מתלבטים איזו שכונה בחריש הכי מתאימה לכם?
חדש באתר: מדריך השכונות של חריש! במדריך מידע מפורט על כל שכונה כולל מפה, ויש גם בונוס: תמונות עדכניות מהעבודות בשטח בשכונות החדשות.

למעבר למדריך השכונות לחצו כאן

*** עדכון מתאריך 18.12.16, 20:00: הגרלת מחיר למשתכן הראשונה בחריש בפרוייקט של האחים אוזן בשכונת המע"ר תיפתח מחר, ה-19.12.16 ***

מחירי הדירות בחריש ממשיכים לעלות כל הזמן והזוגות הצעירים, זכאי משרד השיכון, נמצאים בהתלבטות: לקנות עכשיו או לחכות לפרוייקטי "מחיר למשתכן"? ריכזנו עבורכם, לקראת סוף השנה, את תמונת המצב של מכרזי "מחיר למשתכן" בחריש וניסינו לשפוך קצת אור על הדילמה

תחילת הדרך לא היתה קלה – כמו בערים אחרות בישראל, זכו מכרזי "מחיר למשתכן" להיענות יחסית מועטה מצד הקבלנים. המכרזים הראשונים בחריש נכשלו בשל חוסר במציעים ונדחו פעם אחר פעם, אך בהמשך הצליח משרד השיכון לשווק את רוב המתחמים שיועדו לבנייה בחריש במסגרת התוכנית.

כעת, זכאים המעוניינים לרכוש דירה בחריש ניצבים מול דילמה – לחכות או לא? מצד אחד מחירי הדירות בעיר ממשיכים לעלות כל הזמן ואולי כדאי למהר ולרכוש, ומצד שני אולי עדיף להמתין להגרלה, שעל אף הסיכוי הנמוך, עשויה לאפשר רכישת דירה במחיר מוזל.

נתחיל בתיאור תמונת המצב – נכון להיום בחריש כ-1,200 דירות המיועדות להיבנות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". מתוכן קצת למעלה מ-1,000 דירות כבר שווקו ליזמים, אך עדיין לא יצאו להגרלות לציבור הזכאים. הדירות במסגרת התוכנית ייבנו במספר מתחמים ב-3 השכונות העתידיות של חריש שצפויות להיבנות בשנים הקרובות – שכונת הפרחים (לשעבר "המגף"), המע"ר ואור המזרח.

במסגרת פרוייקטי "מחיר למשתכן" בחריש, צפויות להימכר לזכאים דירות במפרט בסיסי במחירים הנעים סביב ה-800 ש"ח. נכון להיום, נרשמו כ-75 אלף זכאים לתוכנית בכל הארץ ולהגרלות של דירות באזורי הביקוש נרשמים לרוב כ 20-30 אלף זכאים שמתוכם זוכים לבסוף עשרות או מאות בודדות של נרשמים. לצד הסיכוי הנמוך יחסית לזכות בדירה בהגרלה, מסתבר כי גם לאחר הזכייה נתקלו הרוכשים בקשיים רבים במימוש זכייתם.

נתוני משרד השיכון מראים כי קרוב לרבע (!) מהזוכים בהגרלות "מחיר למשתכן" מבטלים את זכייתם. הסיבות משתנות, אך ניתן למנות כמה מהסיבות המרכזיות לביטולים: ראשית, העובדה שהמיקום בהגרלה משפיע על סדר בחירת הדירות מונעת לעיתים מהזוכה לבחור בדירה המתאימה לצרכיו ולתקציב שלו. שנית, פריסת התשלומים ותנאי המימון לרוב פחות אטרקטיביים ביחס לעסקה רגילה מול קבלן. לעיתים נדרשים הזוכים בהגרלות להעמיד הון עצמי ראשוני יחסית גדול כבר בתחילת הדרך ובמקרים מסויימים אף להתחיל לשלם החזרי משכנתא גבוהים יחסית בתקופת הבנייה, במקביל לתשלום שכר דירה בדירתם הנוכחית. הסבר נוסף הוא שלרוב נרשמים הרוכשים למספר הגרלות בכדי להגדיל את סיכויי הזכייה, אך לא תמיד בודקים לעומק את השכונה או העיר שבו ממוקמת הדירה ואת התאמתה לצרכיהם.

במבט כללי על השוק ניתן לומר כי מחירי הדירות בחריש נמצאים כבר 3 שנים במגמת עלייה קבועה ויציבה ושיעור ההתייקרות הממוצע עומד על כ-9% בשנה. דירות 4 חדרים שנמכרו לפני 3 שנים במחירים של כ-800 אלף ש"ח, נמכרות כיום בעיר במחירים מעט גבוהים ממיליון שקלים. המחירים בעיר אמנם עלו, אך ביחס למחירי הדירות באזורי הביקוש בארץ, עדיין מדובר על רף מחיר נמוך יחסית, וזאת בשל העובדה שחריש היא עיר חדשה.

