שוק הדירות בחריש: הקונים חזרו, המחירים נשארו מאחור

הרבעון השלישי של 2026 הסתיים עם כ-230 עסקאות – הרבעון החזק ביותר בחריש מאז 2022. באותו רבעון בדיוק ירד המחיר הממוצע למ״ר לרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת 2022. הביקוש חזר, אבל ההיצע הגדול בעיר לא נותן למחירים לעלות

בין יולי לספטמבר נמכרו בחריש כ-230 דירות – לעומת כ-173 ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כשליש. במקביל, המחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות ירד לכ-12,900 שקל, כ-17% מתחת לשיא של סוף 2022.

ניתוח נתוני רשות המיסים לרבעון, שנכלל בעדכון החודשי של סקירת הנדל"ן של חריש סיטי, מגלה שוק שחזר לחיים – בלי שהמחירים הצטרפו לחגיגה.

בשנת 2026 הקונים חזרו

מי שזוכר את השפל של 2023 יודע עד כמה משמעותית התאוששות השוק כיום. בשיא של תחילת 2022 נמכרו בחריש כ-140 דירות בחודש; בסוף 2023 המכירות צנחו בכ-85% וירדו לכ-22 דירות בחודש – פחות מדירה אחת ביום. מאז השוק מתאושש בהדרגה: כ-52 דירות בחודש ב-2024, כ-55 ב-2025, ובתשעת החודשים הראשונים של 2026 – כבר כ-69 דירות בחודש, פי שלושה מהשפל.

הרבעון השלישי של 2026 הוא שיאה של ההתאוששות הזו – כ-77 דירות בחודש בממוצע, וזה כבר הרבעון השני ברציפות ששובר את השיא מאז 2022 (על הרבעון השני, שעומד על כ-220 דירות, כתבנו ביולי). יולי, עם כ-95 דירות, היה החודש החזק ביותר מאז 2022; אוגוסט המשיך עם כ-80, החודש הרביעי ברצף שבו נמכרו בעיר 80 דירות ויותר.

בסך הכל נמכרו ב-12 החודשים האחרונים כ-775 דירות – עלייה של כ-19% לעומת 12 החודשים שקדמו להם – ומתחילת 2026 נמכרו כ-625 דירות, כ-25% יותר מהתקופה המקבילה ב-2025.

חשוב לזכור שעסקאות מדווחות לרשות המיסים באיחור של שבועות ואפילו חודשים. לכן סביר להניח שגם ספטמבר, שעומד כרגע על כ-56 דירות, יתעדכן כלפי מעלה בשבועות הקרובים.

המחירים – נשארו מאחור

בשוק רגיל, ביקוש כזה היה אמור לדחוף את המחירים למעלה. בחריש זה לא קרה. המחיר הממוצע למ״ר בדירות רגילות (ללא דירות מיוחדות כמו דירות גן ופנטהאוזים) עמד ברבעון השלישי על כ-12,900 שקל – ירידה קלה לעומת כ-13,250 ברבעון השני, והרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022. גם בחלוקה לחודשים התמונה אחידה: יולי, אוגוסט וספטמבר כולם בטווח 12,850–13,000 שקל למ״ר.

כדי להבין את המשמעות צריך לחזור כמה שנים אחורה. בין אמצע 2021 לסוף 2022 זינקו המחירים בחריש בכ-40%, עד לשיא של כ-15,600 שקל למ״ר ברבעון הרביעי של 2022. מאז הם יורדים כמעט ברציפות: כ-14,400 במהלך 2024, כ-13,700 במחצית השנייה של 2025, וב-2026 הם נעים בטווח צר של 12,900–13,300 שקל. העלייה הקלה שנרשמה ברבעון השני – לראשונה אחרי שישה רבעונים של ירידה – נראתה ביולי כתחילתו של מפנה, וכך גם כתבנו אז – אבל הרבעון השלישי החזיר את המחירים לתחתית הטווח.

