נדל”ן בחריש – סקירת מגמות

שוק הנדל”ן של חריש החדשה החל להתפתח בתחילת שנת 2013 לאחר פרסום תוצאות מכרז הקבלנים הראשון. מספר חודשים לאחר מכן החלו הקבלנים לשווק את הדירות לציבור הרחב במחירים שנעו סביב ה-800 אלף ש”ח לדירת 4 חדרים.

סקירת הנדל”ן בחריש שאנו מציגים כאן מבוססת על עיבוד נתוני רשות המיסים החל משנת 2014 ואנו נמשיך לעדכן אותה מדי מספר חודשים (עדכון אחרון – נובמבר 2020). בחלק מהניתוחים מוצגת תמונה התפתחותית החל משנת 2014 ועד היום ובחלקם מוצגים ממוצעים של השנה האחרונה או הרבעונים האחרונים על מנת להציג נתונים עדכניים ורלוונטיים.

נתחיל בהצגת היקף מכירות הדירות (בכמות דירות נמכרות) לאורך השנים 2014-2020 ברמה החודשית. באופן טבעי ישנן עליות וירידות הנובעות מעיתויי שיווק שונים של פרוייקטי הבנייה בעיר וכן בשל השפעות של שוק הנדל”ן הכללי, אך בגדול ניתן לראות יציבות בהיקף הדירות הנמכרות לאורך השנים האחרונות (* הגרף המוצג אינו כולל דירות “מחיר למשתכן”). השפעת משבר הקורונה ניכרה היטב בחודש אפריל השנה (הסגר הראשון), אך בחודשים האחרונים עלתה שוב כמות הדירות הנמכרות בחריש ועמדה על ממוצע של כ-80 דירות בחודש (כאמור, בניכוי דירות “מחיר למשתכן”).

השדרה המרכזית בחריש

מכירות דירות בחריש 2014-2020

מכירות דירות בחריש 2014-2020

  • דמרי בחריש 3
  • דונה בחריש

 

השתנות המחיר למטר 2014-2020

פרוייקטים בחריש

התפלגות מכירות הדירות בחריש לפי שכונות

ירידה הדרגתית במחירים וסימני עליה מחודשת

את השתנות המחירים נכון לבדוק לפי העלות למ”ר כיוון שאין אחידות בגודל הדירות בין הפרוייקטים השונים. על מנת לבחון לדוגמא את השתנות המחיר הממוצע לדירת 100 מ”ר, יש להכפיל את המחיר למ”ר המוצג בגרף בכל נקודת זמן ב-100 לקבלת מחיר הדירה הממוצע. המחיר הממוצע למ”ר המוצג בגרף נגזר ממחירי דירות רגילות, ללא דירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוזים) שמחירן גבוה מדירות רגילות בעלות אותו שטח ולכן גם המחיר למ“ר עבורן הוא גבוה יותר.

בין השנים 2014-2017 עלו המחירים בחריש באופן מתמשך, בשיעור גבוה מזה של שוק הנדל”ן הכללי בישראל. הדבר נבע בעיקר עקב היותה של חריש עיר מתפתחת. בשיאו, הגיע המחיר הממוצע למ“ר לכ-11,000 ש“ח, שיא שנקבע במהלך שנת 2017. לאחר מכן, במהלך שנת 2018 התייצבו המחירים בעיר ולקראת סוף אותה שנה חל שינוי מגמה ומעבר לירידה איטית והדרגתית מאוד במחירים. שינויי המחירים הללו, בין 2018-2020 תואמים למגמות הכלליות של שוק הנדל”ן בארץ.

בתחילת 2020 עמד המחיר הממוצע למ“ר על כ-10,500 ש”ח. בתחילת 2014, לשם השוואה, נע המחיר הממוצע למ”ר בחריש סביב ה-8,500 ש”ח. בחודשים האחרונים (יוני-ספטמבר 2020) מזוהה עלייה במחירים שעשויה להצביע על שינוי מגמה.

הפוקוס במכירות עובר לשכונות החדשות

בשנים הראשונות, היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) במכירות לשכונות “הותיקות” – אבני חן והחורש. שכונת הפרחים הגדילה משמעותית את חלקה בשנים 2017-2018 והחל מ-2019, נתח המכירות המשמעותי ביותר שייך לשכונת “בצוותא”.

  • אשדר חריש
  • דונה בחריש

עלייה בשיעור הדירות בנות 5 חדרים

בשנים הראשונות, דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש. בשנת 2014 72% מהדירות שנמכרו בעיר היו דירות 4 חדרים. שאר הדירות שנמכרו באותה שנה היו בעיקר דירות 5 חדרים (24%) וקשה היה למצוא דירות קטנות או גדולות יותר. עם השנים, ועם גיוון האוכלוסייה בחריש, הלכה והצטמצמה ההטייה הברורה לדירות 4 חדרים ובשנת 2020 ניתן כבר לזהות תמהיל שונה ומאוזן יותר. השנה, רק 59% מהדירות הנמכרות הן דירות 4 חדרים ואילו דירות 5 חדרים הגדילו את חלקן לשיעור של 32% מסך הדירות. גם דירות 3 חדרים נמכרו השנה בשיעור גבוה יותר, שעמד על כ-7% מסך הדירות. דירות גדולות, בנות 6 חדרים ומעלה, מהוות מתחילת השנה כ-2% מסך הדירות שנמכרו. שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים עומד על 100 מ”ר ושטחה הממוצע של דירת 5 חדרים עומד על 121 מ”ר.

