רשות מקרקעי ישראל נכשלה בשנית בשיווק קרקע לבניית 673 יח"ד ברובע ״חריש דרום״, מחציתן במסגרת תוכנית מחיר מטרה. המכרז נסגר ללא הצעות

רשות מקרקעי ישראל פרסמה אתמול (שלישי) את תוצאות המכרז לשיווק דירות ושטחי תעסוקה ברובע ״חריש דרום״. המכרז, שלא הוגשה לו אף הצעה, כלל 673 יחידות דיור בחמישה מתחמים שונים.

זו הפעם השנייה שיזמים לא ניגשו למכרז. באוקטובר 2024 מכרז מחיר מטרה לבינוי 467 יח"ד בחריש דרום – נכשל.

במכרז החוזר שפרסמה רמ"י בנובמבר 2024 היא הגדילה את מספר יחידות הדיור ל-673 דירות ואת מספר הדירות למכירה בשוק החופשי – כדי להעלות את רווחיות היזמים.

במכרז הראשון, 374 דירות הוקצו לזכאים, המהווים 80% מכלל הדירות, ורק 20% נמכרו בשוק החופשי. במכרז השני, 50% מהדירות הוקצו לזכאים במסגרת מסלול מחיר מטרה (338 דירות)  ו-50% מהדירות הוקצו למכירה בשוק החופשי.

דירות מסלול מחיר מטרה במכרז מוצעות לזכאי משרד הבינוי והשיכון בהנחות גדולות בהשוואה לשוק החופשי. מנגנון ההנחה בשני המכרזים הציע לזכאים הנחה של כ-25% ויותר ביחס למחיר השוק החופשי.

מחיר הקרקע שעמד על כ-1.1 מיליון שקלים לא השתנה בשני המכרזים, ומחיר מ"ר בנוי הסתכם בשני המכרזים בעלות דומה: 8,930 שקלים עד 8,960 שקלים בהתאם למתחמים השונים.

רשות מקרקעי ישראל ציינה לאחר כשלון המכרז הראשון כי היא תבחן את הסיבה לכישלון ותפעל על מנת לשפר את תנאי המכרז כדי שיצלח בשיווק החוזר. נראה כי השינויים שערכה הרשות במכרז אינם מספיקים כדי למשוך את היזמים לחריש. לחלופין, נשאלת השאלה אם חריש אינה מעניינת דיה את היזמים.

כך לדוגמה, במהלך השבוע האחרון נסגרו ארבעה מכרזי מחיר מטרה בהצלחה. בירושלים, שבעה יזמים התחרו על בינוי 330 יח"ד. בנתניה, שמונה יזמים התחרו על בינוי 424 יח"ד, בבאר יעקב 15 יזמים התחרו על בינוי 511 יח"ד, ובבאר שבע יזם אחד זכה במכרז לבינוי 44 יחידות.

כשלון מכרז מחיר מטרה בחריש דרום בולט גם על רקע הביקוש הגבוה של יזמים במכרז חריש דרום לבינוי דירות במסלול שוק חופשי, שנסגר בחודש שעבר בהצלחה. חמישה יזמים התחרו על מתחם אחד ותשעה יזמים התחרו על מתחם שני. בסך הכל יבנו היזמים שזכו י.א אלון בנייה, וחברת שטרית יזמות ובנייה בשיתוף עם חברת טי.אס.אם.די אלל אחזקות – 167 דירות למגורים.

לקריאה נוספת: מכרז מחיר מטרה ב'חריש דרום' לבניית 467 דירות נכשל

רשות מקרקעי ישראל הכריזה על שני זוכים במכרז לשיווק קרקע לבניית דירות ראשונות ברובע ״חריש דרום״, שיימכרו בשוק החופשי. היזמים יבנו 167 דירות בשני מגרשים. למגרש נוסף שכולל 49 דירות הוגשו שתי הצעות שנפסלו

רשות מקרקעי ישראל פרסמה הבוקר את תוצאות המכרז לשיווק שטחי מגורים ותעסוקה ברובע ״חריש דרום״ שעיקרו בניית 216 דירות, למכירה בשוק החופשי, בתוספת 11 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

על פי תוצאות המכרז, שני מגרשים שכוללים יחד 167 דירות שווקו בהצלחה ליזמים שהציעו את המחיר הגבוה ביותר לקרקע. למגרש שלישי, שכולל 49 יח"ד ושטחי תעסוקה מסחר, הוגשו שתי הצעות שנפסלו.

חברת י.א אלון בנייה בע"מ זכתה במגרש 105 והיא תבנה 93 דירות למכירה בשוק החופשי, בחמישה בניינים בבנייה רוויה. הבניין מיועד למגורים בלבד. י.א אלון תשלם עבור המגרש 15.6 מיליון שקלים, ודמי פיתוח בסך 14.9 מיליון שקלים. זהו סכום גבוה ממחיר המינימום שנקבע במכרז, ומתחת לשומה שקבע שמאי רמ"י. למתחם זה הוגשו 9 הצעות נוספות.

לחברת י.א אלון הכרות מוקדמת עם חריש: היא בנתה את פרויקט "פסגות אלון בחריש" בשכונת החורש, וזכתה במכרז לבניית מגדל מגורים בטרפז הכולל 144 דירות.

חברת שטרית יזמות ובנייה, וחברת טי.אס.אם.די אלל אחזקות זכו במכרז במגרש 218 והן יבנו שלושה בניינים שכוללים 74 דירות למכירה בשוק החופשי. הן ישלמו 12.7 מיליון שקלים בתוספת דמי פיתוח של 12.1 מיליון שקלים. מחיר הסגירה הוא מעל למחיר הקרקע שדרשה רמ"י ומעל מחיר השומה שקבע שמאי הרשות. בסך הכל הוגשו 5 הצעות מחיר למתחם.

למגרש שלישי במכרז, מגרש 302 בו ניתן לבנות 49 דירות במגדל מגורים המשלב גם תעסוקה ומסחר, הוגשו שתי הצעות שנפסלו. ההצעות הוגשו על מחיר נמוך משמעותית ממחיר המינימום שקבעה רמ"י.

וכמה תעלה דירה במתחמים אלו? בניגוד לדירות שמשווקות במסלול מחיר מטרה בו משרד הבינוי והשיכון בשיתוף רשות מקרקעי ישראל קובעים מראש את מחיר הדירה לזכאים, במכרזי השוק החופשי, מחיר הדירה נקבע עצמאית על ידי היזם.

הצלחה בשוק החופשי, כשלון מחיר מטרה

שני מגרשי המגורים במכרז הנוכחי זכו לביקוש גבוה, לאחד הוגשו 10 הצעות ועל השני התחרו חמישה יזמים. ההצלחה של המכרז בולטת יותר על רקע כשלון המכרז של פרוייקט מחיר מטרה בחריש דרום, שלא הוגשה לו אף הצעה. המכרז, שנסגר לפני שבועיים ללא מציעים, כלל 467 יחידות דיור וכ-40 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה, ותמחר דירות לזכאים בהנחות גדולות מאוד.

רשות מקרקעי ישראל ציינה ביחס לכישלון המכרז כי "רמ״י תבחן את סיבת כישלון המכרז ותפעל בהתאם על מנת לשפר את תנאי המכרז כדי שיצלח בשיווק החוזר".

מכרז רשות מקרקעי ישראל לשיווק קרקע לבניית 467 יח"ד ברובע ״חריש דרום״, רובן במסגרת תוכנית מחיר מטרה – נכשל. אף יזם לא ניגש למכרז, שתנאיו כללו הנחות מפליגות לזכאי משרד השיכון של למעלה מחצי מיליון שקלים

רשות מקרקעי ישראל פרסמה את תוצאות המכרז השני מבין שלושה לשיווק שטחי תעסוקה ומגורים ברובע ״חריש דרום״. המכרזים התפרסמו במקור עוד בשנה שעברה ומועד סגירתם נדחה. המכרז, שלא הוגשה לו אף הצעה, כלל 467 יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר מטרה וכ-40 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה.

כישלון מכרז זה מתווסף לכישלון החלקי במכרז נוסף בחריש דרום, שתוצאותיו פורסמו אתמול ולפיהן, רק שבעה מתחמים מתוך 16 שווקו בהצלחה. לשאר המתחמים כלל לא הוגשו הצעות.

כאמור, שני המכרזים פורסמו לראשונה בדצמבר 2023 ומועד הסגירה שלהם נדחה פעמיים במטרה, כך לדברי עיריית חריש, "להספיק לעניין כמה שיותר יזמים".

ההנחה הגדולה הרתיעה יזמים

מכרזי ״דירה בהנחה״ ולפניהם מכרזי ״מחיר למשתכן״ סיפקו בעשור האחרון הנחות של מאות אלפי שקלים לזכאים ברכישת דירות ברחבי הארץ. בחריש נבנו אלפי דירות במסלול ״מחיר למשתכן״ בשכונות מעו״ף, הפרחים ובצוותא.

על פי תנאי ״מחיר מטרה״, 80% מהדירות במכרז הוקצו לזכאי משרד הבינוי והשיכון (כ-374 דירות) ו-20% הנותרות, שהן הדירות היקרות בפרויקט, הוקצו למכירה בשוק החופשי.

עם זאת, נראה כי ההנחה המשמעותית שסיפקה רמ"י לזכאים הרתיעה את הקבלנים. על פי תנאי המכרז שנכשל, שיעור ההנחה לזכאים הוגדל ל-25%, ובנוסף, הוא גם ניתן ביחס למחירי 2020, טרם קפיצת המחירים הגדולה בחריש בשנים 2021-2022. בשורה התחתונה, המשמעות היא הנחה של למעלה מ-30% ורכישת דירת 4 חדרים במחיר של מיליון שקלים בקירוב, במקום כ-1.5 מיליון שקלים בשוק החופשי.

להבדיל, במכרזי מחיר מטרה בשכונת הטרפז שנסגרו בהצלחה בנובמבר 2022, זכאי משרד הבינוי והשיכון זכו להנחה של 20% בלבד. על פי התחשיב דאז, דירה טיפוסית של 4 חדרים (100 מ"ר) תעלה לרוכשי מחיר מטרה בטרפז לאחר הנחה כ- 1,245,000 שקלים.

לצד מחירי הדירות הנמוכים, רכיב הקרקע היה נמוך יחסית ונשמר בסביבת המחיר של מכרזים קודמים שפורסמו בחריש. הקבלנים חויבו במכרז גם בעלויות פיתוח גבוהות ביחס לעלות הקרקע, אם כי יחס דומה נראה בעבר גם במכרזים דומים בחריש.

מה צפוי בקרוב?

מכרז שלישי ב״חריש דרום״ אמור להיסגר ב-18 בנובמבר. במסגרת מכרז זה מציעה רמ"י לקבלנים שטחים לבניית 216 דירות, למכירה בשוק החופשי, בתוספת 11 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. הקרקע תימסר למרבה במחיר, בכפוף למחיר המינימום והוצאות הפיתוח שנקבעו במכרז. בניגוד למכרז מחיר מטרה, מחיר הדירה במכרז המדובר ייקבע עבור הרוכשים  בהתאם לכוחות השוק ולכדאיות הקבלנים.

במהלך שנת 2025 צפויים לצאת לשיווק שטחים נוספים ברובע חריש דרום בו מתוכננות להיבנות בסך הכול 1,650 יחידות דיור לצד כ-332 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מ"ר שטחי שירות. שיווק השטחים ליזמים ברובע התעסוקה העתידי שאמור לספק לקופת העירייה הכנסות, מסתמן עד כה כמשימה לא פשוטה, ועתיד להוות את אחת המשימות החשובות של קדנציה זו.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "רמ״י תבחן את סיבת כישלון המכרז ותפעל בהתאם על מנת לשפר את תנאי המכרז כדי שיצלח בשיווק החוזר".

לקריאה נוספת: חוזרים למחירי 2020: הנחות ״מחיר מטרה״ בחריש דרום גדלו משמעותית

66 דירות בלבד נמכרו בחריש ברבעון האחרון של שנת 2023 – נתון המציין שיא מכירות שלילי של כל הזמנים בעיר. גם מחירי הדירות ירדו, לראשונה לאחר שלוש שנים של עליית מחירים רצופה. דירות ארבעה חדרים רגילות הוזלו בכ-100 אלף שקלים תוך שנה

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע, על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המסים. הסקירה המעודכנת פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי וכוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר החל משנת 2014 ועד לסוף שנת 2023.

ירידה של 70% בהיקפי המכירות בהשוואה לשנה הקודמת

לאחר שיא שנרשם בהיקף המכירות בעיר ברבעון הראשון של 2022, החלה ירידה תלולה בהיקפי המכירות עד הגעה לשיא שלילי של כל הזמנים ברבעון האחרון של 2023 (אוקטובר עד דצמבר), רבעון שהושפע ישירות מאירועי 7 באוקטובר והמלחמה בעזה. 

היקף המכירות ברבעון האחרון של 2023 עמד על כ-66 דירות בלבד, נתון המשקף צניחה של כ-85% ביחס להיקפי השיא שנעו סביב 400 דירות בממוצע לרבעון, בתקופת השיא בין המחצית השניה של 2021 למחצית הראשונה של 2022.

בהשוואה שנתית, נרשמה ירידה של כ-70% בהיקפי המכירות בין שנת 2022 לשנת 2023. שנת 2023 תיזכר בארץ כולה כשנה בה המכירות צנחו הן בשל עליית הריבית והן בשל המלחמה – שני נתונים שתרמו לאי ודאות והקשו על קיום עסקאות בענף.

דירות 4 חדרים: ירידה ממוצעת של כ-100 אלף שקלים

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022, על אף הירידה החדה בהיקפי המכירות, מחירי הדירות בחריש המשיכו לעלות. בתחילת 2023 התהפכה המגמה והחלה ירידה במחירי הדירות שקטעה רצף עליות מחירים שנמשך כ-3 שנים.

בין 2021-2016 המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים. החל מאמצע שנת 2021 חלה עלייה חדה במחיר למ״ר עד הגעה לשיא של 15,600 שקלים בממוצע למ״ר ברבעון האחרון של 2022 – עלייה של כ-40% תוך שנה וחצי.

להבדיל, בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2023 השתנתה המגמה והמחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות החל לרדת, עד הגעה למחיר של כ-14,500 שקלים, המשקף ירידה של כ-7% תוך שנה.

אם ננסה לתרגם זאת למחיר הדירה בפועל, המשמעות היא ירידה של כ-100 אלף שקלים בממוצע במחירי דירות 4 חדרים רגילות בעיר.

33% מהדירות שנמכרו – מעל 1.7 מיליון שקלים

בתחילת שנת 2021 נמכרה לראשונה בחריש דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקלים. בשנת 2022 נחצה לראשונה רף ה-3 מיליון שקלים, בעסקת מכירה של דירת פנטהאוז בשכונת הפרחים. 

הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, נמכרה במחיר של 3.157 מיליון שקלים בחודש מרץ, 2023. מדובר על דירת גן 5 חדרים המשתרעת על שטח של 140 מ"ר ברחוב אורן בשכונת החורש.

בשנים האחרונות עקבנו אחר כמות הדירות בחריש שנמכרו במחיר גבוה מ-1.7 מיליון שקלים. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה דירות בודדות בלבד מדי שנה ואילו בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40. בשנת 2022 זינק מספר הדירות שנמכרו מעל לרף מחיר זה ועמד על כ-265 דירות ברחבי העיר. בשנת 2023 נמכרו כ-121 דירות בלבד מעל רף מחיר זה, אולם חלקן היחסי מתוך סך הדירות שנמכרו במהלך השנה עמד על כ-33% והינו הגבוה ביותר עד כה.

