רבים מהמתעניינים בחריש שואלים את עצמם בתחילת הדרך האם לפנות לפרוייקטים קבלניים או להצטרף לאחת מעמותות הבנייה. לטובת המתחבטים בשאלה זו, ננסה לשפוך קצת אור על נושא עמותות הבנייה, אופן התנהלותן ומה כדאי לבדוק לפני שמצטרפים

בעבר הלא רחוק, יכלו רק קבלנים ויזמים להשתתף במכרזי רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון לרכישת קרקע. בשנים האחרונות, נפתחה אפשרות זאת גם לעמותות בניה, בעיקר במכרזים גדולים של שכונות חדשות הכוללות אלפי יחידות דיור כפי שקורה בחריש.

מהי עמותת בנייה ולמי זה כדאי?

עמותת בניה היא גוף משפטי המחבר רוכשים שהתאגדו יחד לטובת התמודדות במכרז לרכישת קרקע. רשימת החברים נסגרת בטרם ניגשת העמותה למכרז והיא צריכה לכלול מספר חברים זהה לכמות יחידות הדיור הניתנת לבנייה על הקרקע שאותה מעוניינת הקבוצה לרכוש. מטרת חברי העמותה היא בראש ובראשונה להוזיל את עלויות הבנייה – מכיוון שהקבוצה בונה לעצמה, היא חוסכת את הרווח היזמי של הקבלן.

בחריש, קמו בשנים האחרונות עמותות בנייה בסדרי גודל שלא נראו כמותם עד היום בישראל. מדובר על עמותות הכוללות מאות חברים, לפעמים 600-700 חברים, שבונות לעצמן פרוייקטי ענק, מורכבים מאד, הכוללים עשרות בניינים מסוגים שונים.

העמותה מתנהלת כגוף מוסדר, שיש לו תקנון המגדיר בפירוט את החובות והזכויות של כל אחד מחברי העמותה וכן את מערכת השיתוף בינם לבין עצמם. על תקנון זה חותם כל אחד מחברי העמותה בעת ההצטרפות והוא מחוייב לו עד סיום תהליך הבנייה ופירוק העמותה. בתקנון מוגדרים גם מוסדות העמותה – האסיפה הכללית שמתכנסת פעם בשנה (או במקרים חריגים לפי הצורך), ועד העמותה שנבחר ע"י חברי העמותה ומוביל את הפרוייקט כמייצגם וכן ועדת ביקורת. בנוסף, חותמים חברי העמותה על מערכת הסכמים המסדירה את היחסים עם נותני השירות השונים בפרוייקט, שחלקם נבחרים מראש ע"י מארגן הקבוצה.

אחד היתרונות הגדולים של עמותת בנייה, מעבר לניסיון לחסוך בעלויות, הוא היכולת להכיר את השכנים מראש. עמותה המתגבשת על בסיס קהילתי, ערכים משותפים או זיקה לנושא משותף יכולה לקבוע מראש את אופי השכונה שהיא בונה לעצמה, ולעיתים אף לתת לכך ביטוי באופי המבנים הציבוריים שיקומו בתחומה. גם אם העמותה לא התגבשה מראש על בסיס רעיון קהילתי ספציפי, יכול חבר השוקל להצטרף לבחון מהו תמהיל האוכלוסיה הקיים, כיוון שכאמור העמותה מתגבשת בטרם ניגשת למכרז. במקרה של קבלן – הדירות משווקות בשלבים, תוך כדי תהליך הבניה, ולא ניתן לדעת בוודאות מי יהיו השכנים שירכשו בעתיד.

יתרון נוסף נובע מהיכולת של חברי העמותה, בראשות הועד, להבטיח את איכות התוצר הסופי – החל משלב התכנון האדריכלי, דרך בחירת הספקים השונים ועד הגדרת המפרט הטכני המדוייק של הדירה. לקבוצה הבונה לעצמה אינטרס ישיר ויכולת השפעה על התאמת תכנון הדירות לצרכי הדיירים, בחירת הספקים הנכונים על בסיס איכות ולא רק על בסיס מחיר, וכמובן מעורבות שוטפת בתהליך הבניה להבטחת האיכות הסופית של הדירה.

ובכל זאת, למה כדאי לשים לב לפני שנכנסים להרפתקה?

כן, במידה מסויימת, רכישת דירה במסגרת עמותת בנייה היא הרפתקה. מארגני העמותות יגידו מראש שהמחירים אינם סופיים (חפשו את המילה "אומדן" בחומרים השיווקיים) וכי אין התחייבות ללוחות זמנים. מחיר ולו"ז הם מהמרכיבים הקריטיים ביותר בהחלטה על רכישת דירה לכן בהגדרה מדובר בסוג של הרפתקה. ההרפתקה יכולה להסתיים בדירה באיכות מצויינת, במחיר זול משמעותית מקבלן שבנייתה הסתיימה בלו"ז סביר, אך יכולה גם להסתיים לאחר זמן רב בדירה סטנדרטית, במחיר רגיל ועם לא מעט "כאב ראש" לרוכשים. כמובן שגם ברכישה דרך עמותה וגם דרך קבלן יכולות להיות תקלות קטסטרופליות (התפרקות עמותה, פשיטת רגל של קבלן) אבל לתרחישים אלה לא נתייחס כרגע.

