שוק הנדל״ן בחריש: שפל מכירות של כל הזמנים וירידת מחירים

חריש מהאוויר, יולי 2023

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022 חלה ירידה חדה בהיקפי מכירות הדירות בחריש, אך המחירים נותרו גבוהים ואף המשיכו לעלות. בתחילת 2023 הגיע השינוי ולראשונה מזה שלוש שנים – מחירי הדירות בעיר ירדו בכ-4% בממוצע. שפל של כל הזמנים נרשם במכירה של דירות ברבעון השני של השנה


לוח דירות חריש

לוח דירות חריש


סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע, על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המסים. הסקירה המעודכנת פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי וכוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר החל משנת 2014 ועד לסוף המחצית הראשונה של שנת 2023.

אפריל-יוני 2023: שפל של כל הזמנים במכירות

ברבעון הראשון של שנת 2022 נרשם שיא בהיקף מכירת הדירות בעיר. כ-420 דירות נמכרו ברבעון, כלומר כ-140 דירות בחודש או במילים אחרות – למעלה מ-5 עסקאות נחתמו בחריש בממוצע ביום חול.

תחילת 2022 נראית קרובה על לוח השנה, רק בשנה שעברה, אך במשרדי המכירות והתיווך המקומיים זה מרגיש כמו היסטוריה רחוקה. מייד אחרי השיא החלה ירידה חדה בהיקפי המכירות בשלושת הרבעונים עד לסוף שנת 2022, עליה דיווחנו בסקירה האחרונה.

כמות דירות שנמכרו בחריש לפי רבעונים | סקירת נדל״ן בחריש
היקף המכירות המשיך לרדת גם בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2023

לצד הירידה התלולה בהיקפי המכירות, נותרו המחירים ברמתם הגבוהה, ואף המשיכו לעלות עד לסוף שנת 2022. המוכרים, שכבר התרגלו לתגי המחיר הגבוהים לדירתם, לא מיהרו להוריד מחירים וקיוו להתאוששות בביקוש לדירות.

למגינת ליבם, שנת 2023 לא הביאה עימה בשורת התאוששות, אלא דווקא המשך של המגמה ואף החרפה של הקיפאון בשוק הנדל״ן המקומי. ברבעון השני של 2023 (אפריל עד יוני 2023) נמכרו 76 דירות בלבד (25 בממוצע לחודש – מכירה אחת בממוצע ביום חול), נתון המשקף שפל של כל הזמנים מאז החלה מכירת הדירות בעיר וצניחה של כ-80% ביחס להיקפי השיא שנרשמו לפני כחמישה רבעונים.

ירידת המחירים: שינוי מגמה או תיקון קל?

שינוי מחירי הדירות נבחן לפי העלות הממוצעת למ”ר – כך ניתן לנטרל את ההבדלים בגודל הדירות בעיר. בחינת נתוני המכירות של המחצית הראשונה של שנת 2023 מלמדת כי אחרי שלוש שנים רצופות של עלייה במחירי הדירות בחריש, בתחילת 2023 השתנתה המגמה. 

מחיר למטר מרובע לפי רבעונים בחריש | סקירת נדל״ן בחריש
אחרי שלוש שנים של עליות רצופות, ירידת מחירים ב-2023

עלייה חדה במיוחד במחיר למ״ר נרשמה החל מאמצע שנת 2021 עד לרבעון האחרון של 2022, שבו הגיע המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות בעיר ל-15,600 שקלים. מדובר על עלייה של כ-40% תוך שנה וחצי.

בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2023, לעומת זאת, התהפכה המגמה והמחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות החל לרדת, עד הגעה למחיר של כ-15,000 שקלים, המשקף ירידה של כ-4% תוך חצי שנה. לשם המחשה, עבור דירת 100 מ״ר מדובר על ירידת מחיר של 60,000 שקלים.

בנייה בחריש - יולי 2023
פרוייקטים בבנייה בחריש, יולי 2023

האם ירידת המחירים בחודשים האחרונים היא תחילתה של מגמה או תיקון קל לעליות החדות עד כה? ימים יגידו, אך ברור שכל עוד רמת הריבית במשק נותרת גבוהה, יהיה קשה לראות את גרף הביקוש לדירות מתאושש במהרה.

הרחבה לגבי ההבדלים במחיר הממוצע למ"ר בין השכונות השונות בעיר, וכן לגבי מחיריהן הממוצעים של דירות 4 ו-5 חדרים בכל שכונה ניתן לראות בסקירת הנדל"ן המלאה.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה בעיר

באוקטובר 2022 נמכרה לראשונה דירה בחריש במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקלים. הרוכשים שילמו 3.015 מיליון שקלים עבור פנטהאוז בן 5 חדרים ברחוב רקפת בשכונת הפרחים. פחות מחמישה חודשים חלפו וכבר נקבע שיא חדש.

בחודש מרץ 2023, נמכרה בחריש דירת גן בת 5 חדרים ברחוב אורן בשכונת החורש, תמורת 3.157 מיליון שקלים. לשם השוואה, דירה בעלת מאפיינים דומים באותו רחוב ובאותו פרוייקט נמכרה בסוף 2017 תמורת 1.7 מיליון שקלים, כך שהמכירה הנוכחית משקפת עליית ערך של כ-85% בחמש שנים.