שכר הדירה עלה והתייצב במהלך 2023

נכון לתחילת 2024 עומדת אוכלוסיית העיר על כ-40,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות. בתחילת 2023, עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והתייקרות המשכנתאות במאות שקלים לחודש, עלו מחירי השכירות בשיעור חד, אך במחצית השנייה של השנה נעצרו העליות והמחירים התייצבו.

על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,800-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,000-3,600 שקלים. 

אין הבדלים מובהקים בין השכונות

בחריש נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). שתי השכונות הראשונות שנבנו בעיר הן השכונות המערביות – אבני חן והחורש. השכונות החדשות יותר הן שכונת הפרחים, שכונת מעו“ף ושכונת בצוותא. השכונה השישית שתבנה בעיר, בעתיד הקרוב, היא שכונת "חריש דרום" שצפויה לכלול 1,650 יחידות דיור וכ-330 אלף מ”ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

בהשוואת מחירי הדירות הממוצעים, בשנת 2023, ניתן לראות שמחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים יחסית בין השכונות השונות, עם הפרשים של אחוזים בודדים במחיר הממוצע, שעשויים לנבוע מתמהיל הדירות שנמכרו, שטחן הממוצע ושיוכן לפרוייקטים השונים בכל שכונה. כך לדוגמה בשכונת אבני חן, נמכרו ב-2023 בעיקר דירות 5 חדרים בפרוייקטים שנבנו ע״י עמותות בנייה, ששטחן לרוב קטן מהממוצע בעיר ולכן מחירן מעט נמוך יותר מדירות 5 חדרים גדולות יותר בשכונות אחרות.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2022 חלה ירידה חדה בהיקפי מכירות הדירות בחריש, אך המחירים נותרו גבוהים ואף המשיכו לעלות. בתחילת 2023 הגיע השינוי ולראשונה מזה שלוש שנים – מחירי הדירות בעיר ירדו בכ-4% בממוצע. שפל של כל הזמנים נרשם במכירה של דירות ברבעון השני של השנה

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע, על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המסים. הסקירה המעודכנת פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי וכוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר החל משנת 2014 ועד לסוף המחצית הראשונה של שנת 2023.

אפריל-יוני 2023: שפל של כל הזמנים במכירות

ברבעון הראשון של שנת 2022 נרשם שיא בהיקף מכירת הדירות בעיר. כ-420 דירות נמכרו ברבעון, כלומר כ-140 דירות בחודש או במילים אחרות – למעלה מ-5 עסקאות נחתמו בחריש בממוצע ביום חול.

תחילת 2022 נראית קרובה על לוח השנה, רק בשנה שעברה, אך במשרדי המכירות והתיווך המקומיים זה מרגיש כמו היסטוריה רחוקה. מייד אחרי השיא החלה ירידה חדה בהיקפי המכירות בשלושת הרבעונים עד לסוף שנת 2022, עליה דיווחנו בסקירה האחרונה.

לצד הירידה התלולה בהיקפי המכירות, נותרו המחירים ברמתם הגבוהה, ואף המשיכו לעלות עד לסוף שנת 2022. המוכרים, שכבר התרגלו לתגי המחיר הגבוהים לדירתם, לא מיהרו להוריד מחירים וקיוו להתאוששות בביקוש לדירות.

למגינת ליבם, שנת 2023 לא הביאה עימה בשורת התאוששות, אלא דווקא המשך של המגמה ואף החרפה של הקיפאון בשוק הנדל״ן המקומי. ברבעון השני של 2023 (אפריל עד יוני 2023) נמכרו 76 דירות בלבד (25 בממוצע לחודש – מכירה אחת בממוצע ביום חול), נתון המשקף שפל של כל הזמנים מאז החלה מכירת הדירות בעיר וצניחה של כ-80% ביחס להיקפי השיא שנרשמו לפני כחמישה רבעונים.

ירידת המחירים: שינוי מגמה או תיקון קל?

שינוי מחירי הדירות נבחן לפי העלות הממוצעת למ”ר – כך ניתן לנטרל את ההבדלים בגודל הדירות בעיר. בחינת נתוני המכירות של המחצית הראשונה של שנת 2023 מלמדת כי אחרי שלוש שנים רצופות של עלייה במחירי הדירות בחריש, בתחילת 2023 השתנתה המגמה. 

עלייה חדה במיוחד במחיר למ״ר נרשמה החל מאמצע שנת 2021 עד לרבעון האחרון של 2022, שבו הגיע המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות בעיר ל-15,600 שקלים. מדובר על עלייה של כ-40% תוך שנה וחצי.

בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2023, לעומת זאת, התהפכה המגמה והמחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות החל לרדת, עד הגעה למחיר של כ-15,000 שקלים, המשקף ירידה של כ-4% תוך חצי שנה. לשם המחשה, עבור דירת 100 מ״ר מדובר על ירידת מחיר של 60,000 שקלים.

האם ירידת המחירים בחודשים האחרונים היא תחילתה של מגמה או תיקון קל לעליות החדות עד כה? ימים יגידו, אך ברור שכל עוד רמת הריבית במשק נותרת גבוהה, יהיה קשה לראות את גרף הביקוש לדירות מתאושש במהרה.

הרחבה לגבי ההבדלים במחיר הממוצע למ"ר בין השכונות השונות בעיר, וכן לגבי מחיריהן הממוצעים של דירות 4 ו-5 חדרים בכל שכונה ניתן לראות בסקירת הנדל"ן המלאה.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה בעיר

באוקטובר 2022 נמכרה לראשונה דירה בחריש במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקלים. הרוכשים שילמו 3.015 מיליון שקלים עבור פנטהאוז בן 5 חדרים ברחוב רקפת בשכונת הפרחים. פחות מחמישה חודשים חלפו וכבר נקבע שיא חדש.

בחודש מרץ 2023, נמכרה בחריש דירת גן בת 5 חדרים ברחוב אורן בשכונת החורש, תמורת 3.157 מיליון שקלים. לשם השוואה, דירה בעלת מאפיינים דומים באותו רחוב ובאותו פרוייקט נמכרה בסוף 2017 תמורת 1.7 מיליון שקלים, כך שהמכירה הנוכחית משקפת עליית ערך של כ-85% בחמש שנים.

השבחת ערך גם במתחם הוותיק של חריש

האזור הוותיק של חריש, בלב שכונת החורש, נבנה בשנות ה-90׳ ומחולק לאזור הקוטג׳ים ולרחוב גמלא שלאורכו כ-250 דירות 3 חדרים. הרחוב עצמו עבר שדרוג לפני כמה שנים ועל הפרק עומדת כעת תוכנית שיפוץ חלקית במסגרת ״שיקום שכונות״, ותהליך פינוי-בינוי מלא בעתיד, שבמסגרתו ייבנו במקום מאות יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר.

בשנה החולפת, חצו לראשונה מחירי הדירות במתחם גמלא הוותיק, את רף המיליון שקלים. דירות שנמכרו בשנת 2015 במחירים שנעו בין 600-500 אלף שקלים, נמכרו השנה במחירים שנעו בין 1.1-1 מיליון שקלים. המחיר הממוצע למ״ר באזור הוותיק עלה מכ-7,500 שקלים בשנת 2015 לכ-13,000 שקלים השנה, קרי, עליית מחירים של למעלה מ-70%.

אמנם, עליית המחירים דומה לעליות המחירים בעיר כולה בשנים האחרונות, אך יש לזכור שבהשוואה לדירות החדשות בעיר, איכות הבנייה באזור הוותיק נמוכה יותר וכי המתחם כולו סבל מהזנחה לאורך העשורים האחרונים. ייתכן אם כן, שעליית המחירים במתחם כבר משקללת בתוכה חלק מהשבחת הערך המתוכננת במסגרת פרוייקט הפינוי-בינוי העתידי.

מחירי השכירות ממשיכים לעלות

עם הירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר והעלייה החדה בתשלומי המשכנתאות החודשיים, עלו מחירי השכירות במהלך שנת 2022 בשיעור דו-ספרתי. העלייה במחירי השכירות נמשכה גם במחצית הראשונה של 2023, וזאת בניגוד לירידת המחירים בשוק הקנייה והמכירה.

על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,800-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,200-3,800 שקלים.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

ברבעון האחרון של שנת 2022 נמכרו בחריש 120 דירות בלבד, נתון שמשקף ירידה חדה של 70% ביחס למכירות השיא ברבעון הראשון של השנה. למרות זאת, מחירי הדירות המשיכו לטפס והשלימו עלייה של 40% תוך שנה וחצי. בשנת 2022 נמכרה לראשונה בעיר דירה במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקלים

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע, על בסיס נתונים רשמיים המפורסמים ע"י רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לסוף שנת 2022, פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי ומצביעה על השינויים הניכרים שחלו בו ברבעונים האחרונים.

ירידה של 70% בהיקף המכירות

אחת המגמות הבולטות, שעולה מניתוח נתוני שוק הנדל"ן המקומי, היא מגמת הירידה החדה בהיקפי המכירות, המזוהה ברבעונים האחרונים של שנת 2022. הירידה התלולה בולטת במיוחד בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, בו נרשם שיא המכירות של כל הזמנים בחריש.

ברבעון האחרון של השנה החולפת נמכרו 120 דירות בחריש בלבד. נתון זה משקף ירידה של 70% בהשוואה ביחס למכירות השיא של הרבעון הראשון של השנה, שעמד על 400 דירות בממוצע.

הירידה החדה במספר העסקאות בעיר נובעת ככל הנראה בעיקרה מהתמורות בשוק הארצי, שכללו התייקרות ניכרת בהלוואות המשכנתה, כתוצאה מעליית הריבית במשק.

מחירי הדירות המשיכו לעלות

על אף הירידה התלולה בהיקפי המכירות, עליית מחירי הדירות בעיר לא נעצרה. אפילו ברבעון האחרון של שנת 2022, שבו נרשם היקף מכירות נמוך במיוחד, המשיכו מחירי הדירות לטפס מעלה.

במשך כחמש שנים, מאמצע שנת 2016 עד לאמצע שנת 2021, המחיר הממוצע למ״ר בדירות הרגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים.

החל מאמצע שנת 2021 החלה עלייה חדה במחיר הממוצע למ"ר, עד הגעה למחיר ממוצע למ״ר של 15,600 שקלים ברבעון הרביעי של 2022. מדובר על עלייה של כ-40% במחירי הדירות הרגילות בחריש, תוך שנה וחצי.

הרחבה לגבי ההבדלים במחיר הממוצע למ"ר בין השכונות השונות בעיר, וכן לגבי מחיריהן הממוצעים של דירות 4 ו-5 חדרים בכל שכונה ניתן לראות בסקירת הנדל"ן המלאה.

עלייה בביקוש לדירות קטנות

מגמה נוספת שאפיינה את שנת 2022 היא ירידה יחסית בביקוש לדירות גדולות ועלייה מחודשת בביקוש לדירות קטנות. בשנים הראשונות בהן שווקו דירות בחריש, היתה הטיה ברורה לדירות 4 חדרים שנתנו מענה למשפחות צעירות. לאחר מכן, במשך מספר שנים הלך ועלה חלקן היחסי של דירות בנות חמישה חדרים ומעלה.

בניתוח התפלגות המכירות בשנת 2022  מזוהה עלייה מחודשת בביקוש לדירות הקטנות יותר (3 ו-4 חדרים), שהיוו כשני שליש מסך המכירות.

עלייה זו נובעת בחלקה משינוי תמהיל הדירות בפרוייקטים חדשים שזיהו ביקוש לדירות קטנות, ככל שהעיר הלכה והתפתחה ותמהיל האוכלוסייה בה הפך מגוון יותר.

עם זאת, אין ספק שעליות המחירים בשנה וחצי האחרונות נתנו גם הן חיזוק לביקוש לדירות הקטנות, שסיפקו מענה בר השגה עבור רוכשים, שמחירי הדירות הגדולות נותרו מחוץ להישג ידם.

לראשונה בחריש: דירה בשלושה מיליון שקלים

בתחילת שנת 2021 נמכרה לראשונה בחריש דירה במחיר גבוה מ-2 מיליון שקלים ועד לסוף אותה שנה נמכרו למעלה מ-20 דירות מעל לרף מחיר זה.

באוקטובר 2022 נפרץ מחסום נוסף ונמכרה דירה ראשונה במחיר הגבוה מ-3 מיליון שקלים. הדירה המדוברת היא דירת פנטהאוז 5 חדרים המשתרעת על שטח של 144 מ"ר ברחוב רקפת בשכונת הפרחים. דירות נוספות, בשכונות נוספות בעיר, נמכרו במחירים הנמוכים אך במעט מרף ה-3 מיליון שקלים.

זינוק במחירי השכירות

במקביל לעליית מחירי הדירות והתייקרות המשכנתאות, חלה בשנה החולפת גם עלייה חדה במחירי השכירות בחריש, של כ-15% לפחות בדירות בהן הוחלפו שוכרים.

על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,600-3,200 שקלים ואילו דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,600 ל- 4,200 שקלים.

להרחבה, צפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – עיינו בסקירת הנדל״ן

מכרז היזמים למתחם ״הטרפז״ ייסגר בקרוב ורוב יחידות הדיור בו יימכרו לזכאים במסגרת תוכנית ״מחיר מטרה״. נתוני המכרז ליזמים מלמדים כי עלות דירת 4 חדרים סטנדרטית במסגרת התוכנית, תעמוד על כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחה של כ-300 אלף שקלים. השוואה לפרויקטים קודמים של דיור בר השגה בחריש מצביעה על התייקרות של כ-60% במחירי הדירות, במהלך חמש השנים האחרונות

בנובמבר הקרוב ייסגר המכרז ליזמים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה לבניית 624 יחידות דיור ו-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ב-3 מתחמים במתחם ״הטרפז״. המתחם הינו חלק משכונת אבני חן וממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר (כיכר הזיתים) מול הפארק העירוני העתידי.

התב"ע לשכונת הטרפז אושרה כבר במאי 2021 ובמסגרתה ייבנו מאות יחידות דיור בבנייה רוויה הכוללת, לראשונה בעיר, מגדלים בני 27 קומות. עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

על פי תנאי המכרז 20% מכלל הדירות, היקרות מביניהן, יוקצו למכירה בשוק החופשי ואילו שאר הדירות ימכרו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" של משרד הבינוי והשיכון.

הנחה של 300 אלף שקלים לזכאים

המכרז קובע כי היזמים יתחרו על ההצעה הגבוהה ביותר עבור הקרקע. המכרז כולל שלושה מתחמים שונים, לאחד מהם (מתחם 72038) נקבע מחיר מינימום של כ-10 מיליון שקלים לפני מע"מ, בשל שטחי המסחר הנכללים בו. לשניים האחרים לא צוין מחיר מינימלי עבור הקרקע.
עוד נקבע כי השווי למ"ר בנוי יעמוד על 12,400 שקלים + מע"מ (14,508 שקלים למ"ר כולל מע"מ).

"שווי מטר בנוי עיקרי" משקף את העלות לפיה יחושב מחיר הדירה וממנו תיגזר ההנחה לזכאי משרד השיכון. כך לדוגמה, דירת 100 מ"ר סטנדרטית במתחם הטרפז בקומות האמצעיות, (בתוספת חישוב חלק יחסי של שטחי מרפסות, חניה ומחסן) תעלה לזוגות צעירים כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחת זכאים של 300 אלף שקלים.

דיור בר השגה ב-1.3 מיליון שקלים

האם דירת 4 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקלים עדיין משקפת דיור בר השגה לזוגות צעירים?
השוואה למחירי הדירות בחריש במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" בין השנים 2018-2017 מגלה כי מחיר מ"ר בנוי עמד אז על כ-7,500 שקלים ודירות בגודל של 100 מ"ר נמכרו לזכאים (לאחר הנחה) במחיר שנעו סביב ה-800 אלף שקלים.

