נדל"ן בחריש – סקירת מגמות

שוק הנדל”ן של חריש החדשה החל להתפתח בתחילת שנת 2013 לאחר פרסום תוצאות מכרז הקבלנים הראשון. מספר חודשים לאחר מכן החלו הקבלנים לשווק את הדירות לציבור הרחב במחירים שנעו סביב ה-800 אלף שקלים לדירת 4 חדרים.

סקירת הנדל”ן בחריש שאנו מציגים כאן מבוססת על עיבוד נתוני רשות המיסים החל משנת 2014 ואנו נמשיך לעדכן אותה מדי מספר חודשים (עדכון אחרון – פברואר 2024). בחלק מהניתוחים מוצגת תמונה התפתחותית החל משנת 2014 ועד היום, ובחלקם מוצגים ממוצעים של השנה האחרונה או הרבעונים האחרונים על מנת להציג נתונים עדכניים ורלוונטיים.

ירידה של 70% בהיקפי המכירות ביחס לשנה הקודמת

נתחיל בהצגת גרף מכירות הדירות (בכמות דירות נמכרות) לאורך השנים 2023-2014 ברמה הרבעונית. באופן טבעי ישנן עליות וירידות הנובעות מעיתויי שיווק שונים של פרוייקטי הבנייה בעיר וכן בשל השפעות של שוק הנדל”ן בישראל והמצב הבטחוני. במבט כללי ניתן לראות כי לאחר השיא שנרשם בהיקף המכירות בעיר ברבעון הראשון של 2022, החלה ירידה תלולה בהיקפי המכירות עד הגעה לשיא שלילי של כל הזמנים ברבעון האחרון של 2023. ניתן להעריך כי נתוני המכירות בסוף 2023 הושפעו לרעה גם מאירועי אוקטובר והמלחמה. (* הגרף המוצג כולל דירות יד שניה ודירות חדשות מקבלן, פרט לדירות שנמכרו בתוכנית “מחיר למשתכן”).

היקף המכירות ברבעון האחרון של 2023 (אוקטובר-דצמבר) עמד על כ-66 דירות ברבעון, נתון המשקף צניחה של כ-85% ביחס להיקפי השיא שנעו סביב 400 דירות בממוצע לרבעון, בתקופת השיא בין המחצית השניה של 2021 למחצית הראשונה של 2022. בהשוואה שנתית נרשמה ירידה של כ-70% בהיקפי המכירות בין שנת 2022 לשנת 2023.

שכונת בצוותא - נדל״ן בחריש

שכונת החורש - נדל״ן בחריש

מכירות דירות בחריש 2014-2023

מכירות דירות בחריש 2014-2023

  • פרויקט אילה VIEW חריש

 

השתנות המחיר למטר 2014-2023

פרוייקטים בחריש

התפלגות מכירות הדירות בחריש לפי שכונות

לוח דירות חריש

חריש MORE

2023: מחירי דירות 4 חדרים ירדו בממוצע בכ-100 אלף ₪

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022, על אף הירידה החדה בהיקפי המכירות, מחירי הדירות בחריש המשיכו לעלות. בתחילת 2023 התהפכה המגמה והחלה ירידה במחירי הדירות שקטעה רצף עליות מחירים שנמשך כ-3 שנים.

את השתנות המחירים נכון לבדוק לפי העלות למ”ר כיוון שאין אחידות בגודל הדירות בעיר. על מנת לבחון לדוגמה את השתנות המחיר הממוצע לדירת 100 מ”ר, יש להכפיל את המחיר למ”ר המוצג בגרף בכל נקודת זמן ב-100 לקבלת מחיר הדירה הממוצע. המחיר הממוצע למ”ר המוצג בגרף נגזר ממחירי דירות רגילות, ללא דירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוזים) שמחירן גבוה מדירות רגילות בעלות אותו שטח בנוי ולכן גם המחיר למ“ר עבורן הוא גבוה יותר.

במשך תקופה ארוכה, בין 2021-2016 המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים. החל מאמצע שנת 2021 חלה עלייה חדה במחיר למ״ר עד הגעה לשיא של 15,600 שקלים בממוצע למ״ר ברבעון האחרון של 2022 – עלייה של כ-40% תוך שנה וחצי.

בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2023 השתנתה המגמה והמחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות החל לרדת, עד הגעה למחיר של כ-14,500 שקלים, המשקף ירידה של כ-7% תוך שנה.

אם ננסה לתרגם זאת למחיר הדירה בפועל, המשמעות היא ירידה של כ-100 אלף שקלים בממוצע במחירי דירות 4 חדרים רגילות בעיר.

איזון יחסי במכירות בין השכונות

בשנים הראשונות, טרם התפתחות שוק יד שנייה בחריש, היתה דומיננטיות ברורה במכירות, לשכונות החדשות שיצאו לשיווק. בתחילה – שכונות אבני חן והחורש ולאחר מכן שכונות הפרחים ובצוותא. בגרף ׳התפלגות מכירות הדירות לפי שכונות׳, ניתן לזהות זאת בבירור.

כיום, לאחר שהסתיימה המכירה ברוב פרוייקטי הבנייה החדשים בעיר, עבר הפוקוס באופן מובהק לעסקאות יד שנייה.
בשנת 2023 מזוהה הגעה לאיזון יחסי בהתפלגות המכירות בין השכונות השונות (פרט לשכונת מעו״ף שעדיין קיימות בה מגבלות מכירה לבעלי הדירות, על פי תנאי תוכנית ׳מחיר למשתכן׳).

עלייה בביקוש לדירות קטנות

בשנים הראשונות, דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש. בשנת 2014 72% מהדירות שנמכרו בעיר היו דירות 4 חדרים. שאר הדירות שנמכרו באותה שנה היו בעיקר דירות 5 חדרים (24%) וקשה היה למצוא דירות קטנות או גדולות יותר.

בחלוף השנים, עם התפתחותה של העיר וגיוון האוכלוסייה בה, הלכה והצטמצמה ההטייה הברורה לדירות 4 חדרים. בשלב ראשון זוהתה עלייה בעיקר בכמות הדירות בנות 5 חדרים, אך גם חלקן של דירות בנות 6 חדרים עלה. 

בשלב שני, החלה עליה בחלקן היחסי של דירות 3 חדרים. בשנת 2023 עמד חלקן היחסי של דירות 3 חדרים על כ-11% מסך המכירות, השיעור הגבוה ביותר עד כה לדירות אלה. את העלייה הזו ניתן להסביר בשינוי תמהיל הדירות בפרוייקטים חדשים שזיהו ביקוש לדירות קטנות, ככל שהעיר הלכה והתפתחה ותמהיל האוכלוסיה בה הפך מגוון יותר. עליות המחירים בשנים האחרונות נתנו גם הן חיזוק לדירות הקטנות, שסיפקו מענה בר השגה עבור רוכשים שמחירי הדירות הגדולות יותר עלו מעבר ליכולת הרכישה שלהם.

חלקן היחסי של דירות 5 חדרים עמד בשנת 2023 על כשליש מסך המכירות.

שטחה הממוצע של דירת 4 חדרים בחריש עומד על 102 מ”ר ושטחה הממוצע של דירת 5 חדרים עומד על 122 מ”ר. דירות 3 חדרים מתפרשות על פני 80 מ״ר בממוצע ודירות 6 חדרים על כ-150 מ״ר בממוצע.

מחירן הממוצע של דירות 5 חדרים (רגילות) גבוה ב-200-150 אלף שקלים ממחירן הממוצע של דירות 4 חדרים ברוב השכונות. הפרש זה נובע בעיקר מהפרשי הגודל בין הדירות במ”ר.

התפלגות דירות בחריש לפי מספר חדרים

שטח דירה ממוצע בחריש

מחירי הדירות בשכונות השונות דומים

בחריש נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. השכונות החדשות יותר הן שכונת הפרחים, שכונת מעו“ף ושכונת בצוותא. בשכונת מעו“ף מיעוט יחסי של פרוייקטי מגורים (רוב שטחה מוקצה לתעסוקה ומסחר) והדירות בה נמכרו במסגרת תוכנית “מחיר למשתכן”. 

