מ-4 חדרים לדופלקס: זינוק בבקשות להגדלת דירות באבני חן והחורש

שכונת החורש, חריש

ירון מרחיב את דירת ה-4 חדרים שרכש ברחוב גפן, ב-3 חדרים נוספים "בשביל הילדים". שירה עוברת לחריש רק לאחר שתגדיל את דירתה מ-4 ל-5 חדרים "כדי להשתדרג". בשנה האחרונה זינק מעלה מספר הבקשות להרחבת הדירות בשכונות אבני חן והחורש, בהתאם לתב״ע הקיימת. סגן ראש העיר מאמין שהתופעה עוד תתרחב: "זה הרבה יותר זול מלקנות דירה חדשה"

שירה לביא (30) רכשה בשנת 2013 דירת 4 חדרים ברחוב גפן. לביא ומשפחתה אינם מתגוררים בעיר והדירה מושכרת לטווח ארוך, אך בעת האחרונה, חל שינוי בגישת המשפחה. "הגענו לצומת דרכים והבנו שאנו רוצים לעבור לחריש אבל לא משתלם לנו לעשות מעבר לדירת 4 חדרים בלבד, אנחנו חייבים להשתדרג כי אנחנו זקוקים ליותר חדרים".

"התלבטנו אם למכור את הדירה ולקנות דירת 5 חדרים או לפעול להגדלת הדירה הנוכחית ולבסוף החלטנו ללכת על האפשרות השנייה. אנחנו אוהבים את הדירה הזו".

לביא אינה היחידה. בשנים האחרונות יותר ויותר משפחות בוחרות להגדיל את דירתן בהתאם לתב"ע המאושרת בחריש, ובשנה האחרונה, בעקבות שינוי המדיניות עליו הכריזה הוועדה המיוחדת המתירה לבעלי דירות גן להרחיב את הדירה מבלי להזדקק לאישור השכנים – שטף הבקשות גבר משמעותית.

היצע נמוך של דירות גדולות

אורי דימרי מלווה במסגרת עבודתו כאדריכל ומעצב פנים משפחות המעוניינות לבצע את תהליך ההרחבה. "בהחלט ניכרת התחזקות מגמה של משפחות שמבקשות להרחיב ולהוסיף חדר או מפלס לדירתן. אני מעריך ששתי הסיבות העיקריות הן ההיצע הנמוך יחסית של דירות 5 חדרים לעומת 4 חדרים בעיר והעובדה שמאז שמשפחות רכשו את הדירה "על הנייר" ועברו להתגורר בעיר חלפו מספר שנים בהן המשפחות גדלו והצרכים השתנו בהתאם".

ממצאי סקירת הנדל"ן של חריש סיטי מחזקים את דברי דימרי. על פי הסקירה, בין השנים 2017-2014 חלקן של דירות 5 חדרים מכלל הדירות בעיר היה נמוך מ-30%. בין השנים 2021-2018 חלקן של דירות 5 חדרים עלה בהדרגה עד ל-40% ואילו דירות 6 חדרים הן נדירות בחריש ואוחזות בנתח של כ-3%-4% בלבד מכלל הדירות בעיר.

תב"ע המתירה הגדלה בשכונות הוותיקות

בחריש קיימות שתי תוכניות בינוי עיר (תב"ע) לשכונות אבני חן וחורש (חריש 1/א) המתירות לבעלי הדירות להרחיב את הדירות הקיימות. על פי התוכניות שאושרו בשנת 2017 זכאים בעלי דירות לתוספת בנייה של חדר נוסף עד 25 מ"ר, ובתנאי כי הבנייה מתבצעת באגף כולו, כלומר הרחבת כלל הדירות באותו האגף בבניין. תוכנית שנייה מתירה לבעלי דירות בקומות העליונות לבנות על הגג 60 מ"ר נוספים.

כאמור, באוגוסט 2021 התירה הוועדה המיוחדת לבעלי דירות גן לבנות חדר ללא בניה של שאר השכנים בקומות שמעל באותו אגף. ההקלה המשמעותית מאפשרת למאות בעלי דירות גן בשתי השכונות הראשונות של העיר להרחיב את דירתן בהליך קל ונוח יחסית.

"לדירות בקומות האמצע אין הקלה. בעלי הדירות צריכים צריכות לבנות אגף שלם ביחד ולכן צריך את הסכמת השכנים לפחות בהיקף המעטפת. הסיכויים להוציא את זה לפועל הם הרבה יותר נמוכים כי נדרש מהם לשכנע אגף שלם של בניין להוציא סכום לא מבוטל עבור הבנייה הזו", מפרט דימרי.