הנושא הראשון שיש לבחון הוא איכות מארגן העמותה/חברת הניהול. ביום שאחרי הזכייה במכרז הופך מארגן העמותה מיזם ומשווק לנותן שירותים שתפקידו לנהל את הפרוייקט ולהוביל אותו לסיום מוצלח בשיתוף עם ועד העמותה וחברי העמותה כולם. חברת ניהול טובה היא כזאת שתצליח "לפרוע את הצ'ק" ולעמוד בהתחייבויות השיווקיות שניתנו לחברי העמותה בתחילת הדרך בהיבטי לו"ז ומחיר. נקודה משמעותית שחשוב לדעת היא שלא מדובר לרוב באחריות משפטית – חברות הניהול מקפידות שלא להתחייב למחיר סופי ולו"ז ומעבירות במסגרת מערכת ההסכמים את האחריות הניהולית והתוצאתית לחברי העמותה עצמם. כדאי לבדוק כיצד הסתיימו פרוייקטים קודמים של המארגן/חברת הניהול וכמה היתה התוצאה הסופית קרובה לאומדני המחיר והלו"ז הראשוניים.

העניין הבא הוא המימון הבנקאי – זהות הבנק המלווה ותנאי הליווי הפיננסי. בעמותה, בניגוד לרכישה מקבלן, המימון הבנקאי ניתן על ידי בנק מלווה אחד, ולא מתאפשר לכל חבר עמותה לבחור באיזה בנק לקחת משכנתא, לפחות למשך תקופת הבנייה. אמנם, המשכנתא ניתנת על ידי הבנק באופן אישי לכל חבר, אך התנאים לרוב יהיו זהים לכולם בהיבטי עמלות וריביות ולעיתים אף בהיבטי הון עצמי נדרש. ניתן היה לחשוב שלקבוצה גדולה תינתן עדיפות על ידי הבנק והנחות בעמלות וריביות, אך בפועל המצב שונה. נכון להיום בחריש, ובייחוד כשמדובר על עמותות בנייה גדולות מאד, הבנקים, מסיבות שונות, לא תמיד קופצים על המציאה והדבר מתבטא בעמלות וריביות גבוהות מהממוצע בשוק ודרישה להון עצמי של לפחות 40%. חשוב לבחון את תנאי המימון הבנקאי במידה וידועים, ולדעת מראש שעשויים להיווצר עיכובים בעניין זה אם טרם הושג מימון בנקאי לפרוייקט.

הנושא האחרון הוא חברי הקבוצה עצמם – ניהול עצמי של פרוייקט המונה מאות רוכשים אינו עניין פשוט. באופן טבעי לכל חבר בעמותה רצונות, שאיפות ומטרות משלו, ולעיתים תתקשה העמותה לתת מענה מלא לכל אחד מהחברים. בתהליך התכנון והבנייה נדרשת העמותה באופן שוטף לקבל החלטות שלהן השלכה ישירה, ולרוב שונה זו מזו, על חברי העמותה השונים. אז מעבר להתאמה הכללית לאופי הקהילה המתגבש, חשוב לוודא עד כמה שניתן שהאנשים שאיתם אתם יוצאים למסע ידעו, כשצריך, גם להתפשר ולשמור על אחדות הקבוצה על מנת לאפשר לפרוייקט להתקדם.

כך או כך – עשו שיעורי בית… 

לסיכום, חריש בשנים האחרונות מובילה וממציאה מחדש את המודל של עמותות בנייה בישראל. ימים יגידו אם לטובה או לרעה. נכון להיום, קרוב ל-50% מיחידות הדיור שכבר שווקו בחריש היו במסגרת עמותות בניה. כעת, לאחר כשנתיים מתחילת שיווק הפרוייקטים בעיר, נצבר כבר ניסיון לא מועט בתחום, הן מצד מארגני העמותות וחברות הניהול, והן מצד חברי העמותות עצמם.  בימים אלה מתחילות כבר להתגבש עמותות בנייה נוספות להתמודדות במכרזים של שכונת המגף החדשה בעיר ונראה כי השאלה "עמותה או קבלן?" רלוונטית מתמיד.

לרוכשים חדשים בעיר (בעמותה או מקבלן) מומלץ לבחון בפירוט את כל אחד מהפרוייקטים בחריש, ולהתייעץ עם רוכשים אחרים שכבר בחרו ויוכלו לספר מבפנים על החוויה האישית שלהם.

רשות מקרקעי ישראל פירסמה בימים האחרונים את תוצאותיו של מכרז נוסף המתייחס ל-4 מתחמי מגורים הכוללים בסה"כ כ-460 יח"ד

רוב הזוכים הינם יזמים וקבלנים שזוהי עבורם הזכייה הראשונה בקרקע בחריש. כמו-כן, בניגוד למכרזים קודמים, עמותות בניה לא הצליחו לזכות באף מתחם במכרז זה.

