שוק הנדל"ן בחריש 2024: הרוכשים חזרו לשוק
מה התרחש בשוק הנדל"ן בחריש במחצית הראשונה של השנה, כיצד השפיעה המלחמה על מחירי הדירות בעיר ומה הוביל לפתיחת "חלון הזדמנויות" לרוכשים ברבעון הראשון של השנה?
סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המסים. הסקירה המעודכנת פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי וכוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר החל משנת 2014 ועד למחצית הראשונה (ינואר עד יוני כולל) בשנת 2024.
תחילת 2024: חלון הזדמנויות לרוכשי הדירות
נלך קצת לאחור: שנת 2023 תיזכר בארץ כולה כשנה בה המכירות בשוק הנדל״ן צנחו, הן בשל עליית הריבית והן בשל המלחמה – שני נתונים שתרמו לאי ודאות והקשו על קיום עסקאות בענף. גם בחריש, בהשוואה שנתית, נרשמה ירידה של כ-70% בהיקפי המכירות בשנת 2023 ביחס לשנת 2022. השיא השלילי נרשם ברבעון האחרון של 2023, ששיקף ירידה של כ-85% במכירות ביחס לשיא המכירות ברבעון הראשון של 2022.
על אף הירידה החדה בהיקפי המכירות, מחירי הדירות בחריש המשיכו לעלות בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022. בעלי הדירות שראו את המחירים עולים בכל הארץ התעקשו לנסות למכור את דירותיהם במחירים גבוהים, וחלקם אף הצליחו, אך הביקוש במחירים אלה ירד משמעותית.
ב-2023 התהפכה המגמה והחלה ירידה במחירי הדירות שקטעה רצף עליות מחירים בעיר שנמשך כ-3 שנים. בשלב זה, הבינו ככל הנראה רבים מבעלי הדירות, שעליהם להתגמש במחיר, אולם הביקוש מצד הרוכשים המשיך לרדת, בעיקר בשל עליית הריבית והמצב הפוליטי והבטחוני.
בתחילת 2024 מזוהה מגמת שינוי. ברבעון הראשון של השנה המשיכו עוד מחירי הדירות לרדת, ככל הנראה בשל לחץ של בעלי דירות להתגמש ולמכור, לאחר שלא הצליחו למכור את דירתם במשך למעלה משנה. מן הצד השני, שוק הנדל״ן בארץ החל להתעורר ועל אף שהריבית נותרה יחסית גבוהה, הרוכשים חזרו להתעניין בשוק, בעיקר מתוך הבנה שקיים חלון הזדמנויות לרכישה במחירי מציאה.
ואכן, ברבעון הראשון של 2024 נמכרו בחריש 150 דירות, נתון הגבוה פי 2.3 מהרבעון שקדם לו וגבוה משמעותית גם מכל שאר הרבעונים של שנת 2023. הרוכשים ברבעון זה ניצלו ככל הנראה באופן נכון את חלון ההזדמנויות של מחירים ששיקפו ירידה של 10% ביחס למחירי השיא של תחילת 2022. להמחשה, מי שרכש דירת 4 חדרים סטנדרטית בעיר בתקופה זאת חסך בממוצע כ-150 אלף שקלים ביחס למחירי השיא.
"מי שרכש דירת 4 חדרים סטנדרטית בעיר ברבעון הראשון של 2024, חסך בממוצע כ-150 אלף שקלים ביחס למחירי השיא"
ברבעון השני של 2024 נותר היקף המכירות גבוה יחסית, אך המחירים החלו כבר לעלות, אם כי רמתם עדיין נמוכה מרמת השיא בחריש בכ-7%.
שכונת החורש מובילה בכמות העסקאות
נכון להיום, השוק בחריש הוא בעיקרו שוק יד שניה. בשנותיה הראשונות של העיר (החדשה), היתה דומיננטיות ברורה במכירות לפרוייקטים הקבלניים בשכונות החדשות שיצאו לשיווק. בתחילה – שכונות אבני חן והחורש ולאחר מכן שכונות הפרחים, בצוותא ומעו״ף.
במחצית הראשונה של שנת 2024 כ-90% מהעסקאות בוצעו בשכונות אבני חן, החורש והפרחים. כשהמובילה מביניהן היא שכונת החורש עם 37% מסך העסקאות בעיר.
ניתן להניח שחלקן היחסי של השכונות בצוותא ומעו״ף קטן יותר עקב היותן שכונות חדשות, שטרם הגיעו להבשלה בהיבט שוק היד השנייה.
באילו מחירים נמכרו הדירות במחצית הראשונה של שנת 2024? בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים יחסית בין השכונות השונות, עם הפרשים של אחוזים בודדים במחיר הממוצע. המחיר הממוצע לדירות 4 נע סביב 1.5 מיליון שקלים ויש כאמור שונות קטנה בין השכונות כמפורט בגרפים בסקירת הנדל״ן המלאה.
הדירה היקרה ביותר ב-2024 נבנתה ב-1997
הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, נמכרה במחיר של 3.157 מיליון שקלים בחודש מרץ 2023. מדובר על דירת גן 5 חדרים המשתרעת על שטח של 140 מ"ר ברחוב אורן בשכונת החורש.
במחצית הראשונה של 2024 לא נמכרה אף דירה במחיר של 3 מיליון ומעלה. התמורה הגבוהה ביותר בסך 2.9 מיליון שקלים לא התקבלה עבור דירה באחד מהפרוייקטים החדשים בעיר, אלא עבור קוטג׳ ברחוב הגולן, בחלק הוותיק של חריש, שנבנה בשנת 1997 ונמכר בפברואר השנה. הקוטג' כולל 7 חדרים ומשתרע על פני שטח של 198 מ״ר.
הדירה השנייה הכי יקרה שנמכרה במחצית הראשונה של 2024 היא דירת פנטהאוז 6 חדרים המשתרעת על פני 140 מ״ר ברחוב סביון בשכונת הפרחים. הדירה נמכרה בחודש ינואר תמורת 2.8 מיליון שקלים.
שכר הדירה נותר יציב
בתחילת 2023, עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והתייקרות המשכנתאות במאות שקלים לחודש, עלו מחירי השכירות בשיעור חד, אך במחצית השנייה של 2023 נעצרו העליות והמחירים נותרו יחסית יציבים מאז.
על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 4,000-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,200-3,600 שקלים. דירות גן מושכרות במחירים הנעים בין 4,000 ל-5,000 שקלים, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים בעלות הנעה בין 6,000-4,500 שקלים.
לסקירת הנדל"ן המורחבת: לחץ כאן
