נדל”ן בחריש – סקירת מגמות

שוק הנדל”ן של חריש החדשה החל להתפתח בתחילת שנת 2013 לאחר פרסום תוצאות מכרז הקבלנים הראשון. מספר חודשים לאחר מכן החלו הקבלנים לשווק את הדירות לציבור הרחב במחירים שנעו סביב ה-800 אלף ש”ח לדירת 4 חדרים.

סקירת הנדל”ן בחריש שאנו מציגים כאן מבוססת על עיבוד נתוני רשות המיסים החל משנת 2014 ואנו נמשיך לעדכן אותה מדי מספר חודשים (עדכון אחרון – אפריל 2020). בחלק מהניתוחים מוצגת תמונה התפתחותית החל משנת 2014 ועד היום ובחלקם מוצגים ממוצעים של השנה האחרונה או הרבעונים האחרונים על מנת להציג נתונים עדכניים ורלוונטיים.

נתחיל בהצגת היקף מכירות הדירות (בכמות דירות נמכרות) לאורך השנים 2014-2020 ברמה החודשית. באופן טבעי ישנן עליות וירידות הנובעות מעיתויי שיווק שונים של פרוייקטי הבנייה בעיר וכן בשל השפעות של שוק הנדל”ן הכללי, אך בגדול ניתן לראות יציבות בהיקף הדירות הנמכרות לאורך השנים האחרונות (* הגרף המוצג אינו כולל דירות “מחיר למשתכן”). ברבעונים האחרונים נמכרות בחריש בממוצע כ 60-70 דירות בחודש (כאמור, בניכוי דירות “מחיר למשתכן”).

השדרה המרכזית בחריש

מכירות דירות בחריש 2014-2020

מכירות דירות בחריש 2014-2020

  • סביוני חריש

 

השתנות המחיר למטר 2014-2020

פרוייקטים בחריש

התפלגות מכירות הדירות בחריש לפי שכונות

ירידה הדרגתית מאוד במחירי הדירות

את השתנות המחירים נכון לבדוק לפי העלות למ”ר כיוון שאין אחידות בגודל הדירות בין הפרוייקטים השונים. אם תרצו לבחון לדוגמא את השתנות המחיר הממוצע לדירת 100 מ”ר, הכפילו את המחיר למ”ר המוצג בגרף בכל נקודת זמן ב-100 ותקבלו את מחיר הדירה הממוצע. המחיר הממוצע למ”ר מוטה מעט כלפי מעלה ע”י הדירות המיוחדות (גן ופנטהאוזים) שמחירן גבוה מדירות רגילות בעלות אותו שטח ולכן עבור דירות רגילות הוא מעט נמוך יותר.

המחירים בחריש עלו באופן מתמשך, בשיעור גבוה מזה של שוק הנדל”ן הכללי בישראל, בין השנים 2014-2017. הדבר נבע בעיקר עקב היותה של חריש עיר מתפתחת. במהלך 2018 חלה עלייה קלה במחירים ומתחילת 2019 חל שינוי מגמה ומעבר לירידה איטית והדרגתית מאוד במחירים בעיר. השינויים הללו, בין 2018-2020 תואמים למגמות הכלליות של שוק הנדל”ן בארץ.

המחיר הממוצע למ”ר ברבעונים האחרונים מתייצב סביב 10,500 ש”ח, לאחר שבשיאו הגיע לכ-11,000 ש”ח. בתחילת 2014, לשם השוואה, נע המחיר הממוצע למ”ר בחריש סביב ה-8,500 ש”ח.

הפוקוס במכירות עובר לשכונות החדשות

בשנים הראשונות, היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) במכירות לשכונות “הותיקות” – אבני חן והחורש. שכונת הפרחים הגדילה משמעותית את חלקה בשנים 2017-2018 והחל מ-2019, נתח המכירות המשמעותי שייך לשכונת “בצוותא”.

  • דמרי בחריש

הסטנדרט בחריש – דירות 4 חדרים

כ-65% מהדירות הנמכרות בחריש הן דירות בעלות 4 חדרים, כשיתרת הדירות הן בעיקר דירות 5 חדרים. שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים עומד על 100 מ”ר ושטחה הממוצע של דירת 5 חדרים עומד על 121 מ”ר.

דירות 5 חדרים (רגילות) מתומחרות בממוצע בשנים 2019-2020 בהפרש הנע סביב 170 אלף ש”ח ביחס לדירות 5 חדרים. הפרש זה משקף בעיקר את הפרשי הגודל בין הדירות במ”ר.