רשימת הזוכים לפי מתחמים:

במתחם הגדול במכרז הנוכחי, המונה כ-205 יח"ד, זכתה חברת וקנין עמרם ובניו. הצעת החברה עבור המתחם עמדה על כ- 11.5 מיליון שקלים, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-55 אלף ₪, ובסה"כ כ-140 אלף ₪, כולל הוצאות הפיתוח. לפי הערכות החברה, מחירי דירות 4 חדרים בפרוייקט שתבנה יתחילו ב-950 אלף ש"ח.

חברת י.א. אלון בניה, זכתה במתחם 24142 המונה כ-107 יח"ד. הצעת אלון בניה עבור המתחם עמדה על כ-4.1 מיליון ₪, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-40 אלף ₪ ובסה"כ מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-133 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

במתחם נוסף, מספר 24137, זכתה חברת ג'יי הנדסה הפעילה כבר היום בחריש ונמצאת בהליכי בניה של פרוייקט המשלב מגורים ומסחר לאורכה של השדרה המרכזית של העיר. הצעתה של ג'יי הנדסה עמדה על כ-5.8 מיליון ₪, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-60 אלף ₪ ובסה"כ מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-160 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

המתחם הרביעי והאחרון היה המתחם המבוקש ביותר במסגרת מכרז זה ועליו התמודדו כ-12 חברות ועמותות שונות. ההצעה הזוכה, שהיתה גבוהה פי 10 מההצעה הנמוכה, עמדה על כ- 5.2 מיליון ₪ והוגשה ע"י חברת נמדר בתים בע"מ. סכום זה משקף את המחיר הגבוה ביותר במכרז זה לקרקע ליחידת דיור – כ-90 ₪ (!), ובסה"כ קרוב ל-200 אלף ₪, כולל הוצאות הפיתוח.

חריש ממשיכה להתייקר

השוואה מעניינת ניתן לערוך בין תוצאות מכרז זה לתוצאות מכרז השלמה נוסף שהתקיים לפני כשנה וחצי, באוגוסט 2013. שני המכרזים כללו 4 מתחמי מגורים וכמה מאות יחידות דיור ופער הזמנים ביניהם מייצג תקופה קריטית בהתהוות הביקוש לרכישת דירות בחריש. בעוד שמכרז ההשלמה הראשון, במחצית 2013, מייצג תקופה בה רק החל בפועל שיווק הקבלנים בחריש, המכרז הנוכחי מגיע בשיאו של תהליך שיווק מאסיבי, בשלב בו כבר קיימת מודעות גבוהה בקרב הציבור לחריש ולפוטנציאל הטמון בה.

מטבלת ההשוואה המוצגת, ניתן לראות כי ממוצע ההצעות למתחם עלה מ-3 הצעות בממוצע במכרז הקודם, ל-7 הצעות בממוצע במכרז הנוכחי. כזכור, במכרז הראשון בעיר, שהתקיים בשנת 2012, נותרו מספר מתחמים ללא זוכים עקב היעדר מציעים. העובדה כי כעת, עבור מתחם 24120 הוגשו 12 הצעות שונות (!), הינה חסרת תקדים בעיר ומשקפת תמונת מצב חדשה לגבי רמות הביקוש בחריש.

תוצאות המכרז הנוכחי משקפות עליה של כ-57% במחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור ביחס למכרז הקודם. נתון זה מקבל משנה תוקף לאור העובדה כי הוצאות הפיתוח, כפי שהגדיר אותן משרד הבינוי, עלו גם הן בלמעלה מ-40%. בסיכומו של עניין, מדובר על עליה של כ-45 אלף ₪ במחיר הקרקע, כולל הוצאות הפיתוח, ליחידות דיור. התייקרות זו צפויה כמובן לבוא לידי ביטוי במחירי הדירות הסופיים לרוכשים, אך עדיין תאפשר לשמור על רמות מחיר אטרקטיביות, המתאימות גם למשפחות צעירות, שזו דירתן הראשונה.

משרד השיכון מקדם בימים אלה פרויקטים בעלות של 350 מיליון שקלים בחריש ומכין מכרזים להשלמת עבודות פיתוח בהיקף כספי של 200 מיליון שקלים נוספים. כך דווח השבוע בישיבת הועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש. העבודות יכללו השלמת פיתוח כבישים, מערכת רמזורים, נתיב תחבורה ציבורית, מדרכות, תאורה, ניקוז, ביוב ועוד. כמו-כן, מתוכנן להבנות קיר אקוסטי בחלקה המערבי של העיר, בצמוד לכביש 6.

עוד דווח, כי משרד התחבורה ישקיע בעיר בפיתוח כבישים פנימיים ("נתיב לדירה") השקעה בהיקף של כ-40 מיליון שקלים.

הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה חריש, מקדמת תכניות בניה ופיתוח באופן אינטנסיבי. עד כה הונפקו היתרים לכ- 3,000 יחידות דיור ובשנת 2015 צפויים להתגורר ביישוב כ- 5,000 תושבים. עבודות הפיתוח ביישוב מואצות באופן אינטנסיבי ובריכוז מאמץ מצד כל הגורמים ובראשם משרדי השיכון והפנים.

