מדוע חריש לא מממשת את הפוטנציאל הנדל"ני שלה?

על פי ניתוח עסקאות שדווחו לרשות המיסים בשלושת החודשים האחרונים, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים רגילה בחריש עומד על כ-1.44 מיליון שקלים, זאת לעומת שיא של מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים שנרשם בסוף שנת 2022 ועמד על כ-1.59 מיליון שקלים – ירידה של כ-150 אלף שקלים.

מחירי הנדל"ן בעיר אינם מנותקים מהמתרחש בכל הארץ – מלחמה, ריבית, ביקוש והיצע משפיעים על מחירי הדירות בכלל הערים, אבל בחינה של המתרחש בערים השכנות, מגלה ירידות מתונות יותר ושמירת ערך גבוהה יותר. כך לדוגמה, באור עקיבא דירות 4 חדרים חדשות נמכרות סביב 2 מיליון שקלים ובחדרה המחיר מטפס ל-2.1 מיליון שקלים. המשמעות: הפער בין דירה חדשה יחסית בחריש לבין דירה בערים שכנות מגיע לעשרות אחוזים.

כל זה קורה על רקע שוק נדל"ן ארצי עייף: דו"חות משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון מתארים בשנה וחצי האחרונות שפל בעסקאות, על רקע עליית ריבית, אי-ודאות ביטחונית ואי-יציבות כלכלית. אבל בעוד ברוב הערים נרשמה בלימה או ירידה מתונה יחסית, בחריש הירידה חדה יותר – וזה מה שמעסיק היום כמעט כל משקיע או בעל דירה בעיר.

בקי ולדן (65), חשה את השינוי באופן אישי. "לפני ארבע שנים רכשתי דירת 4 חדרים באבני חן ב-1.085 מיליון שקלים", היא מספרת. "הדירה הגיעה למחיר מאוד גבוה של 1.6 מיליון שקלים, אבל מאז הייתה ירידה מאוד גדולה ל-1.4 מיליון שקלים, ונדמה לי שהמחירים ירדו עוד יותר". כעשור מאז הוקמה חריש כעיר עם דירות במחיר נגיש לקהל הרחב, ההבטחה הנדל"נית עדיין לא מממשת את הפוטנציאל שלה. מדוע?

בעיה מבנית: תחבורה, תעסוקה והכנסות

אליעזר דיין (31), תושב חריש ולשעבר עוזר מנכ"ל עיריית חריש, מציג מודל להבנת האתגרים שמלווים את חריש מאז הקמתה: "מחירי הנדל"ן בחריש תלויים בבעיה מבנית של העיר, במשולש שכל צלע שלו מזינה את השנייה, אני מתכוון לתחבורה איכותית, תעסוקה והכנסות של הרשות המקומית".

לדבריו, "כל זמן שהגישה לתוך חריש לא תהיה מהירה ונוחה, אין לנו באמת יתרונות יחסיים על המרחב במשיכת יזמים וחברות לעיר. כביש 611 שייפתח בעתיד, ייתן מענה חלקי לתושבים שעובדים מחוץ לעיר, אבל לא יספק פתרון אמיתי למשיכת מוקדי תעסוקה לעיר".

שלמה פרץ, חבר מועצה ויו"ר החדש של ועדת תכנון ובנייה בחריש, מסכים עם האבחנה: "מה שתוקע את העיר זה בעיקר תחבורה. גם אם אתה רוצה לנסוע ברכבת, אתה צריך קודם כל לנסוע חצי שעה לתחנה". העיכובים בתוכניות הרכבת של חריש, שעל פי הערכות אופטימיות לא תיסע על המסילה לפני 2035, מחמירים את המצב.

והמציאות היומיומית? שמחה סוויסה (29), שעברה לחריש לפני שנה וחצי עם בעלה ושני ילדיה, חווה את פקקי הבוקר כמו 75% בקירוב מתושבי חריש שעובדים מחוץ לעיר: "הנסיעה שלי לעבודה בחדרה בשעות הבוקר לוקחת כשעה. ביום רגיל, בלי פקקים, זה 25 דקות".