התמונה המצטיירת היא של התייצבות, לא של התאוששות. הירידה המתמשכת נבלמה, אבל אין עדיין סימן לעלייה של ממש. למי שקנה דירה בשיא של סוף 2022 זו בשורה פחות משמחת; למי שמחפש דירה היום – זה שוק שבו אפשר עדיין לקנות במחירי תחילת 2022.

למה הביקוש לא מעלה את המחירים?

התשובה הקצרה: היצע. לשוק המקומי מגיעות בשנים האחרונות דירות רבות בבת אחת – רובן מיד שנייה, ולצדן מלאי של קבלנים – והרבעון האחרון מדגים את זה היטב.

רוב ההיצע מגיע מיד שנייה – ומשלושה כיוונים בבת אחת. הראשון הוא המשקיעים. חריש, כעיר חדשה שנבנתה במהירות, משכה שיעור גבוה במיוחד של רוכשים להשקעה, וכעבור מספר שנים רבים מהם מחליטים לממש ולמכור. השני הוא השדרוג הפנימי: משפחות שהתרחבו מוכרות דירת 4 חדרים וקונות דירת 5 חדרים באותה עיר – כל שדרוג כזה הוא גם קנייה וגם דירה נוספת בהיצע. השלישי הוא רוכשי "מחיר למשתכן": אלפי דירות נמכרו במסלול בשנים 2018–2020, והן מסיימות בזו אחר זו את תקופת מגבלת המכירה. לבעליהן קל יותר למכור במחיר נמוך יחסית, כי גם העלות שלהם הייתה נמוכה – וזה לוחץ על המחירים של כולם.

הדוגמה הבולטת היא מעו״ף – השכונה שבה דירות "מחיר למשתכן" השתחררו לאחרונה ממגבלת המכירה. עד 2024 כמעט לא נרשמו בשכונה מכירות יד שנייה; ב-2025 נמכרו בה כ-50 דירות, ובתשעת החודשים הראשונים של 2026 כבר כ-65. ברבעון האחרון לבדו נמכרו במעו״ף 34 דירות, לעומת 9 ברבעון המקביל אשתקד. ומעבר למסלול, כל גל הדירות של 2019–2021 – יותר מ-3,000 דירות, רובן חדשות מקבלן – מגיע עכשיו ליד שנייה. בבצוותא, למשל, נמכרו ברבעון 48 דירות לעומת 17 אשתקד.

הקבלנים מתקשים להתחרות. לצד שוק היד השנייה, עדיין מוכרים בעיר כמה קבלנים, חלקם בפרויקטים שבנייתם כבר הסתיימה: דירות שלא נמכרו בשנות השפל, כשהיה קשה למכור, ודירות שהקבלן השכיר למספר שנים וכעת מוציא למכירה. לצדם יש כמה פרויקטים חדשים שנמכרים "על הנייר" ועדיין בבנייה, בעיקר במתחם הטרפז ובמעו״ף – כ-30 דירות כאלה נמכרו ברבעון, וכמעט 100 מתחילת השנה. אבל לקבלנים קשה מול מחירי היד השנייה, והם מצליחים יותר בדירות מיוחדות שאין להן תחליף בשוק הנוכחי: הפנטהאוזים בטרפז מצד אחד, והמיקרו-דירות במעו״ף מצד שני.

מיקרו-דירות – התופעה החדשה בחריש: דירות 2 חדרים של כ-49 מ״ר בפרויקט חדש במעו״ף, שנמכרות על הנייר בכ-1.0–1.2 מיליון שקל – כ-22,000 שקל למ״ר, פי 1.7 מדירה רגילה. 15 כאלה נמכרו ברבעון. מדובר כנראה במוצר למשקיעים יותר מאשר למשפחות, ומכיוון שאינן דירות רגילות, הן אינן נכללות בחישוב המחיר הממוצע למ״ר. הדירות המיוחדות בפרויקטים החדשים הן סימן לכך שהשוק המקומי מתחיל להיות מגוון יותר.