המכרז הנוכחי משקף אם כן, עלייה של כ-60% במחירי הדירות המסובסדות במהלך חמש השנים האחרונות.

ראוי לזכור כי בשנים האחרונות חלה התייקרות משמעותית במחירי הדירות בישראל ובחריש בפרט וכי גם תוכנית ׳מחיר למשתכן׳ וגם תוכנית ׳מחיר מטרה׳ הנוכחית, משקפות הנחות של מאות אלפי שקלים ביחס למחירי השוק.

מחירי הדירות שיימכרו בשוק החופשי במתחם צפויים להיות גבוהים משמעותית. דירות היוקרה, בדגש על הקומות הגבוהות במגדלים, יחצו, כך נראה, שיאים חדשים במחירי הדיור בעיר.

לקריאה נוספת: סקירת הנדל״ן של חריש סיטי: המכירות הוכפלו, המחירים זינקו

מחירי השכירות בחריש נמוכים יחסית בהשוואה לערים אחרות כמו גם מחירי הדירות לקנייה, אך לא על הדיור לבדו יחיה האדם. האם בשנת 2022 חריש זולה או יקרה למחיה? משפחות בן יוסף, גנץ ודנינו מעניקות הצצה להוצאות החינוך, התחבורה והקניות החודשיות, ומצביעות על השורה התחתונה

מחירי הדירות בחריש עלו בעשרות אחוזים בשנה האחרונה אך עדיין נותרו נמוכים בהשוואה למתרחש במרכז הארץ. חריש מאפשרת לזוגות צעירים לרכוש דירת 4 חדרים חדשה במחיר של 1.6-1.3 מיליון שקלים, הנמוך בכחצי מיליון שקלים ויותר, ממחיר דירה ממוצעת דומה בישראל או לשכור דירה במחיר הנמוך באלפי שקלים מדירה זהה במרכז.

עם זאת, ארנונה בשיטת החישוב המקסימלית ובתעריף גבוה יחסית בהשוואה לערים אחרות, תחרות עסקית מצומצמת שמשפיעה על יוקר סל הקנייה המשפחתי והיעדר פתרונות תעסוקה קרובים לבית מהווים אף הם שיקול משמעותי בתחשיב המשפחתי הכולל.

מתעניינים בחריש מנסים לא אחת להבין מהי השורה התחתונה: האם בשקלול נתוני השכירות, המיסים, ההוצאות על המחייה והפתרונות התחבורתיים והתעסוקתיים –  חריש עדיין משתלמת למגורים? שלוש משפחות המתגוררות בחריש, בן יוסף, גנץ ודנינו, מתייחסות בגילוי לב להוצאות החודשיות ולשורה המסכמת שלהם.

משפחת בן יוסף: "מעני חינוך חסרים"

ההורים נתן ורננה והילדים אורי (11) ואלון (8). מתגוררים שלוש שנים בחריש.

שכירות/משכנתה: דירה שכורה בשכונת החורש, 5 חדרים – 3,000 שקלים לחודש. בבעלותם של בני הזוג דירת 4 חדרים בעפולה.

ארנונה: כ-1,400 שקלים.

פרנסה: נתן הוא מנהל תפעול ברפת בקיבוץ גן שמואל. רננה היא עצמאית, יועצת תיירות ומתכננת טיולים מאורגנים לקבוצות – עובדת מהבית.

תחשיב משפחתי: "דמי השכירות שאנחנו מקבלים מהדירה בעפולה מתקזזת עם דמי השכירות בחריש, כשלמשוואה נכנסת גם משכנתה בהחזר נמוך יחסית של כ-1,500 שקלים בחודש", משתפת רננה ומציינת בסיפוק את העובדה שגל ההתייקרות של מחירי השכירות בעיר, פסח עליהם בזכות אופציה להארכת חוזה ללא העלאה משמעותית.

הוצאה גבוהה על חינוך

"לא עברנו לחריש מסיבות כלכליות ולא הופתענו ממחירי המחיה הגבוהים יחסית בחריש. השיקול המרכזי היה להתקרב למקום העבודה הקודם של נתן ברפת כפר הרואה", מסבירה רננה. "מה שהפתיע ומאוד אכזב אותנו הם מעני החינוך החסרים בחריש וההוצאה הנדרשת להשלמה", היא מוסיפה. "ראשית, יום הלימודים קצר ומסתיים במרבית ימי השבוע לפני 13:00 בעוד שבעפולה הלימודים הם עד 14:30 ללא תוספת תשלום מצד ההורים.

"בנוסף, בעפולה ישנו פרויקט הזנה לתלמידים עד כיתות ו', שמקבלים ארוחת צהריים בתשלום שנתי של כ-1,000 שקלים בשנה – שירות לא קיים בחריש. בנוסף, תוכנית הצהרונים לכיתות ג' עולה בחריש 200 שקלים יותר, מהמחיר החודשי בעפולה. העלות הגיעה לכ-900 שקלים בחודש עבור צהרון והחלטנו לוותר על התענוג. כתוצאה, האפשרות שלי למצוא עבודה מחוץ לבית היא מוגבלת. אני לא יכולה להשאיר שני ילדים כל כך הרבה שעות לבד בבית ולעבוד מחוץ לעיר".

רננה מציינת כי יוקר המחיה בעיר בתחום החינוך הורגש מאוד בקיץ האחרון כאשר לא היו בעיר כלל מסגרות קייטנה לילדי ד'-ו': "שילמנו אלפי שקלים לקייטנות פרטיות ביישובי הסביבה. זה צבט בלב לראות שבעפולה מספקים קייטנות מחשבים ללא עלות או קייטנות סאמר סקול ב-300 שקלים בלבד".

"בכל מקום אחר הרבה יותר יקר"

במשפחת בן יוסף לא נהוג לערוך קניות מרוכזות ואם ישנן הן מתבצעות אונליין מרשתות מזון ארציות. בני המשפחה אוכלים לפחות פעמיים בשבוע מחוץ לבית באחד מעסקי המזון המהיר המקומיים. "אין ספק שהמחירים ברשתות המזון המקומיות לא זולים לעומת ערי הסביבה, אבל עבור קניות קטנות אנו לא נוהגים לצאת מחריש".

"אני מסכימה עם אלו שטוענים שיקר כאן בחלק התחומים. עם זאת, מחירי הדיור עדיין זולים לעומת מקומות אחרים, כך שאני לא מבינה לאן אפשר לעבור כדי להוזיל את המחיה, כי בכל מקום אחר הרבה יותר יקר".

בשורה התחתונה: "עבור מי שעובד באזור, זה בהחלט משתלם לגור בחריש. מאידך, אם לא הייתי עצמאית אני מניחה שהיה לנו הרבה יותר מאתגר לגור כאן".

משפחת גנץ: "הוצאות התחבורה והארנונה מכבידות"

ההורים אופיר וליבי והילדים אמונה (9), אדל (5) ונועה (שנתיים). שנתיים בחריש.

שכירות/משכנתה: דירת 4 חדרים, 112 מ"ר, בבעלותם בשכונת מעו"ף. משכנתה ל-7 שנים בלבד, בהחזר חודשי של כ-4,100 שקלים.

ארנונה: 1,300 שקלים (לאחר הנחת 5% למשרת מילואים פעיל).

פרנסה: אופיר מחנך ומורה מקצועי בתיכון בעפולה. ליבי עובדת באופן חלקי כעצמאית בתחום הטיפוח.

אל חריש עברה המשפחה לאחר מגורים בקראוון בישוב טפחות בגליל התחתון, שסיפקה ישיבת ההסדר לבוגרי הישיבה. דמי השכירות היו סמליים  בגובה של כ-1,000 שקלים בלבד.

תחבורה: "אני עובד בעפולה וליבי עובדת בחריש ובכל זאת, אנו נדרשים להחזיק שני כלי רכב. התחבורה הציבורית חלשה מאוד ולא מספקת", מספר אופיר. "חלק ניכר מהוצאות התחבורה הוא על חשבוני. אני מוציא כ-1,300 על נסיעות בחודש וזה עוד לפני תחשיב בלאי והחזקת רכב. משרד החינוך משלם לי 212 שקלים החזרי נסיעות בחודש בסך הכל, את ההפרש אני מוציא מכיסי. בנוסף, ההוצאה על הסעות הילדים לבתי הספר מסתכמת בכ-2,000 שקלים בשנה".

"רשימות המתנה למעון מפוקח של עשרות ילדים"

חינוך: בדומה למשפחת בן יוסף, גם בבית משפחת גנץ מוותרים על שירותי הצהרונים משיקולים כלכליים. חסכון משמעותי נוסף הוא העובדה שאת ביתם הצעירה, נועה בת השנתיים, טרם הכניסו למסגרת מעון. "בשקלול של צהרון לגן בעלות 600 שקלים בחודש, צהרון לבית הספר בעלות של 900 שקלים בחודש ותשלום למעון בעלות של כ- 2,500 שקלים בחודש, לא שווה לליבי לצאת לעבוד", מסביר אופיר. "חשבנו להכניס את אדל למעון מפוקח אך נאמר לנו שיש רשימות המתנה של עשרות ילדים לפנינו".

קניות: את קניות המזון והמצרכים לבית הם מקפידים לבצע בתוך העיר מסיבות פרקטיות ואידיאלוגיות: "אני מעדיף לקנות היכן שנוח וקרוב לי. לא אסע חצי שעה מהעיר כדי לחסוך 40 שקלים בסל הקניות, אולי פחות זול כאן, אבל גם הזמן שלי חשוב", מדגיש אופיר ומוסיף: "אני שמח לרכוש בסופרים והמכולות המקומיות מתוך ידיעה שהם מספקים מקומות עבודה לתושבים. לעומת זאת בכל הקשור למסעדות, ביגוד, ומוצרים שונים, אני לא מוצא את עצמי בעיר. ההיצע לא ממש מזמין ובמקרה הזה אנחנו בוחרים לצאת למתחמי הקניות בסביבה. בסוף, יש גם גבול לאידיאולוגיה", הוא מציין בחיוך.

בשורה התחתונה: "הוצאות המשכנתה אולי נוחות יותר ממגורים בפרדס חנה או ישוב אחר, מצד שני, הוצאות התחבורה והארנונה מכבידות והרגשות מעורבים במקרה הזה. כתושב מעו"ף אני משלם ארנונה גבוהה ביחס למה שאני מקבל בתמורה. מלבד פינוי אשפה ותאורת רחוב, תושבי השכונה מקבלים אפס שירותים. עם זאת, המגורים ליד משפחות צעירות והזכות להיות שותף בבנייה של עיר חדשה –  הם פלוס משמעותי. אלו הדברים שמשכו אותנו לחריש וטוב לנו פה".

משפחת דנינו: "אנחנו חוסכים הרבה על דיור"

ההורים אליאור ועינב והילדים איתן (4) וגאיה (שנתיים). שנה וחצי בחריש.

שכירות/משכנתה: דירה שכורה בשכונת מעו"ף , 5 חדרים – 2,700 שקל שקלים לחודש.

ארנונה: כ-1,300 שקלים.

פרנסה: אליאור הוא בעל עסק לצילום ועינב סייעת בגן ילדים בעיר.

תחשיב משפחתי: "אנחנו חוסכים הרבה על דיור", משתף אליאור. "בבני ברק התגוררנו בדירת 3 חדרים מעופשת, בקומה שלישית בלי מעלית, ושילמנו 3,500 שקלים. אני מניח שהשכירות שלה היום הרבה יותר גבוהה".

"בבני ברק שילמנו ארנונה בגובה של כ-1,000 שקלים על דירה של 60 מ"ר. כאן אנחנו אמנם משלמים קצת יותר אבל עבור דירה כפולה בגודלה. אני חושב שהנטייה של תושבים להתלונן על מחירי הארנונה בעיר היא מהסיבה שהדירות שלהם בחריש גדולות יותר בשקלול של המרפסת, המחסן החניה וכו'. חשוב לזכור שהם מקבלים כאן תנאים טובים בהרבה מלא מעט ערים וישובים בסביבה, ובמיוחד בהשוואה לגוש דן. אני מתרשם שהשירות לתושב בתמורה לארנונה שאני משלם, טוב מאוד. העיר נקייה ומסודרת ונעים לגור בה".

קניות: קניות שבועיות מרוכזות בוחרת משפחת דנינו לערוך ברשתות מחוץ לעיר. "בתחושה שלי, מחירי המוצרים בחריש יקרים באופן יחסי בשקל או שניים לכל מוצר בהשוואה לרשתות המזון בחדרה, כך שבמצטבר הפער משמעותי. כל עוד תנועת הלקוחות תישאר נמוכה והוצאות השכירות של בעלי העסקים ימשיכו להיות גבוהות מאוד, מי שישלם על כך, תרתי משמע, יהיו הלקוחות".

בתחום הפרנסה, מספר אליאור שהמעבר לחריש היטיב עימו מבחינת הקריירה וההכנסה: "מבחינתי המעבר לכאן היה גם הזדמנות עסקית טובה. זיהיתי פה את הפוטנציאל ואני יכול להגיד ששיפרתי בחריש את רמת השכר שלי. גם אני וגם עינב עובדים בעיר וזה כמובן משליך על השגרה שלנו ועל הנוחות היחסית".

בשורה התחתונה: "בסך הכל, בהשוואה למגורים במרכז, המחיה בחריש זולה באלפי שקלים. חריש לא זולה, אבל גם לא יקרה. הדיור בהחלט זול כאן. עם זאת, הוצאות ביגוד או מוצרים שונים לא זולות בכלל, בגלל שאין כאן תחרות".

לקריאה נוספת: מסתמן: הארנונה בחריש תתייקר בשיעור גבוה יותר משאר הערים בארץ

שכונת החורש, חריש

ירון מרחיב את דירת ה-4 חדרים שרכש ברחוב גפן, ב-3 חדרים נוספים "בשביל הילדים". שירה עוברת לחריש רק לאחר שתגדיל את דירתה מ-4 ל-5 חדרים "כדי להשתדרג". בשנה האחרונה זינק מעלה מספר הבקשות להרחבת הדירות בשכונות אבני חן והחורש, בהתאם לתב״ע הקיימת. סגן ראש העיר מאמין שהתופעה עוד תתרחב: "זה הרבה יותר זול מלקנות דירה חדשה"

שירה לביא (30) רכשה בשנת 2013 דירת 4 חדרים ברחוב גפן. לביא ומשפחתה אינם מתגוררים בעיר והדירה מושכרת לטווח ארוך, אך בעת האחרונה, חל שינוי בגישת המשפחה. "הגענו לצומת דרכים והבנו שאנו רוצים לעבור לחריש אבל לא משתלם לנו לעשות מעבר לדירת 4 חדרים בלבד, אנחנו חייבים להשתדרג כי אנחנו זקוקים ליותר חדרים".

"התלבטנו אם למכור את הדירה ולקנות דירת 5 חדרים או לפעול להגדלת הדירה הנוכחית ולבסוף החלטנו ללכת על האפשרות השנייה. אנחנו אוהבים את הדירה הזו".

לביא אינה היחידה. בשנים האחרונות יותר ויותר משפחות בוחרות להגדיל את דירתן בהתאם לתב"ע המאושרת בחריש, ובשנה האחרונה, בעקבות שינוי המדיניות עליו הכריזה הוועדה המיוחדת המתירה לבעלי דירות גן להרחיב את הדירה מבלי להזדקק לאישור השכנים – שטף הבקשות גבר משמעותית.

