שלושה מתחמים ללא הצעות ושלוש הצעות נמוכות ממחירי המינימום שנפסלו: מכרז נוסף בחריש דרום הסתיים ללא זוכים. הוצאות הפיתוח מגיעות לכ־208 מיליון שקל, והמדינה בוחנת כעת את תנאי השיווק. האם הפעם יוחלט לשנותם?
מכרז נוסף לשיווק קרקעות למגורים בחריש דרום נסגר בשבוע שעבר ללא זוכים. במכרז, שכלל שישה מתחמים לבניית 722 יחידות דיור לא נמצא זוכה באף אחד מהם.
בשלושה מתחמים לא הוגשו הצעות כלל: מתחם הכולל את המגרשים 300 ו־304, המיועד לבניית 115 דירות; מתחם הכולל את המגרשים 302 ו־303, המיועד ל־98 דירות; ומתחם הכולל את המגרשים 106, 201 ו־202, המיועד ל־172 דירות.
בשלושת המתחמים האחרים הוגשה הצעה אחת לכל מתחם, אך כולן נפסלו משום שהיו נמוכות ממחירי המינימום: במגרשים 102 ו־108, המיועדים ל־164 דירות; במגרשים 104 ו־215, המיועדים ל־116 דירות; ובמגרש 212-3, המיועד ל־57 דירות.
הכישלון מצטרף לניסיונות שיווק קודמים שלא צלחו בחלק מהמגרשים, גם לאחר שהמדינה שינתה את מסלול השיווק ממחיר מטרה לשוק החופשי. כעת עולה השאלה אם המדינה תסתפק בפרסום מכרז נוסף, או שתבחר לשנות גם את התנאים הכלכליים.
העלות המשמעותית: הוצאות הפיתוח
אחד הנתונים הבולטים במכרז הוא היקף הוצאות הפיתוח, המסתכמות בכ־208 מיליון שקל בששת המתחמים, ממוצע של כ־288 אלף שקל לדירה. סכומים אלה מתווספים למחיר הקרקע שהיזם מציע במכרז, ואינם נתונים למשא ומתן במסגרת הגשת ההצעות.
כך למשל, באחד המתחמים, המיועד לבניית 164 דירות, נקבעו הוצאות פיתוח של כ־43.2 מיליון שקל. היזם הציע עבור הקרקע 4.22 מיליון שקל, לעומת מחיר מינימום של כ־6.7 מיליון שקל. כלומר, ההצעה הייתה נמוכה בכ־2.48 מיליון שקל ממחיר הסף, אך הפער הזה מהווה כ־5% בלבד מהעלות הכוללת של הקרקע והפיתוח לפי מחיר המינימום. למרות זאת, ההצעה נפסלה.
הדוגמה ממחישה את משקלן הגבוה של הוצאות הפיתוח בתחשיב הכלכלי של היזם. למחיר הקרקע והפיתוח מתווספות גם עלויות הבנייה, המימון והוצאות נוספות. על רקע התייקרות הבנייה והירידה במחירי הדירות בחריש, ייתכן שיזמים מעריכים כי ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות אינן מצדיקות את ההשקעה הכוללת.
ניסיונות חוזרים, ללא שינוי בתוצאה
חלק מהמגרשים שווקו בעבר במסלול מחיר מטרה, ובהמשך הוצעו בשוק החופשי. למרות שינוי המסלול, גם הפעם לא נמצאו להם זוכים.
בדיקת נתוני המכרזים העלתה כי בשני מתחמים ששווקו גם בשנת 2025, הוצאות הפיתוח לא הופחתו אלא עלו בכ־2.2% במונחים נומינליים.
חשוב להבהיר כי הכישלון בשיווק הקרקעות למגורים אינו מעיד על עצירת פיתוח חריש דרום. עבודות התשתית ברובע מתקדמות, ובמקביל יזמים שכבר זכו בקרקעות מקדמים את הפרויקטים שלהם בשלבי תכנון ורישוי שונים. עם זאת, העיכוב בשיווק מגרשי מגורים נוספים עלול להשפיע בטווח הארוך על איכלוס ופיתוח הרובע כולו.
משרד הבינוי והשיכון: בוחנים את עלויות הקרקע והפיתוח
בתגובה לפניית חריש סיטי מסר משרד הבינוי והשיכון כי המכרז משותף למשרד ולרמ"י, וכי האחריות לתמחור מתחלקת ביניהם: "במסגרת המכרז, רמ"י אחראית לקביעת ערכי הקרקע, ואילו המשרד אחראי לקביעת הוצאות הפיתוח ולביצוען".
עוד נמסר: "תוצאות המכרז נבחנות על ידי הגורמים המקצועיים, תוך התייחסות לעלויות הקרקע, הוצאות הפיתוח ותנאי השוק. בהתאם לממצאי הבחינה, ייבחנו הצעדים להמשך קידום שיווק המתחמים".
המשרד הוסיף כי ימשיך לפעול לקידום עבודות הפיתוח ולהסרת חסמים, במטרה לאפשר את מימוש פוטנציאל יחידות הדיור בחריש דרום.
התגובה מותירה כמה שאלות פתוחות: האם מחירי המינימום של הקרקעות יופחתו? האם הוצאות הפיתוח יעודכנו? האם ייעשה שינוי נוסף בתנאי השיווק, ומתי יפורסם מכרז חדש?
לשאלות הללו יש משמעות החורגת מששת המתחמים שנותרו ללא זוכים. חריש דרום מתוכננת כרובע משולב של מגורים, מסחר ותעסוקה, והצלחת שיווק הקרקעות היא חלק ממימוש התוכנית הכוללת.
לאחר כמה ניסיונות שלא הביאו לתוצאה הרצויה, המבחן הבא של המדינה יהיה לא רק בפרסום מכרז נוסף, אלא בשאלה אם התנאים שיוצעו בו יצליחו להביא לזכייה ולמימוש הבנייה.
