"מחיר מטרה" או "מחיר שוק"? זוכים רבים מתוסכלים מהמחירים בטרפז

היום (רביעי) מקיימת חברת ליאם גרופ  בפעם השנייה, כנס לזוכי תוכנית מחיר מטרה במתחם הטרפז, לבחירת דירה. זכאים שזכו בהגרלה, והמתינו למעלה משנתיים לרגע זה, טוענים כעת כי המחירים שמוצגים להם קרובים למחירי השוק החופשי בחריש, וכי ההנחה המובטחת, נשחקה.

150 מהזוכים הם תושבי חריש שזכו בהגרלה כבני המקום, אולם כעת רבים מהם מדווחים כי החליטו לוותר על הזכייה שלהם. זוכים אחרים דיווחו על קפיצה של עשרות מקומות בתור לבחירת הדירה, מה שמצביע ככל הנראה על ביטולים בהיקף של עשרות זוכים.

"חיכינו שלוש וחצי שנים לשום דבר"

דב גריינימן ממודיעין, אחד הזוכים שביטל את זכייתו, מתאר את התסכול: "זכיתי בהגרלת דירה מחיר מטרה 2306 של ליאם גרופ במאי 2023. הבחירה שלנו בחריש לא היתה מקרית – ביקרנו בעיר ותכננו לעבור להתגורר שם".

"החישוב שלנו היה פשוט", מסביר גריינימן. "מחיר דירת 100 מ"ר אמור היה לנוע סביב 1.4 מיליון שקלים, ולאחר הנחה בשיעור של 20% ועד 300 אלף שקלים, חשבנו שהדירה תעלה לנו 1.1 מיליון שקלים – מחיר שווה. אפילו חשבנו שההנחה יכולה להיות גבוהה יותר, כמו בהגרלות אחרות שהיו בעבר בפריפריה".

אולם המציאות התבררה כשונה. "במפגש הזום שהתקיים לזוכים השבוע, התברר כי דירת 4 חדרים מתומחרת ב-1.7 מיליון שקלים, ולאחר ההנחה היא עולה 1.4 מיליון שקלים – בדומה למחיר השוק בחריש", מדגיש גריינימן, שעובד כיועץ משכנתאות.

"אין שום עניין לקנות דירה במחיר למשתכן כשיש בשוק החופשי דירות באותו מחיר ובתנאי תשלום טובים יותר שמציעים הקבלנים", הוא מדגיש.

גריינימן מצביע על פגם נוסף: "נראה לי שזה הפרויקט היחיד בארץ שזכאי משב"ש צריכים להביא יותר מ-10% מערך הדירה. בכל מקום צריך להביא רק 100 אלף שקלים. ברוב הפרויקטים הקודמים, בפרט בערים במרכז, הבנקים אישרו משכנתאות ב-90% מערך הדירה, בעוד שכאן הם דורשים הון עצמי של 25%. בשורה התחתונה, אין שום הטבה במה שמציעים לנו – חיכינו שנה וחצי עד לזכייה בהגרלה ועוד שנתיים עד לכנס – אלו שלוש וחצי שנים שהלכו לאיבוד. אין לי טענות לחברה היזמית, אלא למשרד הבינוי והשיכון שהיה אמור לדאוג לנו".

ההנחות היו משמעותיות – במיוחד במרכז

בהגרלות "מחיר מטרה" קודמות זוכים נהנו מהנחות משמעותיות, במיוחד במרכז הארץ. בערים כמו רחובות, מודיעין, ראשון לציון ופתח תקוה, זוכים רכשו בשנים האחרונות דירות בהנחות של 20-30% ממחירי השוק שהסתכמו במאות אלפי שקלים. לדוגמה, בפרויקט "מחיר מטרה" ברחובות מ-2022, זוכים רכשו דירות 4 חדרים בהנחה של כ-24% ביחס למחיר השוק. באותה תקופה, גם בפרויקט במודיעין זוכים נהנו מהנחה של כ-400 אלף שקלים ממחיר השוק.

"ידוע שבערים במרכז הארץ, ההנחות היו משמעותיות ואמיתיות. אבל גם בהגרלות בפריפריה היו הנחות יפות. מה שקורה כאן בחריש זה לא מה שאנשים מכירים מהתוכנית", הוא מסכם.