בהתאם לתוכניות האכלוס של חריש יתגוררו בחריש:

בשנת 2015 – 5,000 תושבים
בשנת 2016 – 8,500 תושבים
בשנת 2017 – 12,500 תושבים
בשנת 2018 – 18,000 תושבים
בשנת 2019 – 25,000 תושבים
בשנת 2020 – 33,000 תושבים

הכירו את השכנים לעתיד – הצטרפו לקהילת חריש בפייסבוק

הקמת העיר החרדית כסיף אושרה היום בישיבת הממשלה כחלופה לעיר חריש שלמרות התכנון המקורי, כבר אינה מתוכננת להיות עיר חרדית

העיר כסיף מתוכננת לקום באזור תל ערד שבנגב והינה חלק מתוכנית כוללת להקמת 19 ישובים חדשים בנגב שיכללו כ-36 אלף יחידות דיור. כסיף עצמה צפויה לכלול כ-12 אלף יחידות דיור וכ-60 אלף תושבים, רובם כאלה שתכננו במקור להתגורר בחריש. על מנת לספק מקורות תעסוקה לתושבי העיר העתידית, מתוכננת הקמת פארק היי-טק בסמוך לעיר שיכלול גם מרכזי הכשרה לציבור החרדי. בנוסף, מתוכננת הקמת קו רכבת שיחבר את העיר לאזור המרכז.

התוכנית להקמת עיר חרדית בנגב קיימת כבר משנת 2007 ובשנת 2010 נקבע מיקומה לאזור תל ערד וניתן לה השם "כסיף", שם הנגזר משמו של היישוב הבדואי הסמוך "כסייפה". תוכנית זאת זכתה להתנגדויות רבות מצד ארגונים סביבתיים, ארגונים מקרב המגזר הבדואי הטוענים לבעלות על הקרקע וכן מצד החרדים עצמם שהביעו תרעומת על הנסיון, לטענתם, לבודד אותם ולהרחיקם ממרכז הארץ.

המגזר החרדי סובל בשנים האחרונות ממצוקת דיור חריפה, ולאחר שצביונה של העיר חריש השתנה, נדרש שר השיכון, אורי אריאל, לתת מענה אחר לצרכי המגזר. החלטת הממשלה היום נועדה להתניע את תהליך התכנון של העיר ולהביא להקמתה מהר ככל הניתן.

החלטת הממשלה מחזקת את העובדה כי העיר חריש אינה צפויה לספק מענה למגזר החרדי וכי היא תמשיך לספק פתרון לדיור בר השגה במרכז הארץ עבור כלל מגזרי האוכלוסיה.

ישיבת הממשלה בה אושרה התוכנית התקיימה במכון למורשת בן גוריון בשדה בוקר לרגל ציון 40 שנה למותו של ראש הממשלה הראשון דוד בן גוריון.

השר גלעד ארדן בכנס בחירות בחריש: "אני רואה את חריש הופכת להיות עיר מרכזית כאן באזור כפי שצמחה מודיעין והפכה לעיר מרכזית בישראל".

רשות מקרקעי ישראל פרסמה השבוע את תוצאות סדרת המכרזים הראשונים לקרקעות למסחר ולמשרדים בחריש. המכרזים כללו שניים-עשר שטחים. גודלם של עשרה מן השטחים נע בין 1,135 ל- 2,633 מ"ר ושני השטחים הנוספים מגיעים לכ-5,000 מ"ר.

תוצאות המכרז המסחרי משקפות את המציאות החדשה שנוצרה בחריש בשנה האחרונה. בעוד שבמכרזי הדיור בחריש שתוצאותיהם פורסמו בתחילת השנה ראינו רמת תחרותיות נמוכה וזכיות של יזמים ועמותות במחירי רצפה, הרי שכעת מחירי הזכייה וכמות המתמודדים על כל מתחם משקפים עליית מדרגה משמעותית ברמת הביקושים.

כבשו את העיר: יהודה רחמים חברה לבנין וחברת זלמן בראשי ואחיו  

בעשרה מתוך שנים-עשר המתחמים שעמדו למכרז זכו החברות הקבלניות יהודה רחמים וזלמן בראשי. יהודה רחמים הוא מוותיקי הקבלנים בירושלים וחברת זלמן בראשי, המתמחה בעבודות תשתית ועפר, נחשבת גם היא לאחת החברות הקבלניות הדומיננטיות בירושלים.

החברות יחזיקו במשותף בשטח מסחרי כולל של 19 דונם שעל חלקו צפוי להבנות הקניון הגדול בחריש. בכל המתחמים בהם זכו, היו ההצעות שהגישו רחמים ובראשי גבוהות משמעותית מן הערך הריאלי של הקרקע והיו לכל הפחות כפולות בערכן מן ההצעות הבאות אחריהן. בין המתמודדים האחרים במכרז ניתן היה למצוא קבלנים נוספים וכן קבוצות רכישה שהתארגנו מקרב רוכשי דירות בעיר. הזכייה של רחמים ובראשי הותירה רבים מהם מאוכזבים.