היצע נמוך של דירות גדולות

אורי דימרי מלווה במסגרת עבודתו כאדריכל ומעצב פנים משפחות המעוניינות לבצע את תהליך ההרחבה. "בהחלט ניכרת התחזקות מגמה של משפחות שמבקשות להרחיב ולהוסיף חדר או מפלס לדירתן. אני מעריך ששתי הסיבות העיקריות הן ההיצע הנמוך יחסית של דירות 5 חדרים לעומת 4 חדרים בעיר והעובדה שמאז שמשפחות רכשו את הדירה "על הנייר" ועברו להתגורר בעיר חלפו מספר שנים בהן המשפחות גדלו והצרכים השתנו בהתאם".

ממצאי סקירת הנדל"ן של חריש סיטי מחזקים את דברי דימרי. על פי הסקירה, בין השנים 2017-2014 חלקן של דירות 5 חדרים מכלל הדירות בעיר היה נמוך מ-30%. בין השנים 2021-2018 חלקן של דירות 5 חדרים עלה בהדרגה עד ל-40% ואילו דירות 6 חדרים הן נדירות בחריש ואוחזות בנתח של כ-3%-4% בלבד מכלל הדירות בעיר.

תב"ע המתירה הגדלה בשכונות הוותיקות

בחריש קיימות שתי תוכניות בינוי עיר (תב"ע) לשכונות אבני חן וחורש (חריש 1/א) המתירות לבעלי הדירות להרחיב את הדירות הקיימות. על פי התוכניות שאושרו בשנת 2017 זכאים בעלי דירות לתוספת בנייה של חדר נוסף עד 25 מ"ר, ובתנאי כי הבנייה מתבצעת באגף כולו, כלומר הרחבת כלל הדירות באותו האגף בבניין. תוכנית שנייה מתירה לבעלי דירות בקומות העליונות לבנות על הגג 60 מ"ר נוספים.

כאמור, באוגוסט 2021 התירה הוועדה המיוחדת לבעלי דירות גן לבנות חדר ללא בניה של שאר השכנים בקומות שמעל באותו אגף. ההקלה המשמעותית מאפשרת למאות בעלי דירות גן בשתי השכונות הראשונות של העיר להרחיב את דירתן בהליך קל ונוח יחסית.

"לדירות בקומות האמצע אין הקלה. בעלי הדירות צריכים צריכות לבנות אגף שלם ביחד ולכן צריך את הסכמת השכנים לפחות בהיקף המעטפת. הסיכויים להוציא את זה לפועל הם הרבה יותר נמוכים כי נדרש מהם לשכנע אגף שלם של בניין להוציא סכום לא מבוטל עבור הבנייה הזו", מפרט דימרי.

"שינוי המדיניות שנכנס לתוקף לאחרונה ומאפשר לבנות מלמטה למעלה הוא מבורך ונכון. המדיניות החדשה בהחלט תרמה לחיזוק המגמה. בחצי השנה האחרונה אני מקבל שני טלפונים בנושא מדי שבוע. היות ואני לא היחיד בעיר שעוסק בנושא, אני מניח שמדובר בתופעה לא קטנה".

להישאר בסביבה הטבעית

"בשנה האחרונה ישנה התגברות של התופעה", מאשר סגן ראש העיר שלמה קליין וחבר בוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש. "ישנן הרבה בקשות להרחבה בעיקר בדירות שנבנו על ידי העמותות. עמותת נאות חנן לדוגמה, ממש יצרה תשתית לכך, ובנתה בבניינים שלה פיר שמיועד להוספת חדר של 25 מ"ר, בעיקר ברחובות אורן, רימון, תמר וגפן".

קליין מעריך שבשתי השכונות, חורש ואבני חן, יש כ 3,000-2,000 דירות של עמותות ולהערכתו, התופעה רק תלך ותתרחב. "אני מאמין שבהמשך זה יקרה גם בעמותות החילוניות שרק לאחרונה גמרו לאכלס את הבניינים. כשאנשים קצת יתמקמו ויחלוף מעט זמן גם הם יכנסו לתהליך כפי שקורה עכשיו בעמותות הדתיות".

רחלי יצחק, אדריכלית ובעלת עסק בעיר מטפלת כיום ב-15 לקוחות שונים בעיר שמבקשים להרחיב את דירתם: "עד לשינוי המדיניות של הוועדה לתו"ב – היה בלתי אפשרי לממש את ההרחבה כי היה קשה לגייס את כל השכנים. מאז המדיניות החדשה המאפשרת בנייה צומחת מלמטה למעלה, נעשתה קפיצה משמעותית בחצי השנה האחרונה. בעלי דירות רבים מעדיפים להישאר בסביבה המגורים המוכרת להם, עם מוסדות חינוך שהם מכירים ועם חיבור לבית שהם השקיעו בו", היא אומרת ומוסיפה: "מדובר במהלך שהוא בכל מקרה זול יותר מאשר למכור ולקנות דירה חדשה".

משקיעים מחפשים דירות גג

האמנם זול יותר? קליין מסכים: "שדרוג דירות 4 חדרים ל-5 חדרים כרוך בתוספת של 200-150 אלף שקלים. האלטרנטיבה של למכור את הדירה הנוכחית ולרכוש דירה גדולה יותר כרוכה בעלויות ביצוע עסקה ומיסים, ולאור העליה החדה במחירי הדירות בעיר זה הרבה פחות כדאי להערכתי".

"ההשקעה לתוספת חדר בגג בגודל של 60 מ"ר מסתכמת בכ-300 אלף שקלים, זה הרבה יותר זול מלקנות דירה חדשה בגדלים האלה. ישנם לא מעט משקיעים שמעוניינים לקנות דירות גג כהשקעה בחריש. הם עדיין חושבים, גם בשלב הזה, שאם הם יקנו דירה ויוסיפו לה את ה-60 מ"ר בגג הם יעשו רווח כלכלי".

יצחק מעריכה גם היא מגמת עליית מחירים: "הסברה שלי היא שהמחירים בשכונות החורש ואבני חן בהכרח יעלו. בשכונות החדשות WHAT YOU SEE IS WHAT YOU GET ואילו לדירות בחורש ואבני חורש יש פוטנציאל נדל"ני גדול".

עו"ד הראל לפידות ממשרד לפידות את לפידות, המעורה בשוק הנדל"ן בחריש, מצייר תמונה רחבה יותר: "אין הרבה מקומות בארץ בהן התב"ע קבעה מראש אפשרות להגדלה. חריש היא ייחודית בפרופורציה שלה, יש בה שתי שכונות שלמות שניתן להגדיל בהן את הדירות, ולא בנין בודד כזה או אחר.

"כבר לפני שלוש שנים המלצתי לאנשים לקנות דירות שאפשר להגדיל על הגג. כל מי שעיניו בראשו יכול להבין שאין מוצרים כאלה בחריש, אין הרבה דירות של 160 מ"ר לאחר הגדלה, אין בחריש דירות של 7-6 חדרים, והגידול במשפחות הדתיות בחריש, שמהוות כ-50% מהאוכלוסייה, דורש מענה מותאם לצרכים".

מדירת 4 חדרים לדירת 7 חדרים

ירון (שם בדוי) מתגורר עם משפחתו מזה שלוש שנים בחריש. לפני חודשיים עברה המשפחה לדירה שרכשה ברחוב גפן ובימים אלה הם לקראת סיום תהליך האישורים של הקמת אגף נוסף לדירה, על גג הבניין, בגודל של 60 מ"ר.

"במקור זו דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בגודל של 96 מ"ר, התוספת שאנו מתכננים היא של 3 חדרים. היצע הדירות הגדולות בחריש מאוד מוגבל ונע סביב ה-110 מ"ר לכל היותר. חיפשנו ורכשנו דירה שנותנת לנו לנצל אפשרויות רבות יותר מהדירה הקודמת שהיתה לנו, ברחוב אורן. המטרה שלנו היתה לתת מענה לצרכים של הילדים. ההרחבה הזו הופכת את הדירה שלנו מדירת 4 חדרים לדירת 7 חדרים. זהו מהלך שהוא הרבה יותר אטרקטיבי מאשר לנסות לקנות דירת כזו. אין דירות כאלה ובטח לא במחירים נורמליים לאור עליית מחירי הנדל"ן".

כמה עלה כל התהליך?

"טרם ביצענו את הבינוי בפועל אבל ההערכה שלנו היא שסך ההוצאה תהיה בין 300-250 אלף שקלים וזה כולל את כל האישורים הנדרשים ליועצים למיניהם, תשלום היטל ההשבחה ובנייה  שתהיה ברמת סטנדרט שתאפשר לנו לגור בדירה. אנחנו לא הולכים על "הטופ", אלא על הסטנדרט, זו לא דירה להשקעה אלא למגורים שלנו".

שחיקה בכוח הקנייה

ההרחבה במקום הליך מכירה-וקנייה מציעה בתקופה של עליית ריבית וזינוק במחירים יתרון משמעותי נוסף. עו"ד לפידות מסביר: "התנודתיות במחירי הדירות בישראל מסכנת את כוח הקנייה. אתה לא קונה ומוכר דירה באותו רגע ולכן הפער בין זמן מכירת הדירה לבין קניית דירה חדשה יכול לארוך מספר חודשים במהלכן מחיר הדירות עולה במאות אלפי שקלים, ובממוצע של 3%-2% מדי חודש מה שגורם לשחיקת כוח הקנייה ב-8%-7%. מהסיבה הזו אנשים מעדיפים להישאר בדירה שלהם ולהרחיב אותה".

מהם החסרונות המרכזיים בהרחבת דירה?

"החיסרון הוא לעבור את התהליך כשאתה גר בדירה ובונים לך על הראש. חיסרון נוסף הוא המרחב הבסיסי בדירה. ישנם הבדלים ברורים במרחבים המשותפים (מטבח, סלון) של דירת 4 חדרים לעומת 5 חדרים ולכן הוספה של חדר לא הופכת את הדירה לשווה בגודלה לדירת 5 חדרים מקבלן".

תב"ע שונה לשכונות החדשות

נראה כי המגמה מתחזקת בשתי השכונות הוותיקות בחריש אך השכונות החדשות, הפרחים ובצוותא, נשארות מחוץ למשחק. התב"ע שלהן שונה ואינה מאפשרת הרחבה.

קליין מציין שבאופן גורף בשכונות החדשות אין אפשרות לתוספת חדר אלא אם הקבלנים לא ניצלו את כל זכויות הבנייה שניתנו להם, "אבל זה כמעט ולא קרה", הוא מוסיף. "תושבים רבים מהשכונות החדשות פנו אלי וביקשו ממני לבדוק את הנושא".

מדוע התב"ע של שכונות הפרחים ובצוותא אינה מאפשרת הרחבה?

התשובה לכך מורכבת ככל הנראה ממספר סיבות. התב״ע של השכונות החדשות תוכננה באופן שונה, חלקן היחסי של העמותות היה נמוך באופן משמעותי, הקבלנים ניצלו מראש את כל זכויות הבניה והציעו פנטהאוזים רחבי ידיים ובמקרים רבים דירות גדולות ומרווחות יותר. עוד מציין קליין כי "תושבים בשכונות החורש ואבני חן התלוננו על היטל ההשבחה שהם חויבו לשלם במכירת הדירה, גם אם הם לא בנו. הם חויבו לשלם על פוטנציאל ההשבחה של הדירה״.

"עם זאת ישנה חשיבה להחריג את ההיתר לתוספת של 60 מ"ר על הגג ולאשר אותו גם בשכונות הפרחים ובצוותא אבל זה עוד לא הבשיל לכדי מעשה", מסכם קליין.

לקריאה נוספת: תקדים בחריש: בעלי דירות גן הורשו לבנות חדר נוסף ללא תלות בשכנים

שוק הנדל״ן בחריש הציג עלייה ניכרת במספר עסקאות המכירה של דירות ובמחירי הדירות, במחצית הראשונה של שנת 2022. סקירת הנדל״ן העדכנית של 'חריש סיטי' מצביעה על עלייה של עשרות אחוזים במחירי הדירות הרגילות בעיר, לצד המשך נסיקת המחירים של הדירות המיוחדות. בנוסף, ניכרת מגמת התבגרות של השוק ומעבר מובהק לעסקאות יד שנייה

שדרת דרך ארץ, צילום דבי לרר

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי עודכנה השבוע (אוגוסט 2022), על בסיס נתונים רשמיים שפרסמה רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לחודש יוני 2022, פורסת תמונה רחבה על מאפייני השוק המקומי ומצביעה על השינויים הניכרים שחלו בנדל"ן המקומי, במיוחד בשנה האחרונה.

היקף מכירת הדירות הוכפל

מניתוח נתוני מכירת הדירות בין השנים 2022-2014 עולה כי ברבעונים האחרונים הוכפל היקף המכירות הרבעוני ביחס לממוצע בשנים הקודמות. היקף המכירות הרבעוני הממוצע עמד בשנה וחצי האחרונות על כ-370 דירות שנמכרו מדי רבעון (מעל ל-120 דירות בממוצע מדי חודש).

בשנים הראשונות, היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) למכירת דירות חדשות בשכונות השונות שנבנו בעיר. בשנת 2019 הסתיימה מכירת הדירות בפרוייקטים חדשים בשכונות ״הוותיקות״ – אבני חן והחורש, והנתח היחסי שלהן במכירות עמד על כ-20% בלבד מסך הדירות שנמכרו בעיר.

שלוש שנים אחרי, עלה נתח המכירות היחסי של אבני חן והחורש לכ-60% והסיבה ברורה. בשנת 2022, עם סיום המכירות של רוב פרויקטי הבנייה החדשים בעיר, שוק הנדל"ן המקומי של עסקאות יד שנייה הפך דומיננטי. גם בשתי השכונות החדשות יותר – הפרחים ובצוותא, רוב הדירות שנמכרו במחצית הראשונה של 2022 הן דירות יד שנייה.

בשנה החולפת: עליית מחירים של כ-30%

לצד העליה בהיקפי המכירות, מזוהה בשנה החולפת גם עליה חדה במחירי הדירות. את השינוי במחירי הדירות בחריש אנו בוחנים לפי העלות למ”ר, המשקפת מדד זהה ומתאימה לדירות בגדלים שונים.

במשך כחמש שנים, החל ממחצית שנת 2016 ועד מחצית שנת 2021 המחיר הממוצע למ״ר  בדירות הרגילות נותר יחסית קבוע ולא חצה את רף ה-11,000 שקלים. החל מאמצע שנת 2021 חלה עליה חדה במחיר למ״ר וברבעון השני של שנת 2022 המחיר הממוצע למ״ר עמד על כ-14,000 שקלים. בחודש יוני 2022, החודש האחרון ברבעון השני בשנה, עמד המחיר הממוצע למ״ר על כ- 14,500 שקלים ובכך השלים עליה של כ-30% במחירי הדירות הרגילות בחריש, במהלך שנה אחת בלבד.

ראוי לציין כי ברמה הארצית עלו מחירי הדירות בישראל ב-17.8% בשנה האחרונה, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע (יום שני).

שיאים חדשים במחירי הדירות המיוחדות

הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד כה, היא דירת 6 חדרים (191 מ"ר) ברחוב תאנה בשכונת החורש. הדירה נמכרה במחיר של 2.72 מיליון שקלים. גם בשכונות האחרות  נמכרו במהלך שנת 2022 דירות במחירים גבוהים שחצו את רף ה-2.5 מיליון שקלים,

במקביל לעליה במחירי הדירות, חלה עליה גם במחירי השכירות בחריש, מגמה זו נתמכה על ידי שני גורמים, האחד, ירידה בכמות הדירות הפנויות בעיר, והשני, השפעת שוק הנדל״ן הארצי על המקומי. על פי נתוני “לוח דירות חריש” מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 3,200-2,900 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 3,600-3,200 שקלים. מחירי השכירות עבור דירות מיוחדות גבוהים יותר ומפורטים בסקירת הנדל״ן המלאה.

לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – עיינו בסקירת הנדל״ן

לקריאה נוספת: קיץ חם בשוק הנדל״ן בעיר: ״היתה ממש התנפלות, תוך שעה חתמנו על חוזה״

טירוף הנדל״ן בישראל בשנה החולפת לא פסח גם על חריש. בני גיאת רכש דירה בתחילת השנה ולדבריו כבר הרוויח מאות אלפי שקלים ״על הנייר״ בעקבות עליית מחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים. על כל דירה להשכרה נרשמים מתעניינים רבים והתושבים הוותיקים משתאים אל מול המציאות החדשה, מתקשים למצוא דירות ונאלצים לשלם יותר. "ברגע שפרסמתי את המודעה היתה ממש התנפלות עלי, תוך שעה חתמנו על חוזה"

צילום: מור שקיפי לאטי

בשבוע שעבר נמכרה ברחוב תמר בעיר, דירת 4 חדרים, בת 103 מ״ר, ב-1.51 מיליון שקלים. דירה דומה ברחוב טופז, בת 96 מ“ר, נמכרה ב-1.445 שקלים. עסקאות אלה משקפות עלות של כ-15,000 שקלים למ״ר. על פי סקירת הנדל"ן של חריש סיטי, המחיר הממוצע למ״ר בדירות 4 חדרים סטנדרטיות בשכונות אלה בחריש, במחצית השנייה של 2021, עמד על כ- 11,500 שקלים, הפרש המשקף עלייה של 350-300 אלף שקלים עבור דירות 4 חדרים בנות 100 מ״ר. ובמילים פשוטות יותר: זינוק של 30% במחירי הדירות תוך פחות משנה.

בני גיאת רכש לבנו דירת 4 חדרים בשכונת הפרחים ביוני 2022. גיאת מציין שהמו"מ על הדירה החל עוד בינואר, אולם סיבוכים בירוקרטיים עיכבו את תהליך המכירה. ”בשלב מסוים, המוכרים רצו לבטל את ההסכם ואת המחיר שנקבע בו. איימתי עליהם בתביעה ובסוף לא היתה להם ברירה אלא להמשיך בתהליך המכירה. אני יכול להבין מדוע הם רצו לבטל את העסקה, הדירות התייקרו בכל הארץ וגם בחריש. הרווחנו לפחות 200 אלף שקלים בזכות עליית המחירים הגדולה".

גיל ומרים אברהם, זוג צעיר בשנות השלושים לחייהם, רכשו לאחרונה דירה בחריש. בני הזוג, נשואים שנה, חיפשו דירה לרכישה במשך שנה וחצי בחריש ובעפולה, עד שהתבייתו על המטרה, דירת 5 חדרים בשדרות ההגשמה בשכונת בצוותא.

הליך הקנייה היה מהיר במיוחד ומרים מעריכה שהדירה נרכשה במחיר נמוך מעט מערך השוק. "ידענו שזה מחיר פצצה. אנחנו משערים שהמחיר לא היה גבוה יותר בגלל סיטואציה עם היורשים של בעל הדירה, אבל התהליך היה מהיר במיוחד. באנו לראות את הדירה ובאותו ערב הודענו למתווכת, שאנחנו רוצים אותה, חתמנו תוך 24 שעות בלבד".

את ההסבר לחיפזון מסבירה מרים בעליית המחירים ובצורך לקבל החלטה מהירה: "בשנה וחצי האחרונות המחירים עלו המון, הדירות התייקרו במאות אלפי שקלים ביחס לתקציב שהיה לנו. הדירות המיוחדות בחריש, הפנטהאוזים ודירות הגן התייקרו אף יותר".

השכירות התייקרה: 600-300 שקלים בממוצע

גם מחירי השכירות לא נותרו מאחור. על פי נתוני לוח דירות חריש, מחיר השכירות הממוצע לדירות 4 חדרים במחצית השנייה של שנת 2021 נע בין 2,800-2,600 שקלים, ואילו במחציתה הראשונה של 2022 הוא התייקר ועלה לטווח של 3,200-2,900 שקלים.

גיאת מאשר את הנתונים. לדבריו, הוא פרסם את הדירה שרכש להשכרה במחיר של 3,500 שקלים. "היתה התעניינות גבוהה בדירה ורבים הגיעו לראותה. סגרנו בסוף על 3,300 שקלים עם דיירת שמחפשת דירה לטווח ארוך", הוא אומר. "היה קשה להגיע בכל פעם מראש העין כדי להראות את הדירה לשוכרים, וגם תשלום המשכנתה ירד כל חודש, ולכן ניסינו לסגור עסקה מהר".

את העלייה במחירי השכירות בחריש חשו גם שוכרים ממשיכים. "אני נכנס כרגע לשנה השלישית ובעל הדירה הקפיץ לי את השכירות ב-400 שקלים", שיתף אחד התושבים בפייסבוק רק לאחרונה. "אני בשנה השנייה ובעל הדירה הקפיץ לי מ-2,200 ל-2,550 שקלים", כתבה גולשת אחרת.

"סכומים מטורפים שלא מאפיינים את חריש"

"במשך 4 שנים שילמנו 3,200 שקלים לדירת 5 חדרים מרווחת עם מרפסת גדולה, מחסן, יחידת הורים ויחידת מתבגר. בעל הדירה החליט למכור אותה ובמשך חודשיים חיפשתי דירה אחרת. זה לא היה פשוט", מתארת ג'ודי תורן שמתגוררת בחריש משנת 2018. "חיפשתי דירת 5 חדרים מרווחת או 6 חדרים אבל המצב היה ממש על הפנים", משתפת תורן.

"לא היו דירות על המדף. אולי אם הייתי מחפשת במאי, המצב היה שונה, אבל בחודשיים האחרונים, יוני יולי – לא היה הצע גדול וגם המחירים ממש ממש עלו. ראיתי דירות מיוחדות יותר, כמו פנטהאוזים, שדרשו עבורן 5,200-5,000 שקלים, סכומים מטורפים שלא מאפיינים את חריש".

בסופו של דבר עברה משפחת תורן להתגורר בדופלקס 5 חדרים ברחוב ברקת בשכירות שנקבעה ל-4,600 שקלים (בלי מחסן). "לא היתה לנו ברירה אלא לבצע את הקפיצה הזו במחיר השכירות. אבל אלו מחירים גבוהים לחריש כי אין פה מה שאת צריכה, העיר לא מציעה חיי עיר מלאים. אין פה סושי או פאד תאי, אין לנו פה מס הכנסה, רמי לוי, מרפאת מומחים, קאנטרי או הום סנטר. כתושבת חריש אני חייבת לנסוע כל הזמן לקנות מחוץ לעיר או להזמין".

"הדירה נחטפה": התנפלות על דירות להשכרה

העלייה במחירי השכירות מתפתחת לצד הביקושים הגוברים למגורים בעיר. כזכור, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חריש נמצאת היום בראש טבלת מאזן ההגירה הפנימית הארצית. עוד מפרסמת הלמ"ס כי במחצית הראשונה של 2022 (ינואר-יוני) עברו להתגורר בחריש 2,739 תושבים חדשים. ביוני 2022 פרסמה מועצת חריש כי העיר מאוכלסת כמעט במלואה.

הגאות בהגירה לעיר לצד עליית המחירים הארצית מייצרות "התנפלות" על דירות בחריש, תופעה שמוכרת מערים גדולות ומרכזיות כדוגמת תל אביב. אתמול (ראשון) לדוגמה, פרסמה מישל בן טל, דירת 4.5 חדרים להשכרה בשכונת בצוותא במחיר של 2,400 שקלים ותוך שעה בלבד חתמה על הסכם עם השוכר.

"זו דירה ששכרנו מקבלן ויש לה אופציה לשנתיים נוספות במחיר קבוע ונמוך ממחיר השוק ולכן ברגע שפרסמתי את המודעה היתה ממש התנפלות עלי, לא הספקתי להחליף חולצה וכבר היו 30 טלפונים ואנשים הגיעו לראות את הדירה. תוך שעה חתמנו על חוזה עם דייר שמחליף אותנו בהתקשרות מול הקבלן", עדכנה בן טל שפניה מיועדות למגורים בחו"ל.

"חריש מאפשרת מגורים מעל לממוצע הארצי"

מאור קורן, שכר בחודש שעבר דירת 4 חדרים בשכונת בצוותא ולדבריו, גם הוא חש את השינוי בעיר.

"הסתובבתי לפני שנתיים בעיר ובכל ארבעה מטרים היה שלט להשכרה. עכשיו, כמעט ולא היו שלטים". הוא מודה שלקח לו זמן להפנים את השוני: "ראיתי את הדירה ואהבתי אותה, אבל אמרתי לעצמי, או.קי, אני בחריש, אני לא חייב לסגור על הדירה הראשונה שאני רואה. המשכתי לחפש ולא מצאתי דירות. פתאום נכנסתי ללחץ שבעל הדירה כבר מצא שוכר".

בוקי ברדע מאששת גם היא את התופעה החדשה לפיה הדירות, שבעבר עמדו ללא שוכרים והכבידו על המשקיעים, הפכו מבוקשות. ברדע התגוררה בחריש בחמש השנים האחרונות. לפני שבועיים עזבה את העיר והציעה את דירתה, דירת 3 חדרים ברחוב יחד בשכונת בצוותא, להשכרה. "פרסמנו את הדירה בתחילת יולי ופנו אלינו לפחות 15-10 דיירים פוטנציאליים. תוך שבועיים כבר חתמנו על הסכם שכירות עם דייר שרק עבר לחריש".

"הדירה הושכרה תמורת 2,800 שקלים. זה מה שביקשתי וזה מה שקיבלתי. חוץ מאחד שהתווכח איתי על החוזה ועל המחיר, לא היה שיח סביב נושא המחיר – כל המתעניינים קיבלו אותו", מציינת ברדע ומוסיפה: "אני חושבת שהדירה שווה את המחיר, היא ממוקמת טוב, זו דירה חמודה ולמרפסת הגדולה יש ערך מוסף. לתחושתי, אנשים מעריכים את מה שהם מקבלים והמחיר של השכירות בעיר הוא הוגן. בכלל, חריש מאפשרת רמת מגורים הרבה מעל לממוצע הארצי עם נוחיות ורווחה. יש לי רק דברים טובים לומר על העיר בהקשר הזה".

למרות הבעיות: האטרקטיביות של חריש עולה

קורן, שמתגורר בחריש כבר 5 שנים, משלם דמי שכירות גבוהים יותר עבור דירתו החדשה. "היה לי ברור שהמחיר יעלה, כי בכל הארץ השכירות מטפסת אבל התמזל מזלי והשכירות שלי התייקרה רק ב-300 שקלים. שוכרים מערים אחרות מחפשים אופציות זולות יותר, הם מגיעים לחריש ומתפעלים מהאפשרות לשלם 3,000 שקל בלבד לדירת 4 חדרים. להבדיל, מי שגר פה, מתקשה לשלם תוספת של 600 שקלים לשכירות בהשוואה לשנים קודמות".

קורן מעריך שהעלייה במחירי הדירות בעיר לא תיעצר: "למרות שלא חסרות פה בעיות, האטרקטיביות של העיר עולה בהדרגה והביקוש למגורים בחריש מושפע מהנעשה בכל הארץ.

"צריך לנתק את הראייה הצרה של "מה קורה בעיר" ו"האם יש פה שירותים ראויים" – מהדיון על המחיר. זה לא רלוונטי בכלל. מחירי הדירות אינם תלויים בנו אלא בשוק הדיור הכללי, לכן צריך להתמקד בדברים הטובים הרבים שקיימים בעיר הזו , לעודד את היוזמות הקהילתיות במקביל להפעלת מנופי לחץ, ולדאוג שנקבל יותר עבור מה שאנחנו משלמים".

לקריאה נוספת: התושבים החדשים באים: "השכירות בדירה הקודמת עלתה ב-2,000 שקלים"

על פי נתוני רשות המיסים שוק הנדל״ן בחריש הציג ברבעונים האחרונים פעילות ערה. מספר עסקאות המכירה הוכפל ומחירי הדירות עלו בחדות. סקירת הנדל״ן העדכנית של 'חריש סיטי' מראה כי עליית המחירים אינה מוגבלת, כבעבר, רק לדירות המיוחדות, אלא משתקפת גם בעסקאות של מחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות

בתמונה: דירות בחריש, מתוך ״לוח דירות חריש״

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי, עודכנה השבוע, על בסיס נתוני רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לחודש ינואר 2022. עיון בנתונים מעניק הצצה מעניינת במיוחד למגמות שוק הנדל"ן על רקע היציאה ההדרגתית ממשבר הקורונה ועל רקע עליית מחירי הנדל"ן בשוק הישראלי בכללותו.

את שוק הנדל״ן המקומי בחריש אנו מודדים ראשית בהיקף מכירת הדירות הרבעוני. במדד זה ניתן לזהות כי בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2021, עמדו היקפי המכירות הממוצעים על כ-400 דירות ברבעון. נתון זה מייצג ערך כפול מהממוצע הרב השנתי בין השנים 2014-2020 שעמד על כ-200 עסקאות למכירת דירות ברבעון.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

מחירי הדירות: נשברו שיאים חדשים

בשלושת הרבעונים האחרונים של שנת 2021 עלה בחדות המחיר הממוצע למ“ר של דירות רגילות, עד הגעה לשיא חדש העומד על כ-12,000 ש”ח למ"ר בתחילת שנת 2022.

במקביל, גם מחיריהן של הדירות המיוחדות (דירות גן ופנטהאוזים) המשיך לעלות בקצב גבוה. בתחילת שנת 2021 נחצה לראשונה רף שני מיליון השקלים, עבור דירת גן שנמכרה בשכונת החורש, ובסיכום השנה עמד מספר עסקאות המכירה בעלות תג מחיר גבוה משני מיליון על למעלה מ-20 עסקאות. המחיר למ"ר עבור דירות מיוחדות חצה את רף ה-16,000 שקלים.

במהלך השנים האחרונות עקבנו אחר כמות הדירות בחריש שנמכרו במחיר גבוה מ-1.7 מיליון שקלים. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה דירות בודדות בלבד מדי שנה. בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40 ובשנת 2021 זינק מספרן ל-120.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה בחריש עד כה היא דירת פנטהאוז המשתרעת של שטח של 162 מ"ר בפרוייקט "חלומות חריש" בשכונת אבני חן. הדירה נמכרה בסוף נובמבר 2021 תמורת 2,375,000 שקלים.

הפוקוס במכירות עובר לעסקאות יד שנייה

בניתוח התפלגות המכירות של דירות לפי שכונות, ניתן לראות כי לאורך השנים היתה דומיננטיות ברורה (וטבעית) לשכונות החדשות שיצאו לשיווק. עם הירידה במלאי הדירות בפרוייקטים הקבלניים השונים ברחבי העיר, ניתן לזהות התאזנות יחסית בהתפלגות המכירות בין השכונות השונות בשנת 2021, מה שמצביע על הטייה הולכת וגוברת לכיוון עסקאות יד שנייה.

שוק היד השנייה בחריש צפוי להמשיך להתחזק ולהיות דומיננטי, לפחות עד ליציאתה לשיווק של השכונה השישית של העיר, "חריש דרום", הצפויה לכלול 1,650 יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה נרחבים.

סקירת הנדל"ן המלאה של חריש כוללת ניתוחים רבים נוספים ומידע על המגמות השונות ולמתעניינים, מומלץ לקרוא אותה במלואה.

לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

שוק הנדל״ן בחריש ממשיך להתפתח ומשנה את פניו. סקירת הנדל״ן העדכנית מצביעה על עלייה חדה במחירי הדירות המיוחדות בעיר, גיוון בתמהיל הדירות ומגמת עלייה מתונה בכמות הדירות הנמכרות מדי חודש

בתמונה: דירות גן ופנטהאוזים בחריש, מתוך ״לוח דירות חריש״

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי, עודכנה השבוע, על בסיס נתוני רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לחודש מרץ 2021. עיון בנתונים מעניק הצצה מעניינת במיוחד למגמות שוק הנדל"ן בחריש בחודשים האחרונים, עם היציאה ממשבר הקורונה ועל רקע המשבר הפוליטי המתמשך בישראל, שהשפעתו ניכרת גם על שוק הנדל״ן הארצי.

את שוק הנדל״ן המקומי בחריש אנו מודדים ראשית בהיקף מכירת הדירות החודשי. במדד זה ניתן לזהות המשך של המגמה המצביעה על עלייה מתונה בכמות הדירות הנמכרות בעיר בממוצע חודשי.

עיקר המכירות – בשכונות הפרחים ובצוותא

במהלך השנים ניתן לראות את המעבר ההדרגתי של מוקדי המכירות המרכזיים בחריש מהשכונות ״הוותיקות״ – אבני חן והחורש, לשכונות החדשות יותר – הפרחים ובצוותא. ברבעון הראשון של שנת 2021 כ-70% מהדירות שנמכרו ממוקמות בשכונות הפרחים ובצוותא.

עוד ניתן לראות כי שיעור העסקאות בשכונת מעו״ף הצטמצם מאוד בשנת 2021 ומהווה אחוז אחד בלבד מסך המכירות בעיר. הפרוייקטים בשכונה נבנו בתוכנית "מחיר למשתכן" וניתן לייחס זאת לסיום השיווק ע״י היזמים ולכך שטרם התפתח בשכונה שוק יד שניה, בשל מגבלת מכירת הדירות לפי תנאי התוכנית.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

נסיקה במחירן של הדירות המיוחדות בחריש

בעוד שמחירי הדירות הרגילות בחריש נותרו יחסית יציבים לאורך השנים האחרונות, מחיריהן של הדירות המיוחדות – דירות גן ופנטהאוזים, עלו בצורה חדה. זהו למעשה, הסיפור המרכזי העולה מניתוח נתוני השוק. עדות לעליית המחירים של הדירות המיוחדות ניתן לראות במדד כמות הדירות שנמכרו במחיר שמעל ל-1.7 מיליון שקלים. עד שנת 2019 נמכרו במחיר זה, מדי שנה, דירות בודדות בלבד ואילו בשנת 2020 עלה מספרן הכולל ל-40. מגמה זו נמשכה גם בחודשים הראשונים של שנת 2021.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה בחריש עד כה היא דירת גן בפרוייקט של י.ח דמרי בשכונת החורש. הדירה נמכרה בחודש יולי 2020 בעסקת יד שניה תמורת 2,088,000 שקלים.

לאחרונה אושרה סופית תוכנית לבנייתם של מגדלי מגורים ראשונים בחריש, שניים מהם ימנו 27 קומות. המהלך צפוי להוסיף מספר רב יחסית של דירות יוקרה בעיר, והוא מקבל חיזוק מהמגמה הכללית של התייקרות הדירות המיוחדות בחריש.

הגיוון בתמהיל הדירות נמשך

בשנים הראשונות דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש ושיעורן עמד על למעלה מ-70% מסך הדירות שנמכרו בעיר. נתוני המכירות ברבעון הראשון של 2021 מצביעים על תמהיל שונה לחלוטין. חלקן היחסי של דירות 4 חדרים הצטמצם מאוד והסתכם בכ-42% בלבד. לצד זאת חל גידול משמעותי בשיעור הדירות בנות 5 חדרים, שהיוו כמחצית מסך המכירות ברבעון זה. גם דירות בנות 6 חדרים ודירות בנות 3 חדרים, הגדילו את חלקן היחסי.

השינוי בתמהיל הדירות מצביע על מגמה של גיוון באוכלוסיית העיר. בשנים הראשונות היתה הטייה ברורה למשפחות צעירות בתחילת דרכן, וכעת עולה הביקוש לדירות בנות חמישה חדרים הנותנות מענה למשפחות בוגרות יותר וכן לדירות קטנות המתאימות לצעירים ולגמלאים.

סקירת הנדל"ן המלאה של חריש כוללת ניתוחים רבים נוספים ומידע על המגמות השונות ולמתעניינים, מומלץ לקרוא אותה במלואה.

לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

כיצד השפיע משבר הקורונה על שוק הנדל"ן בחריש, מהי מגמת השינוי שחלה בתמהיל הדירות בעיר בשנים האחרונות ואיזו דירה נמכרה, לראשונה בעיר, במחיר שחצה את רף שני מיליון שקלים?

סקירת הנדל”ן של חריש סיטי, עודכנה השבוע, על בסיס נתוני רשות המיסים. הסקירה המעודכנת כוללת את נתוני המכירות של דירות בעיר עד לחודש ספטמבר 2020. עיון בנתונים מעניק הצצה מעניינת במיוחד למגמות שוק הנדל"ן בחריש בחודשים האחרונים, בצל משבר הקורונה. הסקירה עוקבת אחר מספר מדדים קבועים הנבחנים החל משנת 2014 ומספקת תמונת מצב מתחילת שנת 2020 עבור מספר מדדים נוספים.

היקף מכירת הדירות החודשי הוא המדד המרכזי שבו נבחן שוק הנדל"ן המקומי. במדד זה ניתן לזהות בבירור את ההשפעה המיידית על היקף המכירות, בחודש אפריל, עת הוכרז הסגר הכללי הראשון בישראל. בחודש זה זוהתה צניחה משמעותית מאוד בהיקף המכירות, הנובעת בעיקר בשל העובדה שרבים ממשרדי המכירות בעיר היו סגורים. עם זאת, ההתאוששות היתה מהירה. בחודש מאי חזר היקף המכירות לרמה הנורמטיבית בעיר ובחודש יוני הגיעו המכירות לשיא חודשי שלא נראה מאז תחילת שנת 2016. גם בחודשים הבאים, יולי-ספטמבר, נשמרה רמת מכירות גבוהה באופן יחסי לשנה החולפת.

מגמת עלייה במחירים, לאחר תקופה ארוכה של ירידה הדרגתית

מחירי השיא של הדירות בעיר נמדדו במחצית השנייה של שנת 2017 ונשמרו כך למשך שנה בקירוב. החל מסוף 2018 ועד תחילת 2020 זוהתה מגמת ירידה הדרגתית ואיטית במחירי הדירות בעיר. בתחילת 2020 ירד המחיר הממוצע למ”ר, לראשונה מאז 2016, מתחת לרף ה- 10,500 שקלים. ברבעונים הבאים של שנת 2020 מזוהה עליית מחירים שעשויה להצביע על שינוי מגמה. בין הרבעון הראשון לרבעון השלישי של השנה המחיר הממוצע לדירות רגילות בחריש, עלה ב-3.7%.

>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

עלייה בביקוש לדירות יוקרה

חודש לאחר שנקבע שיא חדש במכירת דירת גן בשכונת החורש תמורת 1.93 שקלים, נמכרה דירת גן אחרת בשכונת החורש במחיר של 2,088,000 שקלים. הדירה, הממוקמת בפרוייקט של י.ח דמרי ברחוב אורן בעיר, נמכרה בחודש יולי בעסקת יד שניה.

בין השאר מצביע הדבר על עלייה ניכרת במחירי הדירות המיוחדות בחריש (דירות גן, דופלקסים ופנטהאוזים), לאורך השנים האחרונות, בעיקר כשמדובר על דירות מיוחדות וייחודיות (מיקום יוצא דופן, גינות גדולות במיוחד וכו'). זאת בניגוד לדשדוש היחסי במחירי הדירות הרגילות בעיר.

דירות 5 חדרים מגדילות את חלקן באופן משמעותי

בשנים הראשונות דירות 4 חדרים היו ”המוצר הסטנדרטי“ בחריש והיוו 72% מסך הדירות שנמכרו בעיר. השנה, מצביעים נתוני המכירות על שינוי משמעותי בתמהיל הדירות ועל עלייה ניכרת בשיעור הדירות בנות ה-5 חדרים בעיר. שיעור המכירות של דירות 4 חדרים ירד השנה ל 59% בלבד ואילו שיעור המכירות של דירות 5 חדרים עלה ל 32%.

השינוי בתמהיל הדירות עשוי להצביע על התבגרות מסויימת בתהליכי האיכלוס של העיר. אם בשנים הראשונות, כשהתשתיות בעיר היו מועטות, קהל היעד המרכזי היה זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן. כעת, עם התפתחותה של העיר והיכולת שלה לתת מענה גם למשפחות בוגרות יותר ובעלות מספר גדול יותר של ילדים, עולה הביקוש לדירות גדולות יותר, בנות חמישה חדרים, ובהתאם לכך מגדילים היזמים גם את ההיצע.

לסיכום: נתוני סקירת הנדל"ן המעודכנת מספקים תובנות משמעותיות על תגובת השוק המקומי למשבר הקורונה הגלובלי, בחודשים האחרונים. בשלב זה, ניתן לומר בזהירות, כי בחודשים הראשונים של המשבר, המשיך שוק הנדל"ן המקומי לתפקד באופן סדיר ואף זוהתה עליית מחירים קלה. מה צופן העתיד? נצטרך לחכות ולראות. סקירת הנדל"ן המלאה של חריש כוללת ניתוחים רבים נוספים ומידע על המגמות השונות ולמתעניינים, מומלץ לקרוא אותה במלואה.

לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

בחודש שעבר נמכרה בחריש דירת גן במחיר שיא הנושק לשני מיליון שקלים. מכירתה שברה שיא קודם מהשנה החולפת, של דירה בשכונת הפרחים, שנמכרה ב-1.8 מיליון שקלים. אילו דירות הציגו תשואה גבוהה במיוחד בשנים האחרונות בעיר והאם לצד דיור בר-השגה, מתפתח בחריש שוק של ’דירות יוקרה‘?

דירת הגן היקרה ביותר שנמכרה בחריש. צילום מתוך "לוח דירות חריש"

בשבוע שעבר ביקר בחריש ראש מפלגת ימינה, נפתלי בנט. בביקור המתוקשר הוא הזמין את תושבי ישראל להגיע לעיר חריש, שמציעה דירות חדשות, בנות 4 חדרים, בפחות ממיליון שקלים. "בנט טעה במה שהוא אמר", כך לפחות מאמין לירון כרמון, מנהל סניף רימקס חריש. "מחירי הדירות בחריש כבר חצו מזמן את קו המיליון שקלים. אין כמעט דירות שניתן לקנות במיליון שקלים. ולכן, אם יש מי שמתכנן לקנות דירה בעיר, זה הזמן לעשות זאת", הוא פוסק.

מחירי שיא לדירות בחריש

"הטעות" של בנט אינה מקרית. חריש משווקת עצמה כעיר שמציעה דיור מוזל ואטרקטיבי לזוגות צעירים במחירים ברי השגה. עם זאת, לדברי כרמון, מחירי הדירות בחריש עלו בהתמדה בשנים האחרונות ובחודשיים האחרונים נשברו שיאים חדשים במחירי הדירות בעיר, זאת למרות ועל אף הקורונה.

"ראינו שבחודשים האחרונים שוק הנדל"ן חזר לעצמו, לאחר משבר הקורונה, ואף תיקן מחירים. יש ביקוש גבוה וכמות גדולה של עסקאות שנסגרו לאחרונה", הוא מסביר ומפרט: "לאחרונה מכרנו דירת גן ארבעה חדרים במחיר של 1.6 מיליון שקלים. זהו מחיר מצוין. הדירה נקנתה בשנת 2017 מהקבלן במחיר של 1.3 מיליון שקלים. הרווח ברוטו הוא 300 אלף שקלים בשלוש שנים. זהו נתון נאה בכל פרמטר", מציין כרמון ומוסיף, שקיימת דרישה גבוהה לדירות גן בחריש, שנמכרות במחירים שנעים בין 1.3-1.6 מיליון שקלים.

לדברי כרמון גם מחירי השכירות עולים: "פנטהאוז חמישה חדרים ברחוב התאנה הושכר לאחרונה ב-4,500 שקלים זהו גם מחיר שיא עבור שכירויות בעיר", הוא מוסיף.

הדירה היקרה ביותר בחריש

בחודש יוני 2020 נשבר שיא נוסף במחירי הדירות בחריש. לראשונה, נמכרה דירה מיוחדת במחיר שנשק לרף השני מיליון שקלים.

השיא הקודם עמד על 1.8 מיליון שקלים לדירה שנמכרה בשכונת הפרחים, ומעקב אחרי מחירי הדירות היקרות ביותר בחריש מגלה כי הרף הגבוה עולה בממוצע בכ-80-100 אלף שקלים לשנה.

הדירה ששברה את השיא החדש, ממוקמת במיקום מרכזי על השדרה המרכזית בעיר. זו דירת גן, בת 6 חדרים, עם חצר שמשתרעת על שטח של חצי דונם. עוד כוללת הדירה שלושה מחסנים ויחידת דיור עם שני חדרים, מטבחון ושירותים.

הדירה נמכרה במחיר שיא של 1.93 מיליון שקלים. מיכל מור, בעלת הדירה מעריכה שמחירה הריאלי של הדירה גבוה יותר: "הפתיע אותי שלא הצלחתי למכור במחיר גבוה יותר. כיוונתי לשני מיליון שקלים, אבל תקופת הקורונה ככל הנראה עשתה את שלה", היא אומרת ומציינת כי קיבלה הצעה מרוכש על 2 מיליון שקלים, אולם הוא נסוג מהעיסקה בעקבות המגיפה העולמית.

זו הפעם השנייה שהדירה של מור מוזכרת בהקשר של שיאי מכירה בחריש. בשנת 2015 רכשה מור את הדירה במחיר שיא גם כן, שדווח עליו בעיתונים הכלכליים. "רכשנו את הדירה יחד עם התוספות במחיר של 1.538 מיליון שקלים. שדרגנו אותה והשקענו בה", היא נזכרת. "כתבו אז בעיתונים שנמכרה הדירה היקרה ביותר בחריש".

בחלוף חמש השנים, מור שמחה על התשואה הגבוהה שהניבה הדירה: "בהשוואה לתשואה שמניבות דירות מיוחדות אחרות כמו פנטהאוזים או דירות גן, התשואה של הדירה שלי אינה יוצאת דופן. אני מאמינה בהתפתחות העיר ומעריכה שערך הדירות המיוחדות בחריש רק יעלה". בהתאם לתפישה זו רכשה מור פנטהאוז דופלקס בשכונת בצוותא.

"אני חושבת שהבעיה היא שבחריש לא רגילים למחירים גבוהים כאלה. עם זאת, נראה שאט אט חל שינוי. חריש שווה יותר ואנשים מבינים את זה היום. כיום כבר נמכרות דירות יוקרה בשכונות בצוותא והפרחים", היא מדגישה ומסכמת: "אני מקווה שמכירת הדירה שלי תהווה סמן למכירות עתידיות של דירות יוקרה בעיר".

השיווק מתבסס על מגורים זולים

כרמון מאמין שמכירת הדירה של מור אכן מהווה סמן ושוברת מחסום תפישתי: "כשפרסמנו לראשונה את מחיר המכירה עבור הדירה של מור קיבלנו תגובות כמו "אתה חושב שאתה במודיעין?", "התבלבלת במחיר?".