שטח דירה ממוצע בחריש

התפלגות דירות בחריש לפי מספר חדרים

התפלגות דירות לפי שכונות בחריש 2019-2020

מחירי הדירות בשכונות השונות דומים

בחריש נבנות נכון להיום 5 שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. שכונת הפרחים החדשה יותר, ממוקמת בחלקה הדרום-מזרחי של העיר. בשכונת מעוף (המע”ר) מיעוט יחסי של פרוייקטי מגורים והדירות בה נמכרות במסגרת תכנית “מחיר למשתכן”. השכונה החמישית, שכונת “בצוותא”, נבנית גם היא בימים אלה בקצב מהיר, במזרח העיר, ואחראית לנתח משמעותי מהמכירות בעיר בתקופה האחרונה.

כשמשווים את מחירי הדירות הממוצעים ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים בין השכונות השונות. בשכונת “בצוותא” המחירים הממוצעים מעט נמוכים יותר (הנתונים המוצגים הינם ללא דירות “מחיר למשתכן”) והדבר נובע ככל הנראה ממבצעי שיווק נרחבים לצד העובדה כי מדובר בפרוייקט גדול המבוצע ע”י יזם אחד, מה שמאפשר גם יעילות גבוהה יותר והקטנת עלויות. בשכונת “מעוף” מוצגים המחירים לדירות “מחיר למשתכן” בשל העובדה שכלל הדירות בה נמכרות במסגרת התוכנית, ולכן הם נמוכים משמעותית מהשכונות האחרות.

בשנים 2019-2020, ניתן לראות כי הדירות הנמכרות בשכונות “בצוותא” ו”הפרחים” מהוות יחדיו כ-63% מסך הדירות הנמכרות בעיר, והדבר טבעי בהיותן השכונות החדשות יותר. עם זאת, עדיין ישנו מלאי דירות משמעותי שטרם נמכר גם בשתי השכונות הראשונות – “אבני חן” ו”החורש”, וכמובן שוק שמתפתח במכירות יד שנייה. שכונת “מעוף” כאמור, נמכרת במסגרת תוכנית “מחיר למשתכן”.

שכונות חריש
לחצו על המפה למעבר למדריך השכונות של חריש

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים רגילה ב 2019-2020

מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים רגילה בחריש ב 2019-2020

מחיר ממוצע למטר בדירות רגילות

  • אשדר חריש

מחירה של הדירה היקרה ביותר שנמכרה בחריש בשנה החולפת עמד על 1.8 מיליון שקלים. מהנתונים עולה כי רף המחיר הגבוה לדירות בעיר, ברוב השכונות, נע בין 1.7-1.8 מיליון שקלים.

בנייה בשכונת הפרחים 2019
בנייה בשכונת הפרחים, 2019

הדירות היקרות לפי שכונות בחריש 2019-2020

דירות להשכרה במחירים נוחים

איכלוס התושבים החדשים בחריש החל באמצע 2016 ונמשך ברצף מאז. מדי שבוע נקלטות בעיר משפחות חדשות – חלקן עוברות לדירה שרכשו וחלקן עוברות לגור בשכירות.

בתחילת 2020 מנתה אוכלוסיית העיר כ-16,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-50,000 תושבים. לאחרונה אושרה הרחבה נוספת של העיר לטובת הקמת אזור תעסוקה ובניית שכונות מגורים נוספות שיגדילו עוד יותר את מספר התושבים. נוסף על כך, פתיחת חנויות נוספות ומרכזים מסחריים, כמו גם הוספה של שירותים חיוניים חדשים לעיר, תגבור התחבורה הציבורית וכן הקמתם של מוסדות ציבור וחינוך נוספים, משפיעים באופן חיובי על קצב האיכלוס.

בשלב זה מחירי השכירות בחריש יחסית נמוכים, כיוון שהעיר עדיין נמצאת בהקמה. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 2,200-2,600 ש”ח. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 2,600-3,000 ש”ח. דירות גן 4 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 2,800 ל-3,300 ש”ח, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין 3,000-4,000 ש”ח.

מתעניינים ברכישת דירה בחריש? למדו עוד כאן

מגוון דירות להשכרה זמינות בלוח דירות חריש

למידע על חנויות ומשרדים בחריש לחצו כאן

  • לוח דירות חריש