ע.ג, תושבת חריש בשש השנים האחרונות, זכתה בהגרלה לפני שנתיים וביטלה אתמול את זכייתה."כולם היו בשוק מהמחירים שהציגו לנו בזום", היא מתארת. "מה הטעם להתחייב לדירה שתהיה מוכנה במקרה הטוב בעוד שלוש שנים וחצי, ולשלם עד אז משכנתא ועוד כ-100 אלף שקלים לשכירות עד לקבלת המפתח? באותו מחיר אני יכולה לקנות דירת יד שנייה בחריש ולעבור לגור בה מיידית".

מכתב למשב"ש נותר ללא מענה

לאחר חשיפת מחירי הדירות ושיעור ההנחה, התארגנה קבוצת זוכים בפרויקט ושלחה מכתב דחוף למשרד הבינוי והשיכון ולרשות מקרקעי ישראל. במכתב ציינו הזוכים כי מחירי הדירות בפרויקט מחיר מטרה בחריש אינם משקפים את ההנחה המובטחת בתוכנית. עוד ציינו כי המחיר למ"ר מגיע לכ-14,500 שקלים – זהה למחירי שוק יד שנייה בעיר, והדגישו כי לאחר חישוב עם מע"מ ומדדי תשומות בנייה, ההנחה המוצהרת נבלעת כמעט לחלוטין; עוד הם הדגישו כי בנקים דורשים הון עצמי של 25% (ולא 10%) בהתאם להערכה הגבוהה של השמאי.

במכתב דרשו הזוכים ממשרד הבינוי והשיכון בחינה שמאית מחודשת של השווי האמיתי של הדירות מול מחירי השוק האזורי, בחינה של אפשרות לתיקון התנאים במענק, ודחיית מועדי בחירת הדירה וחתימת החוזים עד לבחינה מחודשת, אולם תשובה לא התקבלה עד למועד בחירת הדירה ועשרות זוכים נאלצו לבטל את זכייתם.

"מוצר אחר שלא קיים בחריש"

אולם לא כולם שותפים לתחושת הזוכים שביטלו את הזכייה. אתמול מכרה חברת ליאם הנדסה גרופ כ-15 דירות לזכאים שחשו אחרת.

לירון כרמון, מנהל רימקס חריש מאמין שמדובר בעסקה משתלמת: "אני חושב שהמחירים סבירים. היו כמה רוכשים שהתייעצו איתי והסברתי להם שמדובר במוצר אחר ממה שיש היום בחריש. אי אפשר להשוות עגבניות לתפוחים. צריך לראות מה מקבלים בתמורה, מה המחיר למ"ר ורק אז לבחון אם זה יקר או זול. בכללי, תוכנית מחיר מטרה מיטיבה עם הרוכשים עם ההנחה שהיא מספקת ועם האפשרות לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך –  איפה יש דבר כזה"? כרמון מוסיף ומדגיש כי פרויקט הטרפז מיטיב גם עם העיר: "העיר מתפתחת ומשתדרגת, וההצע גדל, בפרויקט כזה, המחירים גבוהים יותר ומושכים גם אוכלוסייה נוספת שמגיעה לעיר. זה טוב לחריש".

הנחה של מאות אלפי שקלים

גיא סחלי, מנכ"ל ליאם הנדסה גרופ מציין גם הוא את ההבדלים בין הפרויקט בטרפז לשאר הדירות בעיר: "בפרויקט ׳פסגת הטרפז׳ הושם דגש על מפרט עשיר ותכנון מוקפד. כלל הדירות בפרויקט גדולות מרווחות במיוחד וכוללות מחסן צמוד בגודל של 10 מ"ר – פרמטר חריג וייחודי בפרויקטים מסוג זה. דירות ה-4 וה-5 חדרים גדולות משמעותית מהממוצע הקיים בעיר, והן מהוות קפיצת מדרגה באיכות ובשווי הנכס.
"בכל בניין תוכננו 2–3 מעליות ובחלקם אף פיר אשפה, מרחבים ציבוריים – בסטנדרט תכנוני שלא נראה עד כה בעיר ובטח לא בפרויקט מחיר מטרה; החניון בפרויקט תוכנן כתת-קרקעי ולא כעילי כדוגמת פרויקטים אחרים במחיר מטרה״.