סך ההצעות של צמד הקבלנים על המתחמים השונים עומד על כ-30 מיליון שקל ולכך יש להוסיף תשלום של כ-19 מיליון שקלים בגין הוצאות הפיתוח.

ההצלחה במכרז מציבה את החברות יהודה רחמים וזלמן בראשי בעמדת מפתח בתחום הנדל"ן המסחרי בחריש. שליטה בהיקף כזה ברוב השטחים המסחריים בעיר תאפשר שליטה בתנאי השוק ומחירי השכירות עבור עסקים ומשרדים בעיר. גורמים רבים ותושבים לעתיד חוששים כי הדבר יביא לכך שמחירי השכירות של נדל"ן מסחרי בעיר יהיו גבוהים ויעלו את מחירי המוצרים והשירותים השונים לתושבים.

קבוצת חנן מור מתבססת במרכז העיר: תקים קניון ובניין משרדים בחריש

קבוצת חנן מור זכתה במכרז על חכירה של שטח של 4,997 מ"ר באמצעות חברת הבת "קחם חברה להשקעות בע"מ". ככל הנראה בכוונת החברה להקים בשטח קניון ובניין משרדים. עם הזכייה במכרז, מחזקת קבוצת חנן מור את אחיזתה במרכז העיר חריש. מדובר במכרז שלישי לחכירת שטחים באזור זה, בו זוכה השנה החברה.

במכרז על השטח הקטן ביותר (1,135 מ"ר) זכתה חברת משה סלם יזום ופתוח בע"מ.

שמונה מקבלני חריש עתרו השבוע לבג"ץ נגד הממשלה, משרד האוצר, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בדרישה שיחזרו בהם מביטול מענקי הפריפריה. הגשת העתירה מהווה ציון דרך נוסף במאבק המתמשך כנגד ההחלטה שהתקבלה בחודש מאי השנה.

ראשונים היו חברי עמותות הבניה השונות שיצאו למאבק מתוקשר שכלל בין השאר הפגנות מול ביתו של שר האוצר, יאיר לפיד, מה שהביא להארכה ראשונה בתוקפם של מענקי הפריפריה. מכיוון שגם הארכה זו לא איפשרה בפועל לרוכשי העמותות השונות לממש את המענקים, עתרו נציגיהן בתחילת אוגוסט לבג"ץ בטענה כי הממשלה מפרה התחייבותה כלפיהם ופוגעת בהם פגיעה חמורה. מייד עם הגשת העתירה, פרסם משרד האוצר הודעה לעיתונות על הארכת הוראות המעבר עד לסוף חודש אוקטובר. עם זאת, הודיע משרד האוצר כי הארכה זו אינה תקפה עבור קבלנים ויזמים אלא רק לעמותות בניה.

כעת, כאמור, מצטרפים למאבק גם הקבלנים והיזמים בטענה כי משרד האוצר מפלה אותם לרעה ביחס לעמותות הבניה וכי מראש ביטול המענקים היה צעד מוטעה וכי נקיטתו מהווה הפרה בוטה של התחייבות הממשלה ורשות מקרקעי ישראל כלפי הקבלנים שהסתמכו על המענקים בתמחור הצעותיהם במכרז חריש. הקבלנים דורשים כי הממשלה תאפשר מימוש המענקים לרוכשי דירות בפרוייקטים הנבנים על קרקעות שנרכשו מרשות מקרקעי ישראל בתקופת ההטבה או לחילופין שיוארכו הוראות המעבר עד לחודש אוגוסט 2014.

התנהלות משרד האוצר בנושא המענקים נראית תמוהה ונראה כי מתאפיינת בחודשים האחרונים במעט מאד ראיה לטווח ארוך. עד כה מסתמן כי מדובר בעיקר ברצף של ניסיונות לצלוח משברים נקודתיים תוך המתנה למשברים הבאים. בשלב ראשון היתה זו ההארכה הלא ריאלית של תוקף המענקים לתקופה של חודש וחצי, שהיה ברור שאינה מאפשרת לאף עמותה או רוכש מקבלן לממש את המענקים בפועל. בהמשך היתה זו ההתקפלות מול דרישת עמותות הבניה ערב הגשת הבג"ץ על ידן ומתן מענה פרטני לצרכיהן תוך התעלמות מהקבוצות הקבלניות והיזמים. כעת תיבחן שוב התנהלות משרד האוצר, הפעם אל מול עתירת הקבלנים והדרישה לאפשר גם לרוכשיהם לממש את ההבטחה למענקים שניתנה ע"י המדינה.

כזכור, הן שר השיכון והן ועדת הכלכלה שדנה בנושא, הביעו בעבר את תמיכתם בהארכת תוקפם של המענקים באופן שיאפשר מימושם ע"י כלל רוכשי הדירות בפרוייקטים המשווקים על קרקעות מכרז חריש הראשון.

את העתירה הגישו החברות צ. לנדאו, י.ח. דמרי, קבוצת חנן מור, דונה, מגידו השקעות, א.פ.י. נתיב פיתוח, ג'יי הנדסה ורייסדור.