"אין ספק שאנשים לא חשים בנוח להוציא כסף על דירה איכותית, ששווה את המחיר הנדרש,  בגלל שהשיווק של חריש מתבסס על אופציית מגורים זולה".

ואכן, בתחילת דרכה, חריש היוותה יעד אטרקטיבי למשקיעים, שרכשו דירות במחירים זולים וציפו לתשואה נאה. עם זאת, הצע הדירות הגבוה, ההצפה בשוק השכירויות ציננו את התלהבות המשקיעים. כרמון מאמין שמגמה זו מתהפכת כעת. "משקיע שמעוניין בתשואה נאה על מכירת דירה בחריש צריך להשקיע בדירות מיוחדות", הוא מסביר. "משקיע שירכוש דירת 3 חדרים, 5 חדרים, 6 חדרים או דירות גן ופנטהאוז, יזכה בתשואה נאה בטווח של חמש עד שבע שנים. אני צופה עלייה של 20 אחוזים במחיר הדירה".

כרמון אינו מזכיר דירות 4 חדרים מהסיבה הפשוטה, שחריש רוויה בדירות אלה והתשואה עליהן נמוכה יותר. "גם דירות 4 חדרים יעניקו למשקיעים תשואה אבל רק בטווח הארוך יותר", הוא מאמין.

תשואות לטווח הארוך

עו"ד ליאור רחמים ממשרד עו"ד רחמים-נעים ושות', העוסק בעסקאות נדל"ן בחריש, מסכים עם כרמון: "ישנה עליית מחירים ברורה בחריש. דירות פנטהאוז שנרכשו בשנת 2014 במחיר של 1.1 מיליון שקלים נמכרות כיום סביב ה-1.7-1.8 מיליון שקלים. זו קופה נאה של 650 אלף שקלים בשש שנים".

"כרגע המגמה היא ביקוש לדירות מיוחדות שמחיריהן מאמירים בגלל ביקוש גבוה והצע נמוך. בכל בניין בחריש תוכל למצוא 2-3 דירות מיוחדות בלבד. יש הצע נמוך יותר ולכן בהתאם לחוקי המשחק, מחיריהן עולים. כבר כיום קשה להשיג דירת גן בחריש ולכן הדלתא גדלה כאשר מדובר בדירות מיוחדות".

לצד זאת מאמין עו"ד רחמים גם בשווין של דירות 4 חדרים סטנדרטיות, שמהוות את פלח הדירות המרכזי בעיר: "דירות קבלן בנות 4 חדרים, שנרכשו בין השנים 2012-2014, עלו כ-850 אלף שקלים. היום המחירים שלהן נעים סביב המיליון עד 1.150 מיליון שקלים. אני מאמין שבטווח הארוך נמשיך לראות תשואות נאות גם לדירות 4 חדרים סטנדרטיות בחריש".

עו"ד רחמים מסביר את ההיגיון: "בניית הדירות החדשות תיעצר. במקביל ניתן להצביע על התפתחות מדהימה של העיר. כבר כיום חריש מעניקה לתושבים שלה שירותים ברמה גבוהה. החינוך בעיר תופס שם חיובי, עשרות גנים נפתחים מדי שנה, ומשפחות חדשות עוברות לחריש מכל הארץ. המסחר גדל, עסקים חדשים נפתחים ובטווח הארוך – עם הציפיה להגעת הרכבת לעיר ופתיחתם של איזורי תעסוקה – חריש תעניק לתושבים שלה חיים ברמה גבוהה, שאינה נופלת מערים אחרות בארץ ואף עולה עליהן".

עלייה בביקוש לדירות יוקרה, צמיחה בשוק הדירות מיד שנייה וירידת מחירים קלה. אלו מגמות נוספות אפיינו את שוק הנדל"ן בחריש, עד לפרוץ משבר הקורונה, והאם ניתן ללמוד מכך על העתיד?

נתוני סקירת הנדל”ן של ‘חריש סיטי’ עודכנו השבוע, על בסיס נתוני רשות המיסים עד לחודש פברואר 2020. העדכון הנוכחי אינו כולל עדיין את השפעות משבר הקורונה, אך ניתן ללמוד ממנו על המגמות שאפיינו את שוק הנדל”ן בעיר עד לפרוץ המשבר.

סקירת הנדל”ן המתעדכנת עוקבת אחר פרמטרים שונים המאפיינים את שוק הדיור בחריש, החל משנת 2014. המדד הראשון הוא היקף מכירת הדירות החודשי, שבממוצע נשאר די יציב במהלך השנתיים האחרונות. בחודשים האחרונים של 2019 ותחילת 2020 נרשמה עלייה קלה בהיקף המכירות החודשי.

יחד עם זאת, לראשונה ניתן להצביע על מגמה כללית של ירידת מחירי דירות בחריש. מחירי השיא של הדירות בעיר נמדדו בחלקה השני של שנת 2017 ומאז שמרו על יציבות יחסית. שיא זה נקבע לאחר שנים בהן מחירי הדירות בחריש עלו בשיעור גבוה משיעור עלייתם בשוק הנדל”ן הכללי בישראל. במהלך השנה החולפת מזוהה מגמת ירידה קלה במחירים, הממשיכה בתחילת 2020 עם ירידת המחיר הממוצע למ”ר, לראשונה מאז 2016, מתחת לרף ה- 10,500 שקלים.

שינוי מחירי הדירות בעיר נמדד בהתאם למספר פרמטרים, המרכזי ביניהם הוא המחיר הממוצע למ”ר, פרמטר המאפשר לנטרל את ההבדל בין גדלי דירות שונות.

עלייה בביקוש לדירות יוקרה

לצד מגמת הירידה הקלה במחיר, מזוהה עלייה ברף המחיר הגבוה לדירות היוקרה בעיר. בסקירת הנדל”ן אנו מציינים בכל עדכון, מהי הדירה היקרה ביותר שנמכרה בכל שכונה בשנה החולפת. סקירת הנדל"ן הנוכחית מראה שמחיר דירות היוקרה עלה.

עד כה נמכרו הדירות היקרות ביותר בחריש בסדרי גודל של מיליון וחצי שקלים, כיום, ברוב השכונות, מחיר הדירות היקרות ביותר נע סביב 1.8 מיליון שקלים. נתון זה מצביע הן על הרחבת תמהיל דירות היוקרה בחריש (פנטהאוזים, דופלקסים רחבי ידיים ודירות גן גדולות), והן על עליה בביקוש לדירות מיוחדות אלה.

>>> לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

שוק דינמי לדירות יד שנייה

עוד ניתן ללמוד מסקירת הנדל”ן על השינוי בתמהיל הרכישה בין השכונות השונות בעיר. שתי השכונות הראשונות בעיר, “אבני חן” ו”החורש” היוו באופן טבעי, יעד כמעט בלעדי לרכישת דירות בעיר בשנים הראשונות. עם צמיחתן של השכונות החדשות, שכונות "הפרחים" ו"בצוותא", נתח המכירות של שתי השכונות הוותיקות יותר הצטמצם משמעותית.

כיום, נתח המכירות של שכונות החורש ואבני חן מהווה כ-20% בלבד משוק מכירות הנדל"ן של חריש ורבות מהדירות הנמכרות בהן, הן דירות מיד שנייה. החידוש אם–כן, אינו רק במעבר פוקוס המכירות של דירות קבלן לשכונות החדשות, אלא גם בהתפתחות שוק דינמי לדירות 'יד שנייה' בעיר.

שכונת הפרחים: היקרה ביותר בעיר בממוצע

השוואת מחירי דירות רגילות (4 ו-5 חדרים) בין השכונות השונות מצביעה על כך שבשכונת הפרחים, מחירי הדירות בממוצע ממשיכים להיות הגבוהים ביותר בעיר. אף על פי כן, ראוי לציין, כי ההבדלים במחירי הדירות בין השכונות השונות, אינם מאוד משמעותיים (בנטרול דירות "מחיר למשתכן").

החודשים הקרובים צפויים לאתגר את הכלכלה הישראלית, את שוק הנדל”ן בארץ בכלל ובחריש בפרט. לא ננסה לספק תחזיות בשלב זה, אולם לימוד של המגמות השונות בשנים ובחודשים שלפני המשבר, עשוי להעניק כלים לאלו שמעוניינים לנסות ולחזות כיצד יושפע שוק הנדל”ן המקומי.

לצפייה בכל הנתונים, הגרפים וההסברים המלאים – לחצו כאן למעבר לסקירת הנדל”ן המלאה

חריש מאופיינת בשיעור גבוה במיוחד של משקיעים, שזיהו את הפוטנציאל של העיר החדשה. מה מאפיין את משקיעי חריש, אילו אתגרים ייחודיים מציבה בפניהם העיר החדשה ומהי הדרך הנכונה לנהל נכס להשקעה בעיר? את השאלות הללו הפנינו לעו"ד אוהד לפידות, מנהלה של קבוצת הפייסבוק 'משקיעים בחריש'

"רכישת נכס להשקעה מהווה את אחד מדפוסי ההשקעה המקובלים בישראל. הישראלים חובבי נדל"ן והנתונים מלמדים כי אחד מעשרה ישראלים מחזיק בדירה נוספת כהשקעה", מציין עו"ד אוהד לפידות, העוסק בתחום הנדל"ן, משקיע בעצמו, ומנהל קבוצת הפייסבוק 'משקיעים בחריש'. "העיר חריש מספקת מענה מדויק עבור רבים המחפשים בשנים האחרונות השקעות מעניינות בתחום הנדל“ן", הוא מוסיף. "לפי הערכות שונות, כ-5,000 דירות בעיר משמשות כנכס מניב עבור בעליהן. משקיעים אלה הבינו כי לחריש פוטנציאל רב כעיר חדשה, שמחירי הדירות בה עדיין נמוכים. בשוק כזה, לצד התשואה משכר הדירה, ישנו גם פוטנציאל רב לעליית ערך הנכסים".

איך היית מאפיין את המשקיע הטיפוסי בחריש?

"קשה לאפיין את המשקיע הממוצע בחריש. המשקיעים בחריש הם מגוונים – אלו אנשים מכל הארץ,  בגילאים שונים ובנקודות שונות במעגל החיים – זוגות צעירים, בעלי משפחות ופנסיונרים. עבור חלק מהמשקיעים, זהו הנכס הרביעי או החמישי שרכשו, ואצל אחרים – זהו נכס יחיד. האחרונים, ראו בחריש הזדמנות לרכישת דירה ראשונה במרחק גיאוגרפי סביר ממרכז הארץ, ובעלות אותה הם יכולים להרשות לעצמם. משקיעים אלה ממשיכים לגור במקום המגורים הנוכחי שלהם, אך רכישת הדירה בחריש איפשרה להם לקחת חלק פעיל בשוק הנדל“ן הגואה מעלה בשנים האחרונות".

"השכבה המבוססת יותר מקרב המשקיעים, מחזיקה במספר דירות להשקעה, אם מתוך ראייה רחוקת טווח והבנה פיננסית מעמיקה, ואם כביטחון עבור דור העתיד, ילדיהם, שיזכו בבוא העת לדירה משלהם".

ניהול נכס לאחר השקעה – לא עניין של מה בכך

על פי הערכות, רובם המוחלט של המשקיעים לא מתגוררים בחריש, וחלקם הגדול אף לא גרים בסביבה הקרובה לעיר. המשמעות היא שעליהם לנהל את הנכס ב'שלט רחוק'.

אז איך לומדים ביום בהיר אחד להיות בעלי בית ואיך מנהלים נכס מרחוק?

"ניהול נכון של נכס הוא עולם תוכן שלם, וכשמדובר על ניהול נכס מרחוק, הנושא מורכב עוד יותר", מסביר עו"ד לפידות. "משקיעים מתחילים, ואפילו בעלי נכסים מנוסים יותר, עומדים עם רכישת הדירה להשקעה מול שאלות שונות: איך מוצאים שוכרים? האם יש בחריש יתרון לדירה מרוהטת? כיצד עוקבים אחר שווי הנכס וכיצד מחליטים מתי העיתוי הנכון למכור? אילו מיסים חלים על המשקיעים ברכישה ובמכירה? האם ישנה אפשרות להפחתת המיסוי?"

"אין ספק שלמשקיע הממוצע, שגר במרכז הארץ ולא מעורה בחיים היומיומיים בעיר, אין זה פשוט להתעדכן באופן שוטף לגבי הנעשה בחריש. עם זאת, בעידן הפייסבוק, כשיש לכל נושא כמעט שאפשר להעלות על הדעת קבוצה ייעודית, בעיית המרחק הופכת להיות שולית. לעניין זה, קבוצת הפייסבוק 'משקיעים בחריש', מספקת מענה לפחות עבור חלק מהנושאים, מהווה מקום להתייעץ, ללמוד ולחלוק מידע, וכל זה על בסיס שיתוף הדדי ולמידה מניסיונם של אחרים".

למשקיע מהרצליה דרוש חשמלאי אמין

עובדה ידועה היא כי בחריש פועלות קבוצות קהילתיות רבות, אך סביר להניח כי הדיונים הנערכים בהן, ברובם, פחות רלוונטיים עבור המשקיע בשלט רחוק. "לא כל כך אכפת למשקיע מתי ההופעה הבאה של עידן רייכל בעיר ומן הסתם אין לו כל עניין במבצע מכירות אטרקטיביים בחנות כלי בית במרכז המסחרי", מסביר עו"ד לפידות ומדגיש: "המשקיעים מתעניינים במגמות המאקרו בעיר – הגידול במסחר ובשירותים, קצב האכלוס, ביקוש לדירות גדולות או קטנות, עסקאות מכר מעניינות. המשקיעים רוצים לדעת איפה יוכלו למצוא חשמלאי אמין בחריש, שיעשה עבודה טובה למרות שהלקוח שלו נמצא מאות קילומטרים ממנו".

"בגדול, בחריש קורים כל הזמן דברים שיש להם משמעות עבור המשקיע", מציין עו"ד לפידות ומפרט: "פרויקטים שנמסרים ומציפים את השוק בדירות להשכרה לתקופה הקרובה, מרכז מסחרי חדש שנפתח ומשפר את תנאי החיים של השוכרים באזור מסוים. אלה הן דוגמאות לנתונים חשובים שהמשקיע יכול לעשות בהם שימוש ולהסיק מהם לגבי ההתנהלות שלו. כמנהל קבוצת הפייסבוק, אני מהווה איש קשר ”בשטח“ עבור המשקיעים החברים בה ועוזר להם למצוא את המידע הרלוונטי החיוני להם לניהול מיטבי של הנכס".

האם חברי הקבוצה גם נעזרים בך באופן אישי בעינייני ניהול הנכס?

"כן, אפשר לומר. אני מקבל פניות רבות ממשקיעים. מעבר לשירותים המקצועיים שאני יודע להציע כעורך דין, הם רואים בי מעין שגריר שלהם בשטח. המשקיע הממוצע נעזר בי הן בעניינים מקצועיים והן בנושאים השוטפים: החל מניסוח חוזה, דרך מציאת שוכרים מתאימים, הפניה למתווכים, איתור בעלי מקצוע אמינים ועוד. במקרה הצורך, אני גם מעניק ייעוץ לגבי התמודדות משפטית במקרים של הפרת חוזה ונקיטת הליכים בבתי משפט. ככלל, נכון לומר כי חריש, כעיר בהקמה, מתמודדת עם אתגרים מיוחדים שמשקיע בחיפה או בתל אביב לא חשוף אליהם".

כגון?

"כאשר מתגלות בעיות בנכס או ליקויי בנייה, למשל, המשקיעים תמיד שמחים לגלות שעורך הדין המקומי קובע עם המהנדס, שמבקר בנכס וכותב את חוות הדעת. עם הזמן למדתי להכיר את הפרויקטים הקבלניים השונים בעיר ואת 'מחלות הילדות' של כל אחד מהם".