דירות 5 חדרים (רגילות) מתומחרות בממוצע בשנת 2020 בהפרש הנע סביב 160 אלף ש”ח ביחס לדירות 4 חדרים. הפרש זה משקף בעיקר את הפרשי הגודל בין הדירות במ”ר.

שטח דירה ממוצע בחריש

התפלגות דירות בחריש לפי מספר חדרים

התפלגות דירות לפי שכונות בחריש 2019-2020

מחירי הדירות בשכונות השונות דומים

בחריש נבנות נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. השכונות החדשות יותר הן שכונת הפרחים, שכונת מעו“ף ושכונת בצוותא. בשכונת מעו“ף מיעוט יחסי של פרוייקטי מגורים (רוב שטחה מוקצה לתעסוקה ומסחר) והדירות בה נמכרו במסגרת תכנית “מחיר למשתכן”.  שכונת הפרחים נמצאת בשלבי אכלוס, אך במקביל עדיין מהווה נתח משמעותי מאוד מסך הדירות הנמכרות בעיר. שכונת בצוותא, השכונה החמישית של חריש, נבנית גם היא בימים אלה בקצב מהיר, במזרח העיר, ואחראית לנתח הגדול ביותר ממכירת הדירות בעיר בתקופה האחרונה.

בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים בין השכונות השונות. בשכונת “בצוותא” המחירים הממוצעים מעט נמוכים יותר (הנתונים המוצגים הינם ללא דירות “מחיר למשתכן”) והדבר נובע ככל הנראה ממבצעי שיווק נרחבים לצד העובדה כי מדובר בפרוייקט גדול המבוצע ע”י יזם אחד, מה שמאפשר גם יעילות גבוהה יותר והקטנת עלויות. בשכונת “מעוף” מוצגים המחירים לדירות “מחיר למשתכן” בשל העובדה שכלל הדירות בה נמכרות במסגרת התוכנית, ולכן הם נמוכים משמעותית מהשכונות האחרות.

עד כה בשנת 2020, ניתן לראות כי הדירות הנמכרות בשכונות “בצוותא” ו”הפרחים” מהוות יחדיו כ-65% מסך הדירות הנמכרות בעיר, והדבר טבעי בהיותן השכונות החדשות יותר. בשתי השכונות הראשונות – “אבני חן” ו”החורש”, חלק מהמכירות המוצגות הן של דירות חדשות בפרוייקטים שעדיין נמצאים בשיווק, וחלק הן של דירות יד שנייה.

שכונות חריש
לחצו על המפה למעבר למדריך השכונות של חריש

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים רגילה ב-2020

מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים רגילה בחריש ב-2020

מחיר ממוצע למטר בדירות רגילות

  • בצוותא חריש - השכונה השיתופית

לראשונה – מחיר דירה בחריש חצה את רף 2 מיליון השקלים

מחירה של הדירה היקרה ביותר שנמכרה בחריש חצה לראשונה את רף 2 מיליון השקלים. מדובר על דירת גן בפרוייקט של י.ח דמרי בשכונת החורש שנמכרה בחודש יולי השנה בעסקת יד שניה תמורת 2,088,000 ש“ח. עסקה זו העפילה על השיא הקודם שקבעה דירת גן, גם היא בשכונת החורש, שנמכרה בחודש יוני השנה תמורת 1.93 מיליון שקלים. כפי שניתן לראות מהנתונים, רף המחיר הגבוה לדירות בשאר השכונות, נע בין 1.7-1.8 מיליון שקלים כשלרוב מדובר על דירות חדשות שנרכשו ישירות מהקבלן.

בנייה בשכונת בצוותא בחריש, נובמבר 2020
בנייה בשכונת בצוותא, נובמבר 2020

הדירות היקרות לפי שכונות בחריש ב-2020

בצוותא חריש - השכונה השיתופית

דירות להשכרה במחירים נוחים

איכלוס התושבים החדשים בחריש החל באמצע 2016 ונמשך ברצף מאז. מדי שבוע נקלטות בעיר משפחות חדשות – חלקן עוברות לדירה שרכשו וחלקן עוברות לגור בשכירות.

במהלך 2020 חצתה אוכלוסיית העיר את רף ה-20,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-50,000 תושבים. לאחרונה אושרה הרחבה נוספת של העיר לטובת הקמת רובע תעסוקה ומגורים חדש (”חריש דרום“) וכן גובשה תוכנית להרחבת שטח השיפוט של העיר כך שיתאפשר גידול עתידי נוסף שלה לכדי עיר של 100,000 תושבים. נוסף על כך, פתיחת חנויות נוספות ומרכזים מסחריים, כמו גם הוספה של שירותים חיוניים חדשים לעיר, תגבור התחבורה הציבורית וכן הקמתם של מוסדות ציבור וחינוך נוספים, משפיעים באופן חיובי על קצב האיכלוס.

בשלב זה מחירי השכירות בחריש יחסית נמוכים, כיוון שהעיר עדיין נמצאת בהקמה. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 2,300-2,700 ש”ח. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 2,700-3,000 ש”ח. דירות גן 4 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,000 ל-3,400 ש”ח, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין 3,500-4,500 ש”ח.

מתעניינים ברכישת דירה בחריש? למדו עוד כאן

מגוון דירות להשכרה זמינות בלוח דירות חריש

למידע על חנויות ומשרדים בחריש לחצו כאן

  • לוח דירות חריש