חמש השכונות הראשונות של העיר מאוכלסות ברובן, פרט לפרוייקטים אחרונים ברחבי העיר שרובם נמצאים בשלבי בנייה אחרונים ואיכלוסם יושלם בקרוב. השכונה השישית שתבנה בעיר, בעתיד הקרוב, היא שכונת "חריש דרום" שצפויה לכלול 1,650 יחידות דיור וכ-330 אלף מ”ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים, בשנת 2023, ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים יחסית בין השכונות השונות, עם הפרשים של אחוזים בודדים במחיר הממוצע, שעשויים לנבוע מתמהיל הדירות שנמכרו, שטחן הממוצע ושיוכן לפרוייקטים השונים בכל שכונה. כך לדוגמה בשכונת אבני חן, נמכרו ב-2023 בעיקר דירות 5 חדרים בפרוייקטים שנבנו ע״י עמותות בנייה, ששטחן לרוב קטן מהממוצע בעיר ולכן מחירן מעט נמוך יותר מדירות 5 חדרים גדולות יותר בשכונות אחרות.

שכונות חריש
לחצו על המפה למעבר למדריך השכונות של חריש

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים רגילה 2023

מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים רגילה בחריש 2023

מחיר ממוצע למטר בדירות רגילות

מעל ל-3 מיליון שקלים: הדירה היקרה ביותר שנמכרה

בתחילת שנת 2021 נמכרה לראשונה בחריש דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקלים. בשנת 2022 נחצה לראשונה רף ה-3 מיליון שקלים, בעסקת מכירה של דירת פנטהאוז בשכונת הפרחים. 

הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, נמכרה במחיר של 3.157 מיליון שקלים בחודש מרץ, 2023. מדובר על דירת גן 5 חדרים המשתרעת על שטח של 140 מ"ר ברחוב אורן בשכונת החורש. 

בשנים האחרונות עקבנו אחר כמות הדירות בחריש שנמכרו במחיר גבוה מ-1.7 מיליון שקלים. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה דירות בודדות בלבד מדי שנה ואילו בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40. בשנת 2022 זינק מספר הדירות שנמכרו מעל לרף מחיר זה ועמד על כ-265 דירות ברחבי העיר. בשנת 2023 נמכרו כ-121 דירות בלבד מעל רף מחיר זה, אולם חלקן היחסי מתוך סך הדירות שנמכרו במהלך השנה עמד על כ-33% והינו הגבוה ביותר עד כה.


דירות גן ופנטהאוזים בחריש
דירות גן ופנטהאוזים בחריש. מתוך ״לוח דירות חריש״

דירות מעל 1.7 מיליון שקלים בחריש | סקירת נדל״ן בחריש

לוח דירות חריש

הדירות היקרות לפי שכונות בחריש 2023

שכר הדירה עלה והתייצב במהלך 2023

איכלוס התושבים החדשים בחריש החל באמצע 2016 ונמשך ברצף מאז. מדי שבוע נקלטות בעיר משפחות חדשות – חלקן עוברות לדירה שרכשו וחלקן עוברות לגור בשכירות.

נכון לתחילת 2023 עומדת אוכלוסיית העיר על כ-40,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-50,000 תושבים. בשנת 2021 אושרה הרחבה נוספת של העיר לטובת הקמת רובע תעסוקה ומגורים חדש (”חריש דרום“) וכן גובשה תוכנית להרחבת שטח השיפוט של העיר כך שיתאפשר גידול עתידי נוסף שלה לכדי עיר של 100,000 תושבים. נוסף על כך, פתיחת חנויות נוספות ומרכזים מסחריים, כמו גם הוספה של שירותים חיוניים חדשים לעיר, תגבור התחבורה הציבורית וכן הקמתם של מוסדות ציבור וחינוך נוספים, משפיעים באופן חיובי על קצב האיכלוס.

בתחילת 2023, עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והתייקרות המשכנתאות במאות שקלים לחודש, עלו מחירי השכירות בשיעור חד, אך במחצית השניה של השנה נעצרו העליות והמחירים התייצבו. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,800-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,000-3,600 שקלים. דירות גן מושכרות במחירים הנעים בין 4,000 ל-5,000 שקלים, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין 6,000-5,000 שקלים.

מתעניינים ברכישת דירה בחריש? למדו עוד כאן

מגוון דירות להשכרה זמינות בלוח דירות חריש

למידע על חנויות ומשרדים בחריש לחצו כאן

  • חנויות ומשרדים להשכרה ולמכירה בחריש