מכרזי "מחיר למשתכן" הראשונים בחריש ששווקו בהצלחה לקבלנים ויזמים, נערכו בחודש יוני השנה. כלומר לפני כחצי שנה. נכון להיום, ההגרלות עדיין לא נפתחו לציבור הזכאים. בחצי השנה שחלפה המחירים בחריש עלו בלמעלה מ-3% וכפי הנראה מגמת העלייה במחירים נמשכת. הזוגות הצעירים, זכאי משרד השיכון, נמצאים בדילמה – לחכות להגרלות או לקנות עכשיו לפני שהמחירים ימשיכו לעלות. מצד אחד המחיר במסגרת התוכנית אטרקטיבי מאד ומצד שני הסיכוי לזכות ולהצליח לאחר מכן לבחור בדירה הרצויה – נמוך. התשובה לשאלה כמובן אישית וסובייקטיבית, ומשתנה בהתאם למצבו של כל רוכש ולמצבה של כל משפחה. ישנן משפחות שאין באפשרותן לקנות דירה במיליון שקלים ועל כן עבורן התשובה היא לחכות. עבור אחרים שידם משגת, ומאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות, כדאי אולי לקנות עכשיו ולבחור את הדירה המתאימה להם, בתנאי מימון נוחים יותר, ולא להמתין מספר חודשים לתוצאות הגרלה שסביר מאד שלא יזכו בה.

הנה לפניכם רשימת פרוייקטי "מחיר למשתכן" הצפויים להיבנות בחריש:

שכונת הפרחים (המגף):

• 208 יח"ד בפרוייקט של "אבני דרך בונה בדרום".

שכונת המע"ר:

• 456 יח"ד בפרוייקט של דונה.
• 208 יח"ד בפרוייקט של "האחים אוזן".

שכונת אור המזרח:

• 186 יח"ד בפרוייקט של "ליאם נחמיאס".
• 143 יח"ד במתחם שייצא למכרז חוזר עקב חוסר במציעים במכרז האחרון.

נזכיר כי בחריש צפויות להיבנות בשלב ראשון כ-12,000 יחידות דיור. עד כה ניתנו היתרי בנייה ללמעלה מ-6,000 יח"ד ובנייתן של כ-500 דירות כבר הסתיימה והן נמסרו לרוכשים. לצפייה במפת הפרוייקטים המלאה לחצו כאן.

מתי לאחרונה ביקרתם בחריש? צאו עכשיו לסיור מצולם ברחבי העיר החדשה.

משרד השיכון החל בביצוע עבודות תשתית ופריצת כבישים בשכונת “אור המזרח” שהינה שכונת המגורים הרביעית שתוקם בחריש

שכונת “אור המזרח” (שם זמני) תכלול 1,858 יח”ד והיא צפויה להיות השכונה הראשונה בישראל שתוקם בשיטת “תכנן ובנה”. עפ”י השיטה החדשה, יוציא משרד השיכון מכרז כולל להקמת השכונה ע”י יזם אחד (או קבוצת יזמים). היזם שיזכה במכרז יקים בשכונה במקביל את בנייני המגורים, את מבני הציבור והחינוך וכן יהיה אחראי גם לביצוע עבודות הפיתוח והתשתית. באופן זה תושג להערכת משרד השיכון התייעלות בלוחות זמנים וכן בעלויות הבנייה.

לאחרונה נבחרו במכרז 6 חברות בנייה זרות, מתוכן 5 מסין ואחת מפורטוגל, והן יוכלו, במקביל או יחד עם חברות בנייה ישראליות גדולות, להתמודד על המכרז בחריש וכמובן על מכרזים דומים אחרים בארץ.

בימים אלה עובד משרד השיכון על הכנת המכרז העדכני, בשיטת “תכנן ובנה” לשכונת אור המזרח בחריש, אם כי ייתכן שחלקים מסויימים מהשכונה ישווקו במכרזים רגילים ליזמים נוספים. כאמור, בינתיים החלו כבר עבודות התשתית הראשוניות הכוללות פריצת כבישים בשכונה החדשה.

שכונת “אור המזרח” החדשה ממוקמת בחלקה המזרחי של חריש וחלק גדול מבנייני המגורים בחלקה המזרחי והדרומי יהנו מנוף פתוח מעל לנחל נרבתה התוחם אותה ממזרח. כמו שאר השכונות בחריש, השכונה מתוכננת מראש למתן מענה מיטבי לצרכי התושבים בכל תחומי החיים.

