נדל”ן בחריש – סקירת מגמות

שוק הנדל”ן של חריש החדשה החל להתפתח בתחילת שנת 2013 לאחר פרסום תוצאות מכרז הקבלנים הראשון. מספר חודשים לאחר מכן החלו הקבלנים לשווק את הדירות לציבור הרחב במחירים שנעו סביב ה-800 אלף ש”ח לדירת 4 חדרים.

סקירת הנדל”ן בחריש שאנו מציגים כאן מבוססת על עיבוד נתוני רשות המיסים החל משנת 2014 ואנו נמשיך לעדכן אותה מדי מספר חודשים (עדכון אחרון – מאי 2021). בחלק מהניתוחים מוצגת תמונה התפתחותית החל משנת 2014 ועד היום ובחלקם מוצגים ממוצעים של השנה האחרונה או הרבעונים האחרונים על מנת להציג נתונים עדכניים ורלוונטיים.

נתחיל בהצגת היקף מכירות הדירות (בכמות דירות נמכרות) לאורך השנים 2014-2021 ברמה החודשית. באופן טבעי ישנן עליות וירידות הנובעות מעיתויי שיווק שונים של פרוייקטי הבנייה בעיר וכן בשל השפעות של שוק הנדל”ן הכללי, אך בגדול ניתן לראות יציבות בהיקף הדירות הנמכרות לאורך השנים האחרונות (* הגרף המוצג אינו כולל דירות “מחיר למשתכן”).

השפעת משבר הקורונה ניכרה היטב בחודש אפריל 2020 (הסגר הראשון), אך ההתאוששות בשוק הנדל״ן המקומי היתה מהירה ובחודשים שלאחר מכן עלתה שוב כמות הדירות הנמכרות בחריש. ממוצע המכירות החודשי עומד כיום על כ-80 דירות שנמכרות בחודש (כאמור, בניכוי דירות “מחיר למשתכן”). בניכוי השפעות הסגר הראשון ואי הוודאות של תחילת משבר הקורונה, מזוהה אף מגמת עלייה מתונה בהיקפי המכירות בשנה וחצי האחרונות.

השדרה המרכזית בחריש

לוח דירות חריש

פרוייקטים בחריש

מכירות דירות בחריש 2014-2021

מכירות דירות בחריש 2014-2020

  • דונה בחריש

 

השתנות המחיר למטר 2014-2020

פרוייקטים בחריש

התפלגות מכירות הדירות בחריש לפי שכונות

יציבות במחירי הדירות הרגילות

את השתנות המחירים נכון לבדוק לפי העלות למ”ר כיוון שאין אחידות בגודל הדירות בין הפרוייקטים השונים. על מנת לבחון לדוגמא את השתנות המחיר הממוצע לדירת 100 מ”ר, יש להכפיל את המחיר למ”ר המוצג בגרף בכל נקודת זמן ב-100 לקבלת מחיר הדירה הממוצע. המחיר הממוצע למ”ר המוצג בגרף נגזר ממחירי דירות רגילות, ללא דירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוזים) שמחירן גבוה מדירות רגילות בעלות אותו שטח ולכן גם המחיר למ“ר עבורן הוא גבוה יותר.

בין השנים 2014-2017 עלו המחירים בחריש באופן מתמשך, בשיעור גבוה מזה של שוק הנדל”ן הכללי בישראל. הדבר נבע בעיקר עקב היותה של חריש עיר מתפתחת. בשיאו, הגיע המחיר הממוצע למ“ר לכ-11,000 ש“ח, שיא שנקבע במהלך שנת 2017. לאחר מכן, במהלך שנת 2018 התייצבו המחירים בעיר ולקראת סוף אותה שנה חל שינוי מגמה ומעבר לירידה איטית והדרגתית מאוד במחירים. שינויי המחירים הללו, בין 2018-2021 תואמים למגמות הכלליות של שוק הנדל”ן בארץ.

בתחילת 2021 עמד המחיר הממוצע למ“ר על כ-10,500 ש”ח. בתחילת 2014, לשם השוואה, נע המחיר הממוצע למ”ר בחריש סביב ה-8,500 ש”ח. ברבעונים האחרונים מזוהה יציבות יחסית במחירים.