למשקיעים בחריש, כך ניתן לראות, צרכים רבים ומגוונים, לעתים שונים מאלה של משקיעים בערים אחרות בארץ. לחריש, כעיר חדשה ומתפתחת, מאפיינים ייחודיים המשתנים חדשות לבקרים, ממש כמו העיר עצמה. כל אלו הופכים את ניהול הנכס לאתגר הדורש גמישות, דינמיות ורמת עדכון גבוהה. בין אם באמצעות קבוצת פייסבוק, קשר ישיר עם עורך דין מקומי או בדרכים מגוונות אחרות שמוצאים לעצמם המשקיעים. כך או כך, מה שחשוב עבור אלה הרוצים לראות פירות להשקעתם, הוא להיות בעניינים, להתעדכן ולנשום את העיר שמבטיחה פוטנציאל השקעה גדול".

רכשתם דירה להשקעה בחריש? הצטרפו לקבוצת הפייסבוק והישארו מעודכנים.

– תוכן מקודם – 

סקירת הנדל"ן של 'חריש סיטי' עודכנה ומהממצאים עולה כי גם השנה שמרו מחירי הדירות בחריש על יציבות. שכונת בצוותא זכתה להתעניינות הגבוהה ביותר עם 36% מכלל עסקאות המכירה, אולם הדירה היקרה ביותר שנמכרה מתחילת השנה נמצאת דווקא בשכונת הפרחים

למעלה: צילום רחפן של שכונת בצוותא ספטמבר 2019: אורן קלר

על אף אי הוודאות שמאפיינת את שוק הנדל"ן בישראל בתקופה זו, שמרה חריש על יציבות יחסית. מתחילת 2019 ועד לחודש אוגוסט, עמד ממוצע המכירות בחריש על כ-55 דירות בחודש, ללא דירות ”מחיר למשתכן“. קצב מכירות זה מאפיין את השנתיים האחרונות בחריש, כך על פי סקירת הנדל“ן העדכנית של ”חריש סיטי“, העוקבת אחר פרמטרים שונים של שוק הנדל"ן המקומי בחריש. הסקירה שהתעדכנה השבוע, בוחנת את מגמות שוק הנדל"ן בעיר הן בשנת 2019 והן בהסתכלות רחבה יותר, על 6 השנים האחרונות.

השוואה בין השכונות כיום בחריש (החורש, אבני חן, הפרחים, מעוף ובצוותא) מגלה כי מחירי דירות 4 ו-5 חדרים רגילות (ללא דירות גן ופנטהאוזים) דומים בין שכונה לשכונה.

בשכונת "אבני חן" המחיר הממוצע מעט נמוך יותר אך ככל הנראה הדבר נובע מריבוי יחסי של מכירות זכויות בעמותות בנייה בתקופה האחרונה, בהן מחירי הדירות עדיין זולים יותר. גם המחיר בשכונת "מעוף" נמוך יותר והדבר נובע מהעובדה שהפרוייקטים ששווקו בשכונה רובם ככולם משתייכים לתכנית "מחיר למשתכן", המציעה דירות במחיר מוזל ביחס לשוק החופשי.

הדירה היקרה ביותר שנמכרה מתחילת 2019 היא דירת 5 חדרים בשכונת הפרחים המשתרעת על שטח של 149 מ"ר. הדירה נמכרה בחודש מרץ תמורת 1,770,000 שקלים. 

מהם מחירי השכירות הממוצעים בעיר? איזו שכונה זכתה לאחוז גבוה של מכירות אחרי שכונת בצוותא ומהו המחיר הממוצע למ"ר בשכונות השונות של העיר?  לקבלת תשובות ולקריאת הסקירה המלאה  לחצו כאן

מבולבלים משמות השכונות בעיר? היכנסו למדריך השכונות של חריש

זוגות שרוכשים דירה מעניקים חשיבות יתרה למחיר הנכס, אולם קיימים קריטריונים נוספים שמשפיעים בצורה משמעותית על מחירה הסופי של הדירה ועל ההתחייבות הכלכלית עימה מתמודדים. מדריך בסיסי לרוכשים

מזל טוב, החלטתם לרכוש דירה ולבצע את אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם ממוצע עורך בחייו. רוב הזוגות בישראל כבר מודעים לניהול תהליך נכון של רכישת דירה כולל התייעצות עם מומחי משכנתא שמוצאים עבורם את מסלולי התשלום המתאימים ביותר, אולם ברכישת דירה, מחיר הנכס הוא רק קריטריון חשוב אחד. ישנה חשיבות קריטית למועד אכלוס הדירה ולתנאי התשלום השונים – שני אלה עלולים להשפיע משמעותית על מחירה הסופי של הדירה ועל ההתנהלות הכספית שלכם עד לכניסה לדירה. אז מה חשוב וכדאי לבדוק לפני שמתחייבים ומגשימים את חלום הדירה?

מה כולל מחיר הדירה?

אם מדובר בדירה חדשה, בדקו אם המחיר כולל חניה ו/או מחסן. בנוסף, חשוב להכיר היטב את מפרט הדירה המוצעת ולהבין האם המפרט הקיים מתאים לכם. שאלו את עצמכם את תצטרכו לבצע שינויים בדירה לפני כניסתכם אליה ומה עלות השינוי המבוקש. אלו נתונים שיש לקחת בחשבון ובתחשיב לפני רכישת הדירה.

התשלום צמוד למדד תשומות הבניה?

במידה ופריסת התשלומים בחוזה המכר מוצמדת למדד תשומות הבנייה, חשוב לקחת בחשבון את עליית המדדים, עליה שעשויה להשפיע משמעותית על מחיר הנכס. כך לדוגמא, בין השנים 2016-2018 מדד תשומות הבניה עלה ב-1.8%.

אם תכפילו נתון זה במספר השנים עד למועד אכלוס הדירה, תקבלו תוספת כספית גבוהה משמעותית מהתכנון הראשוני שביצע הזוג הצעיר בבואו לרכוש את הדירה.

מועד הכניסה לדירה

קניית דירה חדשה מקבלן מחייבת הבנה לגבי מועד הכניסה הצפוי לדירה והמשמעויות הנילוות למועד זה.

ככל שמועד האכלוס קרוב יותר, כך שווי הדירה גבוה יותר. מדוע? התשובה פשוטה, אם מועד האכלוס רחוק, הזוג הצעיר נאלץ בתקופת הביניים לשלם על פתרונות מגורים חילופיים. לעומת זאת, אם מועד האכלוס קרוב ומתאפשר לרוכשים לגור בדירה או להשכיר את הנכס, הם חוסכים הוצאות נוספות או מקבלים תשלום על הדירה. לכן, מועד האכלוס הוא שיקול שאסור להתעלם ממנו בתהליך רכישת דירה חדשה.

פריסת תשלומים

נושא התשלומים הוא נושא שאין להקל בו ראש, התחייבות לתשלום לקבלן במקביל לתשלום שכר דירה יכולה להוות מכשול מהותי בתהליך הרכישה.

בדרך כלל, קבלנים דורשים תשלומים בהתאם להתקדמות הבניה ומחלקים את התשלומים לפעימות שנקבעות מראש ומפורטות בהסכם המכר.

במצב כזה תצטרכו לקחת משכנתא בשלב מוקדם ועומדות בפניכם שתי אפשרויות:

תשלום משכנתא במקביל לשכירות – נושא לא פשוט שהופך את התהליך להרבה יותר לחוץ וקשה.

נטילת הלוואת גישור – הלוואה בנקאית שתשולם לקבלן. החזר התשלומים שלכם יתבצע רק לאחר הכניסה לדירה. הלוואה כזו עשויה לפשט את תהליך הרכישה אך חשוב לדעת כי לרוב מדובר בהלוואות יקרות והריביות עליהן הופכות את העסקה הכלכלית לפחות כדאית.

ישנם קבלנים שמעניקים הטבות בתנאי התשלום, המוכרת ביניהן היא הטבת 20/80 – משמע 20% מתשלום הדירה משולם במעמד חתימת החוזה ואילו היתרה על סך 80% משולמת פרק זמן קצר (בדרך כלל מספר חודשים בודדים) לפני קבלת הדירה. אופציה זו מקלה על רוכשים שנדרשים לגור בשכירות ועל משקיעים ומגלמת הטבת מכר, שמקלה על תהליך רכישת הדירה.

לסיום, אל תשכחו ליהנות מהדרך ו… תתחדשו!

הכותבת היא מנהלת המכירות הארצית בקבוצת MORE הבונה בחריש

שנה לאחר הזכייה במכרז "תכנן ובנה" לבניית שכונת 'בצוותא' בחריש, מכריזה קבוצת שפיר על התחלות בנייה של 86 בניינים, למעלה מ-1,500 יחידות דיור, שני בתי ספר, ו-11 כיתות גן – הכל בעת ובעונה אחת. עוד בשכונה: מתחמים שיתופיים כדוגמת סופר קהילתי בר קיימא, חנות שיתופית ומרכז מצוינות, המתוכננים בהתאם לתפישת מגורים חדשנית

קבוצת שפיר הציגה היום (ג') את התקדמותה בבניית שכונת ב"צוותא", המגלמת מודל חדש של תפישת מגורים קהילתיים, והיא השכונה השיתופית הראשונה בחריש ובישראל. בשכונה יעמדו לרשות התושבים 1,524 יחידות דיור ב-86 בניינים, שני בתי ספר יסודיים, 11 כיתות גן, מרכז מסחרי, מתנ"ס, אולם ספורט ומגרש ספורט משולב.

שפיר, שזכתה לפני כשנה במכרז הממשלתי 'תכנן ובנה', מדווחת כי שלב התכנון הושלם זה מכבר, וכי עבודות התשתית והבנייה נכנסו להילוך גבוה. בימים אלו הנפיקה 'הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש' בראשות דוד מגן, היתרי בנייה ל-700 הדירות הראשונות בשכונה. היקף הפרויקט מוערך בשווי של כ-1.6 מיליארד שקלים.

שנה בלבד אחרי המכרז הבנייה בעיצומה

המכרז הראשון בישראל במסגרת "תכנן ובנה" נסגר לפני כשנה, ובמסגרתו התחייבה חברת שפיר לסיים את הבנייה ב-40 חודשים בלבד.

לקבלת מידע טלפוני מנציג הפרוייקט: השאירו פרטים כאן

ארנון וולסקי, מנהל הפרויקט בשכונת בצוותא, ציין כי "זמן התכנון ותחילת הביצוע בפרויקט הוא בבחינת שבירת כל המוסכמות להן הורגלנו בישראל. בדצמבר 2017 קיבלנו את הקרקע בחריש. כיום, כשנה לאחר מכן, אנחנו מצויים בעיצומן של העבודות, אחרי שלב החפירה של 86 בניינים, הנחת יסודות במרבית המבנים למגורים ועבודה אינטנסיבית במקביל על התשתיות של השכונה. בדרך כלל, שלב התכנון בשכונות בסדר גודל כזה לוקח לפחות כשלוש שנים והביצוע אורך, במקרה הטוב, כחמש עד שמונה שנים. אנחנו עשינו את מה שנראה כבלתי אפשרי וכבר עכשיו הגענו לשלב שאחרי חפירת כל המבנים וקבלת ההיתרים. אין כל ספק שנצליח לעמוד ביעד של השלמת השכונה  בתוך 40 חודשים".

מתחמים שיתופיים בכל תחומי החיים

במסיבת העיתונאים חשפה חברת שפיר את הקונספט החדשני של שכונת מגורים שיתופית. שכונת בצוותא תכלול חללים שיתופיים סביבם תתגבש קהילה חדשה ומלוכדת. לדבריה של טלי כהן, סמנכ"לית השיווק בשפיר מגורים, המכרז של 'תכנן ובנה' יצר מודל לפיו היזם מתכנן ובונה את השכונה מא' ועד ת'. כך ניתן  לתכנן שכונה שלמה היוצרת עבור תושביה סביבת מגורים עם תוכן קהילתי ומתחמים שיתופיים.

המתחמים השיתופיים של שכונת בצוותא ייתנו לתושבים מענה בכל תחומי החיים. כך למשל, ייבנה בשכונה מרכז מצוינות והעשרה שיספק לתושבי השכונה שיעורי העשרה, חוגים, פעילויות, סדנאות, שטחי לימוד וחלל אירועים שיתופי. מבנים קהילתיים נוספים שיעמדו לרווחת התושבים: חללי עבודה מרווחים, מאובזרים ונוחים; חנות שיתופית בה יוכלו תושבי השכונה להחליף מוצרים ולהעמיד לרשות השכנים כלי עבודה וגינון, כלים לעבודה עצמית DIY, ציוד קמפינג ועוד; וסופר קהילתי SHARE MARKET שיבוסס על דגם של עסק בר קיימא ויתנהל על פי ערכי הסולידריות, ההוגנות, השקיפות והקיימות. הסופר יוקם באמצעות קואופרטיב או בהתקשרות עם גורם חיצוני שינהל אותו כמיזם שיתופי על כל המשתמע מכך.

תפישת מגורים קהילתית

"השכונה השיתופית "בצוותא" נולדה בהשראת שתי תופעות בתחומי המגורים והעבודה: ה-Co Living וה-Co Working", מסבירה כהן. "זו לא 'עוד' שכונה, אלא תפישת מגורים המאפשרת לתושביה לבנות יחדיו קהילה איכותית. שכונה חברתית שמעצימה את תחושת השייכות ומספקת חווית מגורים עשירה ומלאת עניין".

לדברי כהן, זו הפעם הראשונה ששכונה שלמה נבנית במקביל על ידי יזם אחד. שיטה זו מספקת מענה לאחד מהקשיים הגדולים ביותר איתם מתמודדים בדרך כלל הדיירים הראשונים שמאכלסים שכונה חדשה – מחסור בתשתיות. בשכונת בצוותא, מאחר שכל מבני השכונה: מגורים, ציבורי ומסחרי נבנים במקביל, כל הדיירים, החל מהדייר הראשון ייהנו מכלל השירותים ולא ייאלצו לגור באתר בנייה למשך זמן רב.

יצחק קשת, ראש עיריית חריש: "אנחנו עדים היום להיסטוריה של ממש עם השקת הפרויקט הראשון בשיטת תכנן ובנה. אין לי ספק שפרויקט זה, בהובלתה של חברת שפיר, ישנה את פניו של ענף הבנייה. שכונת "בצוותא" והתפיסה השיתופית-קהילתית הרווחת בשכונה החדשה מתאימה לערכיה של חריש והקהילה. אני ותושבי חריש מברכים על הוצאתו אל הפועל של הפרויקט החדשני ומאחלים לחברת שפיר הצלחה רבה!"

מחירי ההשקה לדירות בשכונת בצוותא: דירת שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר החל מ-888 אלף שקלים, דירת ארבעה חדרים בשטח של 94 מ"ר החל מ-970 אלף שקלים, ודירת חמישה חדרים בשטח של 115 מ"ר החל מ-1.13 מיליון שקל.

מידע מפורט על מחירי הדירות בחריש ועל התפתחות שוק הנדל"ן בעיר ניתן לקרוא בסקירת הנדל"ן של 'חריש סיטי' המתעדכנת מעת לעת.

עוד יצוין כי בשכונת בצוותא הוקצו  598 יחידות דיור לתכנית "מחיר למשתכן" שההגרלה עליהן התקיימה ב-2018 וההודעות נמסרו לזוכים.

לקבלת מידע טלפוני מנציג הפרוייקט: השאירו פרטים כאן

עוד בנושא: מדריך השכונות של חריש