נציין עוד כי לאחרונה נסגר מכרז השלמה אחרון בשכונת המגף, בו זכתה חברת “אבני דרך בונה בדרום” בשני מתחמים הכוללים 208 יח”ד שיוקמו כפרוייקטי “מחיר למשתכן”. בכך למעשה הסתיימו המכרזים בשלוש השכונות הראשונות של חריש. בשכונת המגף צפויים להינתן היתרי בנייה בקרוב והבנייה צפויה להתחיל לקראת סוף 2016/תחילת 2017.

לאחר שני ניסיונות כושלים לשווק ליזמים פרוייקטים בחריש במתכונת “מחיר למשתכן”, לראשונה הוגשו הצעות והוכרזו זוכים ל-3 מתחמים בשכונת המע”ר. מדובר על סך כולל של 664 יחידות דיור וכ-2,500 מ”ר של שטחי מסחר. שני מתחמים כוללים 208 יחידות דיור כל אחד והמתחם השלישי 248 יחידות דיור.

במכרזים זכו חברת דונה וחברת האחים אוזן.

מניתוח תוצאות המכרז ניתן להעריך כי עלות דירת 100 מ”ר הכוללת מרפסת, מחסן וחניה אחת צפויה לעמוד על כ-760 אלף ש”ח. מחיר דירת 110 מ”ר צפוי לעמוד על כ-830 אלף ש”ח ודירת 120 מ”ר על כ-900 אלף ש”ח. מחירים אלה משקפים הנחה של כ-200 אלף ש”ח ממחירי השוק כיום בחריש.

נזכיר כי מכרזי מחיר למשתכן מתייחסים ל-3 מרכיבי עלות מרכזיים:

• עלות הקרקע.
• הוצאות הפיתוח.
• מחיר מקסימום למ”ר דירתי.

במכרזים הראשונים בעיר, עלות הקרקע בפועל היתה קרובה לאפס ושיקפה את העובדה שיזמים רבים חששו להיכנס לחריש, שעשתה אז את צעדיה הראשונים ועתידה עוד לא היה ברור. כמו-כן, הוצאות הפיתוח במכרזים הראשונים עמדו בממוצע על כ-70 אלף ש”ח ליחידת דיור. בהמשך, במכרזים הבאים שנערכו בחריש עלתה עלות הקרקע לערכים ממוצעים של 15-20 אלף ש”ח ליחידת דיור והוצאות הפיתוח עלו לערכים הנעים בין 150-170 אלף ש”ח ליחידת דיור.

בסוף 2015 התפרסם המכרז הראשון במתכונת מחיר למשתכן בחריש, שהתייחס לשני מתחמים בשכונת המגף (שכונת “הפרחים” בשמה החדש). במכרז זה עמדה עלות הקרקע המופחתת על כ-3,600 ש”ח ליח”ד בלבד ואילו הוצאות הפיתוח נותרו גבוהות יחסית, בערכים שנעו בין 130-150 אלף ש”ח. מכרז זה נסגר ללא מציעים, ככל הנראה בשל חוסר כדאיות ליזמים.

במכרז הנוכחי, הוזלו באופן משמעותי הוצאות הפיתוח והודות לכך הוגשו הצעות והוכרזו זוכים. עלות הקרקע אמנם נשארה יחסית גבוהה אך הוצאות הפיתוח ירדו לעלות ממוצעת שנעה בין 60-65 אלף ש”ח ליח”ד ואף פחות מכך אם מנכים את העלות המיוחסת לשטחי המסחר.

מחיר המקסימום למ”ר דירתי עמד במכרז הנוכחי על כ-6,500 ש”ח לפני מע”מ. בפועל, בהצעות הזוכות, עמדה העלות למ”ר דירתי על ערכים קרובים לערכי המקסימום (בין 6,300-6,480 ש”ח).

במתחם הראשון זכתה חברת האחים אוזן עם הצעה של 6,300 ש”ח למ”ר דירתי. בשני המתחמים הנוספים זכתה חברת דונה עם הצעות שעמדו על 6,449 ש”ח ו-6,479 ש”ח למ”ר דירתי.

עוד ניתן ללמוד מפרסום תוצאות המכרז, כי ככל הנראה היזמים שזכו היו היחידים שהציעו הצעות. בשני המתחמים בהם זכתה דונה היא היתה המציעה היחידה ובמתחם בו זכתה חברת האחים אוזן היו בסה”כ שתי הצעות.

נציין עוד כי מכרז נוסף במתכונת מחיר למשתכן בשכונת “אור המזרח” בחריש יצא לדרך במקביל למכרז הנוכחי אך בוטל ע”י משרד הבינוי והשיכון, ייתכן כי בשל חוסר במציעים.

מעוניינים להשתתף בהגרלה לדירות מחיר למשתכן? ניתן למצוא את כל המידע לגבי תהליך הוצאות תעודת זכאות באתר הייעודי של משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.