הפוקוס במכירות עבר לשכונות החדשות

בשנים הראשונות, היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) במכירות לשכונות “הותיקות” – אבני חן והחורש. שכונת הפרחים הגדילה משמעותית את חלקה בשנים 2017-2018 ובשנת 2019 הובילה בהיקף המכירות שכונת ״בצוותא״. החל משנת 2020 עיקר העסקאות מבוצעות בשכונות ״הפרחים״ ו״בצוותא״, בחלוקה יחסית מאוזנת ביניהן.

  • דמרי בחריש 3

דירות 5 חדרים לוקחות את הבכורה

בשנים הראשונות, דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש. בשנת 2014 72% מהדירות שנמכרו בעיר היו דירות 4 חדרים. שאר הדירות שנמכרו באותה שנה היו בעיקר דירות 5 חדרים (24%) וקשה היה למצוא דירות קטנות או גדולות יותר.

עם השנים, ועם גיוון האוכלוסייה בחריש, הלכה והצטמצמה ההטייה הברורה לדירות 4 חדרים ודירות 5 חדרים החלו להגדיל את חלקן היחסי בעיר באופן עקבי. ברבעון הראשון של 2021 נתח המכירות של דירות 5 חדרים היה הגדול ביותר, לראשונה מאז החל שיווק הדירות בעיר.

דירות 3 חדרים מהוות החל מ 2020 כ-6% מהיקף המכירות בעיר ודירות גדולות, בנות 6 חדרים ומעלה, ממשיכות להיות נדירות יחסית בחריש ומהוות כ-2% בלבד מסך הדירות הנמכרות.

שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים בחריש עומד על 100 מ”ר ושטחה הממוצע של דירת 5 חדרים עומד על 121 מ”ר. דירות 3 חדרים מתפרשות על פני 80 מ״ר בממוצע ודירות 6 חדרים על כ-150 מ״ר בממוצע.

מחירן הממוצע של דירות 5 חדרים (רגילות) גבוה בכ-160 אלף ש”ח ממחירן הממוצע של דירות 4 חדרים. הפרש זה משקף בעיקר את הפרשי הגודל בין הדירות במ”ר.

התפלגות דירות בחריש לפי מספר חדרים

שטח דירה ממוצע בחריש

מחירי הדירות בשכונות השונות דומים

בחריש נבנות נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. השכונות החדשות יותר הן שכונת הפרחים, שכונת מעו“ף ושכונת בצוותא. בשכונת מעו“ף מיעוט יחסי של פרוייקטי מגורים (רוב שטחה מוקצה לתעסוקה ומסחר) והדירות בה נמכרו במסגרת תכנית “מחיר למשתכן”.  שכונת הפרחים נמצאת בשלבי אכלוס מתקדמים, אך במקביל עדיין מהווה נתח משמעותי מאוד מסך הדירות הנמכרות בעיר. שכונת בצוותא, השכונה החמישית של חריש, נבנית ומתאכלסת גם היא בימים אלה בקצב מהיר, במזרח העיר.

בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים בין השכונות השונות. בשכונת “בצוותא” המחירים הממוצעים מעט נמוכים יותר (הנתונים המוצגים הינם ללא דירות “מחיר למשתכן”) והדבר נובע ככל הנראה ממבצעי שיווק נרחבים לצד העובדה כי מדובר בפרוייקט גדול המבוצע ע”י יזם אחד, מה שמאפשר גם יעילות גבוהה יותר והקטנת עלויות. בשכונת “מעוף” מוצגים המחירים לדירות “מחיר למשתכן” בשל העובדה שכלל הדירות בה נמכרות במסגרת התוכנית, ולכן הם נמוכים משמעותית מהשכונות האחרות.