"שינוי המדיניות שנכנס לתוקף לאחרונה ומאפשר לבנות מלמטה למעלה הוא מבורך ונכון. המדיניות החדשה בהחלט תרמה לחיזוק המגמה. בחצי השנה האחרונה אני מקבל שני טלפונים בנושא מדי שבוע. היות ואני לא היחיד בעיר שעוסק בנושא, אני מניח שמדובר בתופעה לא קטנה".

להישאר בסביבה הטבעית

"בשנה האחרונה ישנה התגברות של התופעה", מאשר סגן ראש העיר שלמה קליין וחבר בוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש. "ישנן הרבה בקשות להרחבה בעיקר בדירות שנבנו על ידי העמותות. עמותת נאות חנן לדוגמה, ממש יצרה תשתית לכך, ובנתה בבניינים שלה פיר שמיועד להוספת חדר של 25 מ"ר, בעיקר ברחובות אורן, רימון, תמר וגפן".

קליין מעריך שבשתי השכונות, חורש ואבני חן, יש כ 3,000-2,000 דירות של עמותות ולהערכתו, התופעה רק תלך ותתרחב. "אני מאמין שבהמשך זה יקרה גם בעמותות החילוניות שרק לאחרונה גמרו לאכלס את הבניינים. כשאנשים קצת יתמקמו ויחלוף מעט זמן גם הם יכנסו לתהליך כפי שקורה עכשיו בעמותות הדתיות".

רחלי יצחק, אדריכלית ובעלת עסק בעיר מטפלת כיום ב-15 לקוחות שונים בעיר שמבקשים להרחיב את דירתם: "עד לשינוי המדיניות של הוועדה לתו"ב – היה בלתי אפשרי לממש את ההרחבה כי היה קשה לגייס את כל השכנים. מאז המדיניות החדשה המאפשרת בנייה צומחת מלמטה למעלה, נעשתה קפיצה משמעותית בחצי השנה האחרונה. בעלי דירות רבים מעדיפים להישאר בסביבה המגורים המוכרת להם, עם מוסדות חינוך שהם מכירים ועם חיבור לבית שהם השקיעו בו", היא אומרת ומוסיפה: "מדובר במהלך שהוא בכל מקרה זול יותר מאשר למכור ולקנות דירה חדשה".

משקיעים מחפשים דירות גג

האמנם זול יותר? קליין מסכים: "שדרוג דירות 4 חדרים ל-5 חדרים כרוך בתוספת של 200-150 אלף שקלים. האלטרנטיבה של למכור את הדירה הנוכחית ולרכוש דירה גדולה יותר כרוכה בעלויות ביצוע עסקה ומיסים, ולאור העליה החדה במחירי הדירות בעיר זה הרבה פחות כדאי להערכתי".

"ההשקעה לתוספת חדר בגג בגודל של 60 מ"ר מסתכמת בכ-300 אלף שקלים, זה הרבה יותר זול מלקנות דירה חדשה בגדלים האלה. ישנם לא מעט משקיעים שמעוניינים לקנות דירות גג כהשקעה בחריש. הם עדיין חושבים, גם בשלב הזה, שאם הם יקנו דירה ויוסיפו לה את ה-60 מ"ר בגג הם יעשו רווח כלכלי".

יצחק מעריכה גם היא מגמת עליית מחירים: "הסברה שלי היא שהמחירים בשכונות החורש ואבני חן בהכרח יעלו. בשכונות החדשות WHAT YOU SEE IS WHAT YOU GET ואילו לדירות בחורש ואבני חורש יש פוטנציאל נדל"ני גדול".

עו"ד הראל לפידות ממשרד לפידות את לפידות, המעורה בשוק הנדל"ן בחריש, מצייר תמונה רחבה יותר: "אין הרבה מקומות בארץ בהן התב"ע קבעה מראש אפשרות להגדלה. חריש היא ייחודית בפרופורציה שלה, יש בה שתי שכונות שלמות שניתן להגדיל בהן את הדירות, ולא בנין בודד כזה או אחר.

"כבר לפני שלוש שנים המלצתי לאנשים לקנות דירות שאפשר להגדיל על הגג. כל מי שעיניו בראשו יכול להבין שאין מוצרים כאלה בחריש, אין הרבה דירות של 160 מ"ר לאחר הגדלה, אין בחריש דירות של 7-6 חדרים, והגידול במשפחות הדתיות בחריש, שמהוות כ-50% מהאוכלוסייה, דורש מענה מותאם לצרכים".

