נדל”ן בחריש – סקירת מגמות

שוק הנדל”ן של חריש החדשה החל להתפתח בתחילת שנת 2013 לאחר פרסום תוצאות מכרז הקבלנים הראשון. מספר חודשים לאחר מכן החלו הקבלנים לשווק את הדירות לציבור הרחב במחירים שנעו סביב ה-800 אלף ש”ח לדירת 4 חדרים.

סקירת הנדל”ן בחריש שאנו מציגים כאן מבוססת על עיבוד נתוני רשות המיסים החל משנת 2014 ואנו נמשיך לעדכן אותה מדי מספר חודשים (עדכון אחרון – מרץ 2022). בחלק מהניתוחים מוצגת תמונה התפתחותית החל משנת 2014 ועד היום ובחלקם מוצגים ממוצעים של השנה האחרונה או הרבעונים האחרונים על מנת להציג נתונים עדכניים ורלוונטיים.

נתחיל בהצגת היקף מכירות הדירות (בכמות דירות נמכרות) לאורך השנים 2014-2021 ברמה הרבעונית. באופן טבעי ישנן עליות וירידות הנובעות מעיתויי שיווק שונים של פרוייקטי הבנייה בעיר וכן בשל השפעות של שוק הנדל”ן בישראל. במבט כללי ניתן לראות יציבות בהיקף הדירות הנמכרות לאורך השנים האחרונות ועליה ברורה בהיקפי המכירות בשנה החולפת (* הגרף המוצג אינו כולל דירות “מחיר למשתכן”).

השפעת תחילת משבר הקורונה ניכרה היטב ברבעון השני של שנת 2020, אך ההתאוששות בשוק הנדל״ן המקומי היתה מהירה ומאז מזוהה מגמת עליה ברורה בכמות הדירות הנמכרות בחריש. ממוצע המכירות הרבעוני עמד בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2021 על כ-400 דירות ברבעון. היקף המכירות ברבעונים האחרונים הינו כפול ביחס לממוצע המכירות הכללי בין השנים 2014-2020.

השדרה המרכזית בחריש

לוח דירות חריש

פרוייקטים בחריש

מכירות דירות בחריש 2014-2021

מכירות דירות בחריש 2014-2021

  • דונה בחריש

 

השתנות המחיר למטר 2014-2021

פרוייקטים בחריש

התפלגות מכירות הדירות בחריש לפי שכונות

עלייה חדה במחירי הדירות הרגילות

את השתנות המחירים נכון לבדוק לפי העלות למ”ר כיוון שאין אחידות בגודל הדירות בין הפרוייקטים השונים. על מנת לבחון לדוגמא את השתנות המחיר הממוצע לדירת 100 מ”ר, יש להכפיל את המחיר למ”ר המוצג בגרף בכל נקודת זמן ב-100 לקבלת מחיר הדירה הממוצע. המחיר הממוצע למ”ר המוצג בגרף נגזר ממחירי דירות רגילות, ללא דירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוזים) שמחירן גבוה מדירות רגילות בעלות אותו שטח ולכן גם המחיר למ“ר עבורן הוא גבוה יותר.

בין השנים 2014-2017 עלו המחירים בחריש באופן מתמשך, בשיעור גבוה מזה של שוק הנדל”ן הכללי בישראל. הדבר נבע בעיקר עקב היותה של חריש עיר מתפתחת. בשיאו, הגיע המחיר הממוצע למ“ר לכ-11,000 ש“ח, שיא שנקבע במהלך שנת 2017. לאחר מכן, חלה ירידה הדרגתית במחירים עד התייצבותם בשנים 2019-2020.

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2021 עלה בחדות המחיר הממוצע למ“ר עד הגעה לשיא חדש העומד על כ-12,000 ש”ח בתחילת שנת 2022.

הפוקוס במכירות עובר לעסקאות יד שניה

בשנים הראשונות, היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) במכירות לשכונות החדשות שיצאו לשיווק, בתחילה – שכונות אבני חן והחורש ולאחר מכן שכונות הפרחים ובצוותא. בשנת 2021 הנתח היחסי של שכונת הפרחים היה עדיין גדול משמעותית הודות לפרוייקטי הבנייה החדשים שעדיין משווקים בה, אך ניתן לראות התאזנות מסויימת בהתפלגות המכירות בין כלל השכונות, מה שמעיד על גידול בעסקאות יד שניה ביחס לרכישות יד ראשונה מהפרוייקטים הקבלניים.

איזון יחסי בתמהיל הדירות

בשנים הראשונות, דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש. בשנת 2014 72% מהדירות שנמכרו בעיר היו דירות 4 חדרים. שאר הדירות שנמכרו באותה שנה היו בעיקר דירות 5 חדרים (24%) וקשה היה למצוא דירות קטנות או גדולות יותר.

עם השנים, ועם גיוון האוכלוסייה בחריש, הלכה והצטמצמה ההטייה הברורה לדירות 4 חדרים ודירות 5 חדרים החלו להגדיל את חלקן היחסי בעיר באופן עקבי. בשנת 2021 ירד לראשונה נתח המכירות של דירות 4 חדרים מתחת ל-50% מסך עסקאות המכירה בעיר.

דירות 3 חדרים מהוות בשנים האחרונות בין 6-10% מסך המכירות בעיר ודירות גדולות, בנות 6 חדרים ומעלה, ממשיכות להיות נדירות יחסית בחריש ומהוות כ-2% בלבד מסך הדירות הנמכרות.

שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים בחריש עומד על 101 מ”ר ושטחה הממוצע של דירת 5 חדרים עומד על 121 מ”ר. דירות 3 חדרים מתפרשות על פני 80 מ״ר בממוצע ודירות 6 חדרים על כ-150 מ״ר בממוצע.

מחירן הממוצע של דירות 5 חדרים (רגילות) גבוה בכ-150 אלף ש”ח ממחירן הממוצע של דירות 4 חדרים ברוב השכונות. הפרש זה נובע, בין השאר, מהפרשי הגודל בין הדירות במ”ר.

התפלגות דירות בחריש לפי מספר חדרים

שטח דירה ממוצע בחריש

מחירי הדירות בשכונות השונות דומים

בחריש נבנות נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. השכונות החדשות יותר הן שכונת הפרחים, שכונת מעו“ף ושכונת בצוותא. בשכונת מעו“ף מיעוט יחסי של פרוייקטי מגורים (רוב שטחה מוקצה לתעסוקה ומסחר) והדירות בה נמכרו במסגרת תכנית “מחיר למשתכן”. שכונות הפרחים ובצוותא נמצאות בשלבי אכלוס מתקדמים. השכונה השישית שתבנה בעיר, בעתיד הקרוב, היא שכונת “חריש דרום” שצפויה לכלול 1,650 יחידות דיור וכ-332 אלף מ”ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים, במחצית השניה של 2021, ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים יחסית בין השכונות השונות, עם הפרשים מסויימים שעשויים לנבוע מעיתויי השיווק של הפרוייקטים השונים ועליית המחירים בחודשים האחרונים של השנה.

בשנים 2020-2021, ניתן לראות כי הדירות הנמכרות בשכונות “אבני חן” ו”החורש” מגדילות את חלקן היחסי, והדבר נובע כאמור, מגידול בהיקפי המכירות של דירות יד שנייה.

שכונות חריש
לחצו על המפה למעבר למדריך השכונות של חריש

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים רגילה 2021

מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים רגילה בחריש 2021

מחיר ממוצע למטר בדירות רגילות

מחירי הדירות הרגילות עלו משמעותית ומחירי הדירות המיוחדות קבעו שיאים חדשים

בתחילת שנת 2021 נמכרה לראשונה בחריש דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקלים. עד סוף השנה נמכרו כבר למעלה מ-20 דירות במחיר שחצה את רף שני מיליון השקלים. הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, נמכרה במחיר של 2.375 מיליון ש”ח. מדובר על דירת פנטהאוז 5 חדרים המשתרעת של שטח של 162 מ”ר בפרוייקט “חלומות חריש” בשכונת אבני חן. כפי שניתן לראות מהנתונים, גם בשכונות האחרות (פרט לשכונת מעוף) נמכרו דירות במחירים דומים במהלך השנה החולפת, רובן דירות פנטהאוז וחלקן דירות גן.

בעוד שבמשך השנים האחרונות, נותרו מחירי הדירות הרגילות בחריש יחסית יציבים, גם מחיריהן החלו לעלות בצורה חדה במהלך השנה האחרונה. במחצית השניה של 2021 נרשמו ביקושי שיא לדירות מכל סוג בעיר. מלאי הדירות הפנויות בפרוייקטים הקבלניים החדשים הצטמצם משמעותית ומתעניינים רבים נרשמו עבור כל דירת יד שנייה שפורסמה.

במהלך השנים האחרונות עקבנו אחרי כמות הדירות בחריש שנמכרו במחיר גבוה מ-1.7 מיליון שקלים. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה דירות בודדות בלבד מדי שנה ואילו בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40. בשנת 2021 זינק מספר הדירות שנמכרו מעל לרף מחיר זה ועמד על כ-120 דירות ברחבי העיר.


דירות גן ופנטהאוזים בחריש
דירות גן ופנטהאוזים בחריש. מתוך ״לוח דירות חריש״

דירות מעל 1.7 מיליון שקלים בחריש | סקירת נדל״ן בחריש

לוח דירות חריש

הדירות היקרות לפי שכונות בחריש 2021

עלייה במחירי הדירות להשכרה

איכלוס התושבים החדשים בחריש החל באמצע 2016 ונמשך ברצף מאז. מדי שבוע נקלטות בעיר משפחות חדשות – חלקן עוברות לדירה שרכשו וחלקן עוברות לגור בשכירות.

בתחילת 2022 עמדה אוכלוסיית העיר על כ-35,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-50,000 תושבים. לאחרונה אושרה הרחבה נוספת של העיר לטובת הקמת רובע תעסוקה ומגורים חדש (”חריש דרום“) וכן גובשה תוכנית להרחבת שטח השיפוט של העיר כך שיתאפשר גידול עתידי נוסף שלה לכדי עיר של 100,000 תושבים. נוסף על כך, פתיחת חנויות נוספות ומרכזים מסחריים, כמו גם הוספה של שירותים חיוניים חדשים לעיר, תגבור התחבורה הציבורית וכן הקמתם של מוסדות ציבור וחינוך נוספים, משפיעים באופן חיובי על קצב האיכלוס.

עם התקדמות האיכלוס וירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר, החלו גם מחירי השכירות לעלות. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 2,700-3,000 ש”ח. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,200-3,000 ש”ח. דירות גן מושכרות במחירים הנעים בין 3,500 ל-4,500 ש”ח, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין 5,000-4,000 ש”ח.

מתעניינים ברכישת דירה בחריש? למדו עוד כאן

מגוון דירות להשכרה זמינות בלוח דירות חריש

למידע על חנויות ומשרדים בחריש לחצו כאן

  • חנויות ומשרדים להשכרה ולמכירה בחריש
  • דונה בחריש