שכונת החורש, חריש - יולי 2023
רחוב אורן בשכונת החורש: הדירה היקרה בעיר נמכרה ב-3.157 מיליון שקלים

השבחת ערך גם במתחם הוותיק של חריש

האזור הוותיק של חריש, בלב שכונת החורש, נבנה בשנות ה-90׳ ומחולק לאזור הקוטג׳ים ולרחוב גמלא שלאורכו כ-250 דירות 3 חדרים. הרחוב עצמו עבר שדרוג לפני כמה שנים ועל הפרק עומדת כעת תוכנית שיפוץ חלקית במסגרת ״שיקום שכונות״, ותהליך פינוי-בינוי מלא בעתיד, שבמסגרתו ייבנו במקום מאות יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר.

בשנה החולפת, חצו לראשונה מחירי הדירות במתחם גמלא הוותיק, את רף המיליון שקלים. דירות שנמכרו בשנת 2015 במחירים שנעו בין 600-500 אלף שקלים, נמכרו השנה במחירים שנעו בין 1.1-1 מיליון שקלים. המחיר הממוצע למ״ר באזור הוותיק עלה מכ-7,500 שקלים בשנת 2015 לכ-13,000 שקלים השנה, קרי, עליית מחירים של למעלה מ-70%.

מתחם גמלא צילום: שירה קורן
רחוב גמלא – האזור הוותיק של חריש. צילום: שירה קורן

אמנם, עליית המחירים דומה לעליות המחירים בעיר כולה בשנים האחרונות, אך יש לזכור שבהשוואה לדירות החדשות בעיר, איכות הבנייה באזור הוותיק נמוכה יותר וכי המתחם כולו סבל מהזנחה לאורך העשורים האחרונים. ייתכן אם כן, שעליית המחירים במתחם כבר משקללת בתוכה חלק מהשבחת הערך המתוכננת במסגרת פרוייקט הפינוי-בינוי העתידי.

מחירי השכירות ממשיכים לעלות

עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והעלייה החדה בתשלומי המשכנתאות החודשיים, עלו מחירי השכירות במהלך שנת 2022 בשיעור דו-ספרתי. העלייה במחירי השכירות נמשכה גם במחצית הראשונה של 2023, וזאת בניגוד לירידת המחירים בשוק הקנייה והמכירה.

על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,800-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,200-3,800 שקלים.


>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדלן המלאה


פרוייקטים בחריש

לוח דירות חריש

5 תגובות לפוסט זה
  1. לפי התשואה משכירות המחירים צריכים לרדת בעוד 20%
    תשואה גרועה מאוד

  2. יש ביקושים כבושים, מי שצריך לקנות יקנה עכשיו כי עוד כמה חודשים הלחצים יתגברו, מלאי הדירות בארץ יצטמצם (קבלנים לא מתחילים פרוייקטים חדשים בגלל הריבית והירידה בביקושים) יתחיל גל עליות חדש בעיקר בפריפריה כי בשרון ובגוש דן כמעט בלתי אפשרי לקנות לאזרח הממוצע.

  3. המחירים בחריש נמוכים מאוד, ובקרוב במגמה תתהפך והמחירים ינסקו… הביקוש יגבר ופשוט לא יהיו מספיק דירות בשוק.

  4. אמנם יש ביקושים כבושים, אבל בשוק כיום יש גם מציאות.
    כך שהרוכשים יושבים על הגדר ומחכים,כרגע זה הכי בטוח.
    הצפי של בנק ישראל זה לקיפאון עד אמצע 24,

  5. לאחר איכלוס שכונות בצוותא והפרחים המחירים השתוללו ללא פרופורציות מסיבות מובנות. מעבר לקיפאון הכללי שוק הנדל״ן המחירים כאן יורדים לערך הראלי של הנכסים. במקום למו מקנאה ממי ששיחק לו המזל פשוט תודו על רווח של כחצי מליון שקלים ושחררו א הנכס אחרת באמת תצאו מופסדים. דירה של 4.5 חדרים בצוותא לא צריכה להימכר ביותר מ 1.4 מליון אלא אם כן היא מושקעת ברמה גבוהה מאוד באדריכלות ועיצוב הפנים שלה. הבעיה שכל אחד ששידרג מטבח קבלן לצבע שחור בטוח שהדירה שלו מושקעת…לגבי שכונת הפרחים אותו כנ״ל לדירה 5 חדרים מקבילה ומרווחת לא יורד מ 1.5 מליון. העיר הזאת מתנפחת והמשמעיות הכלכליות הישירות והעקיפות לתושבים הם מאוד משמעותיות. אם לא מצאתם נכס בחצי שנה הקרובה במחירים האלו שווה להוציא יותר באזור עם יותר הזדמנויות תעסוקה, אפשריות חינוך ותחבורה. מי שלא עובד בתוך חריש יכול להוסיף לשכירות בין 1000-3000 שקל בחודש על דלק, כביש 6, בבייביסיטר ובעצם כל סידור שלא ניתן לבצע בעיר ולא חסרים כאלה…כנ״ל לגבי קנייה.

השאר תגובה

פרויקטים

הירשמו לניוזלטר שלנו

וקבלו עדכונים על חריש ישירות לתיבת המייל

בכל שלב ניתן להסיר את הרישום לניוזלטר בלחיצה על קישור בתחתית המייל

תודה! נרשמתם בהצלחה

הירשמו לניוזלטר שלנו

וקבלו עדכונים על חריש ישירות לתיבת המייל

בכל שלב ניתן להסיר את הרישום לניוזלטר בלחיצה על קישור בתחתית המייל

תודה! נרשמתם בהצלחה