רשות מקרקעי ישראל פרסמה אתמול את תוצאות חלקו הראשון והעיקרי של מכרז ההשלמה בחריש. התוצאות מתייחסות ל-319 יחידות דיור בארבעה מתחמי מגורים שונים.

רשימת הזוכים לפי מתחמים:

במתחם הגדול במכרז הנוכחי, המונה כ-107 יח"ד, זכתה ריסדור יזמות שבבעלותה קרקע נוספת המונה 112 יח"ד בה זכתה במכרז הקודם שתוצאותיו פורסמו בתחילת השנה. הצעת ריסדור עבור המתחם עמדה על 2.8 מיליון שקלים, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-25 אלף ₪, ובסה"כ כ-90 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח שנדרשים הזוכים לשלם כחלק מתנאי המכרז.

עמותת מדורגי חריש המונה 103 חברים וצפויה להתרחב ל-120 יחידות דיור עם מימוש אופציית ההרחבה לפי חוק שבס, זכתה במתחם המאופיין ברובו בבנייה מדורגת ונמצא בחלקה הצפון מערבי של העיר. עמותת הבניה גובשה ע"י קבוצת חריש הירוקה ומנהל מגורים ישראל, חברת הניהול שעתידה להוביל את הפרוייקט. הצעת העמותה עבור המתחם עמדה על כ-7 מיליון ₪, סכום המשקף מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-70 אלף ₪ ובסה"כ כ-140 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

עבור קבוצת חריש הירוקה ומנהל מגורים ישראל מדובר במתחם הדיור השלישי בעיר – כזכור, במכרז הראשון הובילה הקבוצה את זכייתה של עמותת נאות חריש בקרקע לבניית 593 יח"ד, בהמשך רכשה עמותת חריש המאוחדת, גם היא בהובלת הקבוצה, קרקע מאשדר המונה כ-490 יח"ד וכעת כאמור התווספה העמותה השלישית. בסה"כ בונה הקבוצה עד כה כ-1,200 יח"ד ובהנחה שהפרוייקטים יורחבו במסגרת חוק שבס תגיע אף לכ-1,400 יח"ד בשלוש העמותות. בדף הפייסבוק של חריש הירוקה רומזים כבר על הערכות לגיבוש עמותה רביעית, ייתכן כי במסגרת מתחם המדורגים הנוסף בצד הצפון מזרחי של העיר העומד עדיין למכרז.

במתחם השלישי בגודלו המונה 64 יחידות דיור זכתה חברת האחים פתחי בסכום של כ-1.5 מליון ₪, המשקף גם הוא מחיר קרקע ליחידת דיור של כ-25 אלף ₪ ובסה"כ כ-100 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

במתחם הרביעי והאחרון זכתה עמותת לעבדך באמת הר חומה עם ההצעה שמשקפת מחיר קרקע ליחידת דיור הנמוך ביותר במכרז זה – כ-7,500 ₪ בלבד, ובסה"כ כ-80 אלף ₪ כולל הוצאות הפיתוח.

חריש מתייקרת, אך תמשיך להציע דיור בר השגה

תוצאות המכרז משקפות עליה של כ-10% במחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור ביחס למכרז הקודם. במכרז הנוכחי עמד המחיר הממוצע על כ-31 אלף ₪ לעומת 28 אלף ₪ במכרז הקודם. על אף העלייה במחיר הממוצע, רמת המחירים נותרה נמוכה באופן יחסי ותאפשר לעמותות השונות וליזמים להמשיך להציע דיור בר השגה בעיר החדשה.

אינדיקציה נוספת להגברת העניין בעיר ועלייה ברמת התחרות הינה העובדה שעל כל אחד מהמתחמים הוצעו בממוצע כ-3 הצעות שונות, זאת לעומת הצעה אחת או שתיים בממוצע במכרז הקודם – מה שהביא לזכייה של חלק מהקבלנים בקרקעות במחירים מגוחכים וכן לצורך בקיום מכרז ההשלמה הנוכחי למתחמים שעבורם לא הוכרזו זוכים.

מבחינת ההשפעה על תמהיל האוכלוסיה בעיר, תוצאות המכרז אינן משנות את המגמה בעיר של יצירת רוב חילוני ודתי לאומי מובהק. שלוש הקבוצות הזוכות בשלושת המתחמים הגדולים עתידות לשווק את הדירות לציבור הכללי, ובעיקר לזוגות צעירים ומשפחות צעירות.

סרטון בחירות ראשון בחריש עלה אתמול בערב ל-YouTube, התשדיר מביע תמיכה במועמד יצחק קשת המשתייך לגרעין הברסלבי בעיר, גרעין המונה כ-40 משפחות

כזכור, הכריז משרד הפנים במאי השנה על פיזור הועדה הקרואה ועל קיום בחירות דמוקרטיות בעיר בחודש אוקטובר. זאת בעקבות כשלון המהלך להפוך את חריש לעיר חרדית, מהלך שהובל ע"י יושב ראש הועדה הקרואה בעיר – ניסים דהאן.

