מחירי הדירות בחריש יורדים אך דירות היוקרה שוברות שיאים

נתוני שוק הנדל״ן במחצית הראשונה של שנת 2025 בחריש מצביעים על שוק שפועל בעצלתיים, אך כזה שגם יודע להגיע לשיאים חדשים: מצד אחד – מיעוט עסקאות יחסי ובמחירים נמוכים מהעבר, ומן הצד השני – עסקאות במחירים שטרם נראו בעיר המצביעות על ביקוש עולה לדירות יוקרה. סקירת הנדל״ן העדכנית של ׳חריש סיטי׳, המבוססת על עיבוד נתוני רשות המיסים, מצביעה על מספר מאפייני שוק מעניינים.

שנה וחצי של ״שגרה יציבה״ במספר העסקאות בעיר

במחצית הראשונה של שנת 2025 נמכרו בחריש בממוצע כ-55 דירות בחודש, נתון הזהה כמעט לממוצע שנת 2024 שעמד על 52 דירות בחודש. גרף היקף המכירות מציג תקופה של יציבות יחסית, הנמשכת כאמור מזה כשנה וחצי, לאחר תקופה של עליות ומורדות שאיפיינו את השנים שקדמו לה.

לשם השוואה, בשיא המכירות ברבעון הראשון של 2022 נמכרו בחריש כ-96 דירות בחודש בממוצע, כלומר כמעט פי שניים מהמצב הנוכחי. השפל נרשם ברבעון האחרון של 2023, עם פרוץ המלחמה, כאשר נמכרו רק כ-30 דירות בחודש בממוצע.

ההתייצבות הנוכחית מעידה על חזרה מדודה של הרוכשים לשוק אחרי שפל העסקאות בשנת 2023, אך עדיין בהיקפים מצומצמים יחסית לשנות השיא.

השוק היום מתרכז בעיקר בעסקאות יד שנייה, כאשר עיקר הפעילות מתרחש בשכונות אבני חן, החורש והפרחים בחלוקה די שווה. שכונות בצוותא ומעו"ף מציגות פעילות נמוכה יותר, ככל הנראה בגלל היותן שכונות חדשות יותר שטרם הגיעו להבשלה בהיבט שוק יד שנייה.

175 אלף ש״ח פחות ממחירי השיא

המגמה הבולטת ביותר בשוק הנדל"ן בחריש היא ירידת המחירים הנמשכת זו השנה השלישית ברצף. ברבעון השני של 2025 עמד המחיר הממוצע למטר מרובע בדירות רגילות על כ-13,900 שקלים, מחיר המבטא בירידה של כ-11% ביחס לשיא של 15,600 שקלים שנרשם ברבעון האחרון של 2022.

במונחים כספיים, הירידה הזו מתבטאת בהפחתה ממוצעת של כ-175 אלף שקלים עבור דירת 4 חדרים רגילה בעיר. דירת 4 חדרים ממוצעת בשטח של 102 מ״ר נמכרה בתקופת השיא במחיר של כ-1.59 מיליון שקלים וכעת מחירה עומד על כ-1.41 מיליון שקלים בלבד.

ירידת המחירים החלה בתחילת 2023 לאחר עלייה דרמטית של כ-40% שהתרחשה תוך שנה וחצי בין אמצע 2021 לסוף 2022. בתקופה זו המחיר למ"ר זינק מ-11,000 שקלים לשיא של 15,600 שקלים.

לראשונה: פער מחירים של 9% בין השכונות

בחריש נכון להיום חמש שכונות (ראו גם: מדריך שכונות חריש). השכונה השישית שתבנה בעיר, בעתיד הקרוב, היא שכונת ״חריש דרום. השונות במחיר הממוצע למ"ר בין השכונות השונות היתה במהלך השנים האחרונות יחסית נמוכה.

במחצית הראשונה של 2025 עם כניסתה של שכונת מעו"ף באופן משמעותי יותר לשוק היד השנייה, ניתן לראות פערי מחיר של כ-9% בממוצע בינה לבין שכונת הפרחים, בה המחיר הממוצע למ"ר הוא הגבוה ביותר.

ראוי לציין כי מכירות יד שניה בשכונת מעו״ף החלו רק בשנה האחרונה וכמות העסקאות שבוצעו בה יחסית נמוכה. לכן, עוד מוקדם לדעת אם הפער נובע ממאפייני השכונה והפרוייקטים שנבנו בה, או מסיבה אחרת שקשורה יותר לאילוצי בעלי הדירות שרק לאחרונה נפתחה עבורם האפשרות למכור את דירתם. נתוני המחצית השנייה של 2025 יתנו בעתיד אינדקציה מדויקת יותר למחירים ההשוואתיים בין השכונות.

שיא חדש: חציית רף ה-3.5 מיליון במתחם הטרפז

במקביל למגמת הירידה הכללית במחירים, נרשם במחצית הראשונה של 2025 שיא מחיר חדש בחריש עם מכירת דירת 6 חדרים במתחם הטרפז החדש במחיר של 3.56 מיליון שקלים. הדירה, שטרם נבנתה, מתפרשת על פני 183 מ"ר בקומה 23, במגדלים רבי הקומות שייבנו בעיר זאת הפעם הראשונה. הדירה נמכרה בחודש אפריל במחיר למ״ר של כ-19,500 שקלים – גבוה בכ-40% מהמחיר הממוצע למ"ר עבור דירות רגילות בעיר.

נראה כי מגדלי המגורים במתחם הטרפז מציגים מוצר נדל"ני חדש בחריש. בניגוד לבניינים המרקמיים שאפיינו את העיר עד כה, המתחם כולל מגדלים גבוהים עם שירותים ומתקנים מתקדמים, המיועדים לאוכלוסייה בעלת יכולת כלכלית גבוהה יותר. בהקשר זה, ראוי לציין כי הגרלת מחיר מטרה לזכאי משרד הבינוי והשיכון שנערכה ביולי ובאוגוסט 2025 במגדלי הטרפז, לוותה בתלונות רבות וביטולים של עשרות זוכים. לדבריהם, מחירי הדירות בטרפז שהוצעו במסגרת 'מחיר מטרה' לא משקפים הנחה ביחס למחירי הדירות הרגילות בעיר, בניגוד למטרת התוכנית.

לקריאה נוספת: סקירת הנדל"ן המלאה של חריש סיטי