מדירת 4 חדרים לדירת 7 חדרים

ירון (שם בדוי) מתגורר עם משפחתו מזה שלוש שנים בחריש. לפני חודשיים עברה המשפחה לדירה שרכשה ברחוב גפן ובימים אלה הם לקראת סיום תהליך האישורים של הקמת אגף נוסף לדירה, על גג הבניין, בגודל של 60 מ"ר.

"במקור זו דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בגודל של 96 מ"ר, התוספת שאנו מתכננים היא של 3 חדרים. היצע הדירות הגדולות בחריש מאוד מוגבל ונע סביב ה-110 מ"ר לכל היותר. חיפשנו ורכשנו דירה שנותנת לנו לנצל אפשרויות רבות יותר מהדירה הקודמת שהיתה לנו, ברחוב אורן. המטרה שלנו היתה לתת מענה לצרכים של הילדים. ההרחבה הזו הופכת את הדירה שלנו מדירת 4 חדרים לדירת 7 חדרים. זהו מהלך שהוא הרבה יותר אטרקטיבי מאשר לנסות לקנות דירת כזו. אין דירות כאלה ובטח לא במחירים נורמליים לאור עליית מחירי הנדל"ן".

כמה עלה כל התהליך?

"טרם ביצענו את הבינוי בפועל אבל ההערכה שלנו היא שסך ההוצאה תהיה בין 300-250 אלף שקלים וזה כולל את כל האישורים הנדרשים ליועצים למיניהם, תשלום היטל ההשבחה ובנייה  שתהיה ברמת סטנדרט שתאפשר לנו לגור בדירה. אנחנו לא הולכים על "הטופ", אלא על הסטנדרט, זו לא דירה להשקעה אלא למגורים שלנו".

שחיקה בכוח הקנייה

ההרחבה במקום הליך מכירה-וקנייה מציעה בתקופה של עליית ריבית וזינוק במחירים יתרון משמעותי נוסף. עו"ד לפידות מסביר: "התנודתיות במחירי הדירות בישראל מסכנת את כוח הקנייה. אתה לא קונה ומוכר דירה באותו רגע ולכן הפער בין זמן מכירת הדירה לבין קניית דירה חדשה יכול לארוך מספר חודשים במהלכן מחיר הדירות עולה במאות אלפי שקלים, ובממוצע של 3%-2% מדי חודש מה שגורם לשחיקת כוח הקנייה ב-8%-7%. מהסיבה הזו אנשים מעדיפים להישאר בדירה שלהם ולהרחיב אותה".

מהם החסרונות המרכזיים בהרחבת דירה?

"החיסרון הוא לעבור את התהליך כשאתה גר בדירה ובונים לך על הראש. חיסרון נוסף הוא המרחב הבסיסי בדירה. ישנם הבדלים ברורים במרחבים המשותפים (מטבח, סלון) של דירת 4 חדרים לעומת 5 חדרים ולכן הוספה של חדר לא הופכת את הדירה לשווה בגודלה לדירת 5 חדרים מקבלן".

תב"ע שונה לשכונות החדשות

נראה כי המגמה מתחזקת בשתי השכונות הוותיקות בחריש אך השכונות החדשות, הפרחים ובצוותא, נשארות מחוץ למשחק. התב"ע שלהן שונה ואינה מאפשרת הרחבה.

קליין מציין שבאופן גורף בשכונות החדשות אין אפשרות לתוספת חדר אלא אם הקבלנים לא ניצלו את כל זכויות הבנייה שניתנו להם, "אבל זה כמעט ולא קרה", הוא מוסיף. "תושבים רבים מהשכונות החדשות פנו אלי וביקשו ממני לבדוק את הנושא".

מדוע התב"ע של שכונות הפרחים ובצוותא אינה מאפשרת הרחבה?

התשובה לכך מורכבת ככל הנראה ממספר סיבות. התב״ע של השכונות החדשות תוכננה באופן שונה, חלקן היחסי של העמותות היה נמוך באופן משמעותי, הקבלנים ניצלו מראש את כל זכויות הבניה והציעו פנטהאוזים רחבי ידיים ובמקרים רבים דירות גדולות ומרווחות יותר. עוד מציין קליין כי "תושבים בשכונות החורש ואבני חן התלוננו על היטל ההשבחה שהם חויבו לשלם במכירת הדירה, גם אם הם לא בנו. הם חויבו לשלם על פוטנציאל ההשבחה של הדירה״.

"עם זאת ישנה חשיבה להחריג את ההיתר לתוספת של 60 מ"ר על הגג ולאשר אותו גם בשכונות הפרחים ובצוותא אבל זה עוד לא הבשיל לכדי מעשה", מסכם קליין.

לקריאה נוספת: תקדים בחריש: בעלי דירות גן הורשו לבנות חדר נוסף ללא תלות בשכנים