ביישוב רשומים כיום כ-600 בעלי זכות בחירה ומספר מועמדים המשתייכים לקבוצות האוכלוסיה השונות בעיר הכריזו על כוונתם לרוץ לראשות העיר. תקופת הכהונה של המועצה החדשה מתוכננת להמשך עד חודש נובמבר 2019.

במקביל, החלה בימים האחרונים התארגנות של מספר נציגי עמותות בנייה בעיר לפעול למען הקמת מנהלת מקצועית שתנהל את תהליך הקמת העיר החדשה. נציגי העמותות פועלים מול משרדי הממשלה בשאיפה לייצר הפרדה בין תהליך הקמת שכונות העיר החדשות לבין הניהול השוטף של חיי התושבים המתגוררים בעיר כיום. לטענתם, נדרשת פעילות של גוף מקצועי ובלתי תלוי על מנת לנהל באופן תקין את תהליכי הפיתוח, הקמת התשתיות, ניהול התקציבים ותהליכי התכנון המורכבים המתבקשים באזורי הפיתוח בעיר.

תשדיר התעמולה:

לאחר מאבק עיקש של חברי עמותות הרכישה השונות בעיר, החליט היום משרד האוצר על הארכה נוספת של תוקף מענקי המקום עד ה-31 באוקטובר השנה. מענקי המקום, בגובה 60 אלף שקלים, יוענקו לרוכשים בחריש וב-28 ישובים נוספים בתנאי שהינם זכאי משרד השיכון ובתנאי שיקבלו היתר בניה עד לתאריך זה.

כזכור, בחודש מאי השנה, הודיע משרד האוצר על ביטול המענק לרוכשים דירה בפריפריה, מענק עליו הסתמכו מאות רוכשי דירה בחריש בעת קבלת החלטתם. התושבים מצידם, יצאו למאבק בהחלטה וטענו כי הדבר מהווה הפרה בוטה של התחייבות המדינה כלפיהם.

מאבק התושבים הגיע לשיאו היום, עת הגישו נציגי העמותות עתירה לבג"צ נגד משרד האוצר ומספר גופים ממשלתיים נוספים. בבסיס העתירה עומדת הטענה כי החלטת הממשלה מחודש מאי מהווה פגיעה ברוכשי הדירות שהעבירו כספים, בין השאר למדינה, בהתבסס על ההבטחה למענק המקום וכי הוראות המעבר שנקבעו למימוש המענקים לא היו ישימות.

במקביל להגשת העתירה לבג"צ החליט משרד האוצר בישיבה משותפת עם נציגי אגף התקציבים ומשרד השיכון להאריך את תוקף המענקים. בהודעה לעיתונות מסר דובר משרד האוצר כי "ההחלטה באה על מנת למזער את הפגיעה ברוכשי דירות בפריפריה אשר היו זכאים בעת רכישת דירתם להנחה בדמות המענק ואשר הסתמכו עליו בעת הרכישה". שר השיכון הביע כבר בעבר את תמיכתו בהארכת תוקפם של המענקים וועדת הכלכלה קראה גם היא להארכת תוקפם עד אמצע שנת 2014 אולם עד כה נותר שר האוצר אדיש לקריאות אלה ולקריאות דומות מצד חברי כנסת נוספים. כעת, בעיתוי מקביל להגשת העתירה לבג"צ חזר בו משרד האוצר מהתנגדותו והחליט להאריך את תוקף המענק.

מטה המאבק להגנה על רוכשי דירה ראשונה ביישוביי פריפריה הודיע בתגובה כי הוא "מברך על החלטת שר האוצר שהתעשת".

הארכת תוקף המענק תסייע ככל הנראה לרוכשים רבים בחריש לממש את זכאותם במידה ויצליחו לקבל את היתרי הבניה בזמן. עם זאת, מאות רוכשים אחרים, מעמותת חריש המאוחדת למשל, שגם הם הסתמכו על המענק בעת הצטרפותם לעמותה ובעת העברת הכספים, יתקשו לעמוד בלוחות הזמנים לקבלת היתר וליהנות מההארכה שניתנה.

רשות מקרקעי ישראל הוציאה מכרז חדש לקרקעות בחריש, המהווה השלמה למכרז הקודם שתוצאותיו פורסמו בתחילת השנה. כזכור, במכרז הקודם לא הוכרזו זוכים עבור חלק ממתחמי הדיור והמסחר וזאת בשל פסילת העמותות החרדיות. כעת יוצאת הרשות במכרז השלמה בו היא מעמידה מחדש את המתחמים הנותרים להצעות מצד קבלנים ועמותות בניה.

המכרז החדש מחולק למעשה ל-3 מכרזים הכוללים חמישה מתחמי דיור בעלי היקף כולל של כ-370 יחידות דיור וכן שטחי משרדים ומסחר באזורים שונים ברחבי העיר העתידית. בשלב ראשון עומדים למכרז ארבעה מתחמי מגורים בהיקף של 319 יחידות דיור עבורם התאריך האחרון להגשת הצעות הינו ה-4 באוגוסט.

