הכל כלול? טיפים חשובים לניתוח מחיר הדירה לפני רכישה

זוגות שרוכשים דירה מעניקים חשיבות יתרה למחיר הנכס, אולם קיימים קריטריונים נוספים שמשפיעים בצורה משמעותית על מחירה הסופי של הדירה ועל ההתחייבות הכלכלית עימה מתמודדים. מדריך בסיסי לרוכשים

מזל טוב, החלטתם לרכוש דירה ולבצע את אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם ממוצע עורך בחייו. רוב הזוגות בישראל כבר מודעים לניהול תהליך נכון של רכישת דירה כולל התייעצות עם מומחי משכנתא שמוצאים עבורם את מסלולי התשלום המתאימים ביותר, אולם ברכישת דירה, מחיר הנכס הוא רק קריטריון חשוב אחד. ישנה חשיבות קריטית למועד אכלוס הדירה ולתנאי התשלום השונים – שני אלה עלולים להשפיע משמעותית על מחירה הסופי של הדירה ועל ההתנהלות הכספית שלכם עד לכניסה לדירה. אז מה חשוב וכדאי לבדוק לפני שמתחייבים ומגשימים את חלום הדירה?

מה כולל מחיר הדירה?

אם מדובר בדירה חדשה, בדקו אם המחיר כולל חניה ו/או מחסן. בנוסף, חשוב להכיר היטב את מפרט הדירה המוצעת ולהבין האם המפרט הקיים מתאים לכם. שאלו את עצמכם את תצטרכו לבצע שינויים בדירה לפני כניסתכם אליה ומה עלות השינוי המבוקש. אלו נתונים שיש לקחת בחשבון ובתחשיב לפני רכישת הדירה.

התשלום צמוד למדד תשומות הבניה?

במידה ופריסת התשלומים בחוזה המכר מוצמדת למדד תשומות הבנייה, חשוב לקחת בחשבון את עליית המדדים, עליה שעשויה להשפיע משמעותית על מחיר הנכס. כך לדוגמא, בין השנים 2016-2018 מדד תשומות הבניה עלה ב-1.8%.

אם תכפילו נתון זה במספר השנים עד למועד אכלוס הדירה, תקבלו תוספת כספית גבוהה משמעותית מהתכנון הראשוני שביצע הזוג הצעיר בבואו לרכוש את הדירה.

מועד הכניסה לדירה

קניית דירה חדשה מקבלן מחייבת הבנה לגבי מועד הכניסה הצפוי לדירה והמשמעויות הנילוות למועד זה.

ככל שמועד האכלוס קרוב יותר, כך שווי הדירה גבוה יותר. מדוע? התשובה פשוטה, אם מועד האכלוס רחוק, הזוג הצעיר נאלץ בתקופת הביניים לשלם על פתרונות מגורים חילופיים. לעומת זאת, אם מועד האכלוס קרוב ומתאפשר לרוכשים לגור בדירה או להשכיר את הנכס, הם חוסכים הוצאות נוספות או מקבלים תשלום על הדירה. לכן, מועד האכלוס הוא שיקול שאסור להתעלם ממנו בתהליך רכישת דירה חדשה.

פריסת תשלומים

נושא התשלומים הוא נושא שאין להקל בו ראש, התחייבות לתשלום לקבלן במקביל לתשלום שכר דירה יכולה להוות מכשול מהותי בתהליך הרכישה.

בדרך כלל, קבלנים דורשים תשלומים בהתאם להתקדמות הבניה ומחלקים את התשלומים לפעימות שנקבעות מראש ומפורטות בהסכם המכר.

במצב כזה תצטרכו לקחת משכנתא בשלב מוקדם ועומדות בפניכם שתי אפשרויות:

תשלום משכנתא במקביל לשכירות – נושא לא פשוט שהופך את התהליך להרבה יותר לחוץ וקשה.

נטילת הלוואת גישור – הלוואה בנקאית שתשולם לקבלן. החזר התשלומים שלכם יתבצע רק לאחר הכניסה לדירה. הלוואה כזו עשויה לפשט את תהליך הרכישה אך חשוב לדעת כי לרוב מדובר בהלוואות יקרות והריביות עליהן הופכות את העסקה הכלכלית לפחות כדאית.

ישנם קבלנים שמעניקים הטבות בתנאי התשלום, המוכרת ביניהן היא הטבת 20/80 – משמע 20% מתשלום הדירה משולם במעמד חתימת החוזה ואילו היתרה על סך 80% משולמת פרק זמן קצר (בדרך כלל מספר חודשים בודדים) לפני קבלת הדירה. אופציה זו מקלה על רוכשים שנדרשים לגור בשכירות ועל משקיעים ומגלמת הטבת מכר, שמקלה על תהליך רכישת הדירה.

לסיום, אל תשכחו ליהנות מהדרך ו… תתחדשו!

הכותבת היא מנהלת המכירות הארצית בקבוצת MORE הבונה בחריש