בשנים 2020-2021, ניתן לראות כי הדירות הנמכרות בשכונות “בצוותא” ו”הפרחים” מהוות יחדיו 65%-70% מסך הדירות הנמכרות בעיר, והדבר טבעי בהיותן השכונות החדשות יותר. בשתי השכונות הראשונות – “אבני חן” ו”החורש”, חלק מהמכירות המוצגות הן של דירות חדשות בפרוייקטים שעדיין נמצאים בשיווק, וחלק ניכר הן של דירות יד שנייה.

שכונות חריש
לחצו על המפה למעבר למדריך השכונות של חריש

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים רגילה 2020-2021

מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים רגילה בחריש 2020-2021

מחיר ממוצע למטר בדירות רגילות

  • חלומות חריש אבני חן

מחירי הדירות המיוחדות בחריש נוסקים

מחירה של הדירה היקרה ביותר שנמכרה בחריש חצה לראשונה את רף 2 מיליון השקלים. מדובר על דירת גן בפרוייקט של י.ח דמרי בשכונת החורש שנמכרה בחודש יולי 2020 בעסקת יד שניה תמורת 2,088,000 ש“ח. עסקה זו העפילה על השיא הקודם שקבעה דירת גן, גם היא בשכונת החורש, שנמכרה בחודש יוני 2020 תמורת 1.93 מיליון שקלים. כפי שניתן לראות מהנתונים, רף המחיר הגבוה לדירות בשאר השכונות, נע בין 1.8-1.9 מיליון שקלים – חלקן דירות גן וחלקן דירות פנטהאוז.

בעוד שמחירי הדירות הרגילות בחריש נותרו יחסית יציבים לאורך השנים האחרונות, מחיריהן של הדירות המיוחדות – דירות גן ופנטהאוזים, עלו בצורה חדה. עדות לעליית המחירים של הדירות המיוחדות ניתן לראות במדד כמות הדירות שנמכרו במחיר שמעל ל-1.7 מיליון ש״ח. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה דירות בודדות בלבד  מדי שנה ואילו בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40. מגמה זו נמשכה גם בחודשים הראשונים של שנת 2021. אם בשנים הראשונות של שיווק הדירות בעיר רף המחיר הגבוה לדירות המיוחדות נע סביב המיליון וחצי שקלים, כעת כאמור הוא עומד על כשני מיליון שקלים.


דירות גן ופנטהאוזים בחריש
דירות גן ופנטהאוזים בחריש. מתוך ״לוח דירות חריש״

דירות מעל 1.7 מיליון שקלים בחריש | סקירת נדל״ן בחריש

הדירות היקרות לפי שכונות בחריש 2020-2021

דירות להשכרה במחירים נוחים

איכלוס התושבים החדשים בחריש החל באמצע 2016 ונמשך ברצף מאז. מדי שבוע נקלטות בעיר משפחות חדשות – חלקן עוברות לדירה שרכשו וחלקן עוברות לגור בשכירות.

בתחילת 2021 עמדה אוכלוסיית העיר על כ-25,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-50,000 תושבים. לאחרונה אושרה הרחבה נוספת של העיר לטובת הקמת רובע תעסוקה ומגורים חדש (”חריש דרום“) וכן גובשה תוכנית להרחבת שטח השיפוט של העיר כך שיתאפשר גידול עתידי נוסף שלה לכדי עיר של 100,000 תושבים. נוסף על כך, פתיחת חנויות נוספות ומרכזים מסחריים, כמו גם הוספה של שירותים חיוניים חדשים לעיר, תגבור התחבורה הציבורית וכן הקמתם של מוסדות ציבור וחינוך נוספים, משפיעים באופן חיובי על קצב האיכלוס.

בשלב זה מחירי השכירות בחריש יחסית נמוכים, כיוון שהעיר עדיין נמצאת בהקמה. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 2,500-2,800 ש”ח. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 2,800-3,000 ש”ח. דירות גן 4 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,200 ל-3,600 ש”ח, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין 3,500-4,500 ש”ח.

מתעניינים ברכישת דירה בחריש? למדו עוד כאן

מגוון דירות להשכרה זמינות בלוח דירות חריש

למידע על חנויות ומשרדים בחריש לחצו כאן

  • חנויות ומשרדים להשכרה ולמכירה בחריש
  • לוח דירות חריש