חריש תמשיך להציע דיור בר השגה

בניגוד למכרז המקורי בעיר, בו הוצעו רוב המתחמים המדוברים ללא מחיר מינימום, הפעם מוצעים אותם מתחמים בדיוק במחירי מינימום המשקפים עלות קרקע ליחידת דיור הנעה בין  2,000 ₪ ל-9,000 ₪. במכרז המקורי זכו חלק מהקבלנים במתחמים הכוללים עשרות ומאות יחידות דיור במחירים מצחיקים שהגיעו במקרים מסויימים אף לעלות קרקע ליחידת דיור של 10 שקלים. כך לדוגמא, זכתה חברת י.ח. דמרי בקרקע  בשטח של כ-15 דונם המיועדת לבניית 94 יחידות דיור בעלות כוללת של 1,000 ₪ בלבד.

מחירי המינימום החדשים מהווים אינדיקציה לעליית הביקוש לדיור בחריש והמשך ישיר לעובדה כי בעקבות המכרז הקודם, ופסילת העמותות החרדיות, קיבלה העיר צביון של עיר פתוחה לכלל מגזרי האוכלוסייה וכיום זוגות צעירים רבים רואים בה פתרון ייחודי לדיור בר השגה באזור שהינו חלק מאיזורי הביקוש בישראל.

עם זאת, ממשיכה הרשות לשווק את קרקעות העיר במחירים נמוכים מאד באופן יחסי לאזור המדובר, וזאת על מנת להמשיך ולאפשר ליזמים ולקבלנים בעיר להציע למתיישבים החדשים דירות 4 ו-5 חדרים בפחות ממיליון ₪.

במכרז צפויים להתמודד קבלנים וכן עמותות בניה הפעילות בעיר. נכון להיום מעל לחמישים אחוז מהדירות בעיר משווקות באמצעות עמותות בניה, המחזיקות במספר מתחמי דיור בהיקף של מאות יחידות דיור כל אחד. פעילות במסגרת עמותת בניה מאפשרת לרוכשים לדלג על הרווח היזמי של הקבלנים ובכך להגיע לאומדני מחיר של 600-700 אלף ₪ לדירת 4 חדרים. גם הקבלנים צפויים לדבריהם לשווק דירות במחירים אטרקטיביים שינועו בין 800-900 אלף ₪ לדירת 4 חדרים.

תוצאות המכרז הנוכחי יסייעו לשפוך אור על אופן התפתחות הביקוש בעיר ועל תחושות הקבלנים והיזמים לגבי פוטנציאל השיווק של דירות בחריש. תחת הנחה שהפעם אנו צפויים להיות עדים לרמת תחרותיות גבוהה יותר בקרב המתמודדים במכרז, נראה כי ההצעות הזוכות ישקפו עלות קרקע ליחידת דיור הגבוהה באופן משמעותי ממחירי המינימום שהגדירה הרשות.

השבוע החל הקבלן הראשון לשווק דירות בחריש. מדובר על חברת א.פ.י נתיב פיתוח שזכתה במכרז חריש בקרקע לבניית 44 יחידות דיור באזור המרכזי של העיר החדשה.

החברה הודיעה השבוע על תחילת מכירה מוקדמת של דירות בהנחה של 10% וזאת במטרה לאפשר לרוכשים הראשונים להספיק ולממש זכאותם למענקי הפריפריה שעומדים ככל הנראה בפני ביטול. דירות 4 חדרים מוצעות במחיר של 779 אלף ₪ ודירות 5 חדרים החל מ 899 אלף ₪.

נתיב פיתוח הינה החברה הקבלנית הראשונה שהחלה לשווק דירות בחריש, בעוד שאר הקבלנים שזכו במכרז עדיין ממתינים לסיום מהלכי השיווק של עמותות הבנייה השונות, שהחלו להתגבש כבר בתחילת השנה. בשבוע שעבר הודיעה אשדר על חתימת הסכם למכירת הקרקע בה זכתה לעמותת חריש המאוחדת המונה 490 משפחות, רובן חילוניות. דירות 4 חדרים במסגרת 3 עמותות הבניה הגדולות בעיר – נאות חריש, חריש המאוחדת ונאות חנן שווקו לציבור הרחב באומדן מחיר של 630-660 אלף ₪ ואילו הקבלנים בעיר הצהירו בעבר על כוונתם למכור דירות 4 חדרים במחירים התחלתיים של 800 אלף ₪. בשל פער המחירים הצפוי המתינו הקבלנים לסיום השיווק ע"י העמותות, וכעת כאמור אנו עדים לסנונית הראשונה.

נתיב פיתוח הינה חברה קבלנית המשווקת לרוב דירות למגזר החרדי ואילו בחריש, בשל השינוי שהתרחש בתמהיל האוכלוסיה הצפוי, מפנה החברה את מאמצי השיווק דווקא למגזר הדתי-לאומי והחילוני. לדברי החברה, עיקר הפניות שהתקבלו עד כה היו מזוגות צעירים המתגוררים כיום בפרדס חנה-כרכור וישובי הסביבה.