חריש דרום: ניסיון שלישי לשיווק שטחי תעסוקה ומסחר ברובע החדש

רשות מקרקעי ישראל מתכננת לשווק ארבעה מתחמי תעסוקה ומסחר ברובע חריש דרום. המכרז, שיפתח למציעים אחרי החג, הוא ניסיון נוסף לשווק מגרשים שלא זכו לקבל הצעות בשני המכרזים הראשונים שפורסמו.

כזכור, במכרז הראשון לשטחי תעסוקה ותעשיית עתירת ידע בחריש דרום, שנסגר באוקטובר 2024, זכו שני יזמים, חברת מתכת בן עזר ווילאר נכסים, בשבעה מגרשים. תשעה מגרשים נוספים לא קיבלו כלל הצעות.

במכרז השני שנסגר בפברואר 2025 חמישה מגרשים שווקו ליזמים רמי לוי שיווק השקמה, מ. ברוכים ובניו ובאלאנס מגורים. ארבעה מגרשים נוספים לא קיבלו הצעות.

פעם שלישית גלידה?

כעת, מנסה רמ"י לשווק ארבעה מתחמים שלא עניינו את היזמים בשני הסבבים הראשונים. מתחם 75418 כולל שני מגרשים 402 ו-516 והוא הגדול מבין ארבעת המתחמים ומשתרע של שטח של 6,291 מ"ר. מחיר המינימום למתחם הוא 2.17 מיליון שקלים והוצאות הפיתוח הן 16.3 מיליון שקלים.

מתחם 75420 כולל גם הוא שני מגרשים 406 ו-407 והוא משתרע על 4,216 מ"ר. מחיר המינימום למתחם הוא 1.5 מיליון שקלים והוצאות הפיתוח הן 11.2 מיליון שקלים.

מתחם 75410 כולל את מגרש 503 והוא משתרע על שטח של 6,271 מ"ר. מחיר המינימום למתחם הוא 1.2 מיליון שקלים והוצאות הפיתוח הן 12 מיליון שקלים.

מתחם 75409 כולל את מגרש 505 והוא משתרע על שטח של 5,093 מ"ר. מחיר המינימום למתחם הוא 1.37 מיליון שקלים והוצאות הפיתוח הן 11.3 מיליון שקלים.

שינוי ייעוד ועלויות פיתוח מאמירות

בחינה של שלושת המכרזים מגלה כי השינוי העיקרי במכרז שפורסם כעת הוא שינוי ייעוד. בשני המכרזים הראשונים נועדו המגרשים לשימושי מסחר ותעשייה עתירת ידע (הייטק) אולם במכרז הנוכחי הוא שונה לשימושי מסחר ו/או משרדים, ככל הנראה, מתוך תקווה למשוך מתעניינים מתחומים רחבים יותר.

גם מחירי המינימום השתנו במהלך שלושת המכרזים. השינוי הבולט התרחש במכרז השני בו מחירי המינימום משתנים לפי מספר ההצעות הכשרות: ככל שיש יותר הצעות, המחיר מוזל. שיטה זו משמשת כניסיון למשוך יזמים עם סף כניסה נמוך יותר. במכרז הנ"ל הצליחה חברת רמי לוי השקמה נדל"ן לזכות בשלושה מגרשים (504,502,405), במחירי המינימום, בשניים מהם, לא היו לה כלל מתחרים והיא היתה המציעה היחידה. עם זאת, הניסיון לא צלח בשאר המגרשים.

במכרז החדש מחירי המינימום כמעט זהים למחירי המכרז הראשון, חלקם גבוהים יותר, אבל לא בצורה משמעותית.

הבדל שלישי בין המכרזים הוא בעלויות הפיתוח, שנעות בין 11 ל-16 מיליון שקלים למגרש, שהתייקרו משמעותית. ההפרשים בין עלויות הפיתוח במכרז הראשון לאחרון מסתכמים בין 480 ל-548 אלף שקלים בהתאמה למתחמים השונים, ונובעים מהתייקרות תשומות, תשתיות ומדדים.

מהם סיכויי ההצלחה של המכרז?

חוסר ההצלחה בשיווק המגרשים בשני הנסיונות הקודמים מצביע על פער בין תנאי המכרז למה שהשוק מוכן לשלם או לבצע. גם במכרז בו מחירי המינימום הונמכו דרמטית, לא נרשמה הצלחה מלאה– מה שמרמז שלא רק המחיר מהווה חסם.

בנוסף, התנאים הכלליים במשק אינם מעודדים: ריבית גבוהה וחוסר ודאות כלכלית מרתיעים יזמים שמבקשים להימנע מסיכונים ומחפשים בעיקר הזדמנויות עסקיות אטרקטיביות.

בשורה התחתונה, השאלה היא האם היזמים ישקיעו במגרשים שנועדו לפיתוח משרדים בחריש? האם הם לא ירתעו מהפיתוח הסביבתי הלוקה בחסר (בלי רכבת, חיבור לכביש 6)? האם הם יעדיפו לחכות להבשלת התנאים הכלכליים, פיתוח העיר או לתמריצים (פטור מהיטלים, הנחות, מימון פיתוח) שתעניק המדינה במכרזים הבאים? התשובות יתחוורו עם נעילת המכרז ב-23 ביוני 2025.

לקריאה נוספת: מכרז חריש דרום: חמישה מתוך תשעה מגרשי תעסוקה ומסחר שווקו בהצלחה