בשורה התחתונה: הקונים חזרו, אבל יש להם ממה לבחור – וכשיש ממה לבחור, המוכרים מתקשים מאוד להעלות מחירים.

מה עוד בלט ברבעון?

הביקוש מפוזר על פני כל העיר. הפרחים (54 עסקאות), אבני חן (49), בצוותא (48) והחורש (45) רשמו ברבעון מספר עסקאות כמעט זהה, וגם מעו״ף (34) – שכונה קטנה ביחס לאחרות – נמצאת במקום טוב יחסית לגודלה. זה שינוי מהרבעון השני, שבו ההתאוששות נשענה בעיקר על אבני חן (87 עסקאות, רובן מכירות "על הנייר" בפרויקט חדש אחד). הפעם אין שכונה אחת שמובילה – הקונים חזרו לכל חלקי העיר, ובעיקר לשוק יד שנייה.

הדירה היקרה של הרבעון נמכרה בספטמבר במתחם הטרפז באבני חן: דירת 6 חדרים בת 144 מ״ר תמורת 3.05 מיליון שקל. מיד אחריה דירת 5 חדרים בגינות החורש (3.03 מיליון) ושתי דירות ענק של כ-225 מ״ר בחלומות חריש (כ-2.85 מיליון כל אחת). שיא המחיר העירוני – 5 מיליון שקל במתחם הטרפז, אוגוסט 2025 – נשאר רחוק. אבל העסקאות הגדולות הן היוצא מן הכלל: רק 37 דירות נמכרו ברבעון ב-1.7 מיליון ומעלה – כ-16% מהעסקאות, לעומת כשליש בשיא של 2022. זה שילוב של שני דברים: המחירים ירדו, אז פחות דירות חוצות את הרף – והקונים של היום מוטים יותר לדירות זולות.

כמה עולה דירה בחריש היום? דירת 4 חדרים רגילה נמכרה ברבעון בכ-1.4 מיליון שקל בממוצע, דירת 5 חדרים רגילה בכ-1.6 מיליון, ודירת 3 חדרים בכ-1.2 מיליון (ללא דירות גן, פנטהאוזים ודירות גדולות במיוחד). דירות 4 חדרים היוו כמחצית מהעסקאות, ו-5 חדרים כשליש – חריש נשארת עיר של משפחות. ועדיין, חלקן של הדירות הקטנות (2–3 חדרים) הגיע ברבעון לכ-17% – השיעור הגבוה ביותר שנרשם בעיר, בעיקר בזכות המיקרו-דירות במעו״ף.

מה הלאה?

השאלה הגדולה לרבעון הבא היא אם הביקוש יצליח לבסוף לעקוף את ההיצע. כל עוד דירות יד שנייה ממשיכות להשתחרר לשוק ופרויקטים חדשים נמסרים, סביר שהמחירים ימשיכו לדשדש – גם אם היקף המכירות ימשיך לעלות. מי שמחכה לרגע הנכון לקנות, ייתכן שהוא כבר כאן.

הנתונים בכתבה לקוחים מסקירת הנדל״ן של חריש, המבוססת על עיבוד של כל עסקאות המכירה בחריש שדווחו לרשות המיסים מאז 2014 – יותר מ-11,000 עסקאות. את התמונה המלאה – מחירים לפי שכונה ומספר חדרים, גרפים אינטראקטיביים שאפשר לסנן לפי שכונה ותקופה, טבלת העסקאות היקרות והזולות, מחירי השכירות ועוד – ניתן למצוא בסקירת הנדל"ן המלאה של חריש סיטי, המתעדכנת מדי חודש.

הכנסו לגרפים – ובדקו את השכונה שלכם.

לסקירת הנדל"ן המלאה של חריש – לחצו כאן

לקריאה נוספת: שוק הנדל"ן בחריש מתעורר: הרבעון החזק ביותר מאז 2022