סחלי מדגיש כי: "דוח האפס של שמאי הפרויקט מראה באופן חד ערכי שיש הנחה של מאות אלפי שקלים בין מחיר דירות המטרה לבין השווי לדירות כאלה בשוק החופשי. לדוגמה: דירת 4 חדרים בקומה 5 – שווי הדירה לפי השמאות הינו 1.83 מיליון שקלים ומחיר המטרה הינו 1.44 מיליון שקלים – הנחה של כמעט 400 אלף שקלים. דירת 5 חדרים בקומה 5 – שווי הדירה לפי השמאות הינו 2.01 מיליון שקלים ומחיר המטרה הינו 1.67 מיליון שקלים – הנחה של כמעט 350 אלף שקלים. הרוכשים נהנים מהזדמנות יוצאת דופן לרכישת דירה איכותית במחיר אטרקטיבי", הוא מסכם.

למרות ההבדלים אותם מציין סחלי, ע.ג מסכמת את הדברים מנקודת ראותה: "המחיר למשתכן במצבו הנוכחי אין בו כלום עבור אוכלוסייה חלשה שזו מטרת הפרויקט. הוא הפך מפרויקט תמיכה בזכאים לפרויקט תמיכה בעשירים, חבל".

תוכנית מחיר מטרה מתחדשת

ראוי לציין כי רק בשבוע שעבר החליטה ממשלת ישראל לחדש את תוכנית מחיר מטרה לאחר הפסקה של חצי שנה. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי ההחלטה תאפשר שיווק של 23 אלף דירות והגרלה של 7,500 דירות בהנחה.

התוכנית המחודשת כוללת שינויים משמעותיים: היא תחול רק ביישובים כמו חריש, בהם המחיר למ"ר הוא עד 20,000 שקלים כולל מע"מ, לפי נתוני רשות המיסים נכון ליום 31 בדצמבר 2024. סכום ההנחה המקסימלי הועלה משמעותית ל-550 אלף שקלים חדשים – כמעט כפליים מהגבול הקודם.

השינויים בתוכנית מעידים על הכרה בבעיות שהועלו על ידי זוכים כמו אלה של הטרפז. העלאת תקרת ההנחה ל-550 אלף שקלים עשויה לפתור חלק מהבעיות במקרים עתידיים, אך אינה עוזרת לזוכי ההגרלות הנוכחיות.

חריש הוקמה כאלטרנטיבת דיור בת קיימה

במשרד הבינוי והשיכון מסרו בתגובה לפניית חריש סיטי: "המחירים בפרויקטים במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה' נקבעים על פי החלטת המועצה לפיה נקבעת שומה מקצועית שמבוצעת על ידי שמאי מוסמך, בהתאם לנתוני שוק ולעסקאות דומות באזור".

"השומה קובעת את המחיר למ"ר, המשמש בסיס לקביעת מחיר הדירה ולחישוב גובה ההנחה, בהתאם לתנאי המכרז בכל פרויקט. ככל שמתקבלות פניות פרטניות, הן נבדקות לעומק מול הגורמים המקצועיים".

מגדלי הטרפז עתידים להפוך לאחד מסימני ההיכר של העיר חריש. מכירות מוקדמות שביצעו היזמים בשוק החופשי זכו להצלחה גדולה ודירות ופנטהאוזים נמכרו במחירי שיא ביחס למכירות בעיר. סביר להניח שמכירת הדירות המיוחדות של שלושת היזמים שזכו במתחם, ימשיכו לשבור שיאים בשוק החופשי בחריש. לנוכח זה, צורמת עוד יותר התחושה כי תוכנית מחיר מטרה לא מצליחה הפעם לספק לזכאים דיור בר השגה, בעיר שהוקמה במיוחד כדי לפתור את מצוקת הדיור ולסייע למשפחות צעירות בהשגת דיור בר קיימה.

לקריאה נוספת: לוח דירות חריש: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בעיר?