תעסוקה: הכשל הגדול

הנסיעות המתישות הן תוצר לוואי של אחד המאפיינים הבולטים של חריש: מחסור אקוטי במקומות תעסוקה. בכתבה שפורסמה בחודש שעבר הודתה האדריכלית הראשית של משרד הבינוי והשיכון, ורד סולומון ממן, שנעשו טעויות בתכנון חריש והקמתה ללא כבישים מחברים ואזורי תעסוקה.

יוחאי פרג'י, ראש העיר בפועל, פרסם בתגובה שהוא מצפה ממשרדי הממשלה לתקן את הטעויות בשטח והדגיש כי "תושבי חריש אינם אמורים לשלם שכר לימוד על טעויות הממשלה".

פרג'י הציג רשימת דרישות ובראשן -חיבור ישיר של חריש לכביש 6, פיתוח הכביש העוקף של חריש, קידום מואץ של הרכבת לחריש וקידום מואץ של אזורי המסחר והתעסוקה בעיר.

תקופת המעבר: "מחיר למשתכן" מציף את השוק

למרות דבריו של פרג'י, נראה כי תושבי חריש משלמים בכל זאת מכיסם ומזמנם, על טעויות העבר שמתגלמות במחירי הדירות בעיר.

תכנון ממשלתי נוסף של פרויקט מחיר למשתכן, תורם גם הוא להערכתו של יו"ר ועדת תו"ב חריש, לירידה במחירי הדיור בעיר: "רבים מזכאי משרד השיכון קנו דירות בשכונות מעו"ף ובצוותא להשקעה והשכירו אותן. כעת, בתום איסור המכירה של חמש שנים, הדירות יצאו לשוק ויש היצע גדול". בנוסף, לתפישתו של פרץ, אחד מהנושאים שתרם גם הוא לירידת הערך בעיר הוא נושא התדמית והמיתוג של העיר חריש.

פרץ מותח ביקורת חריפה: "המיתוג של העיר היה לקוי, מהשורש שלו. הרבה אנשים חושבים שאנחנו נמצאים בשטחים, מעבר לקו הירוק". לדבריו, אחת מהמשימות הראשונות שלו היא להיכנס בעובי הקורה, ללמוד את הנושא כדי לצאת בקמפיין מחודש ואטרקטיבי שישפר את תדמית העיר.

ואכן, מיתוג העיר הוא נושא שעלה לדיון ציבורי בעיר לאורך השנים האחרונות, ונראה כי רוב תושבי העיר לא היו שבעי רצון מהקמפיינים השונים ומהתדמית שנוצרה לעיר. לכך התווספו גם לאחרונה, כותרות שליליות על חריש, בעקבות האשמות על מעשים מגונים, עבירות מין כנגד ראש העיר לשעבר.

איכות החיים: בין הפוטנציאל למציאות

על אף האתגרים, חריש מציעה יתרונות משמעותיים שלא קיימים בערים אחרות. דירות חדשות "מהניילונים", עם ממ"ד, מחסן וחניה צמודה, תג מחיר נגיש, מיקום מרכזי יחסית, מערכת חינוך מפותחת וגני משחקים רבים – כל אלה הופכים את חריש לאטרקטיבית למשפחות צעירות.

אולם, כפי שמספרת וולדן, ההנהגה העירונית משחקת תפקיד מכריע: "אני הגעתי לחריש, בלי להכיר אותה, בכניסה לעיר התאהבתי בה. כיום, התחושה השתנתה, הכל נהיה כל כך מלוכלך ולא נעים להסתובב ברחובות לבד. בני הנוער משתוללים, אין ביטחון וחשבונות הארנונה מאוד גבוהים בלי שאנחנו מקבלים תמורה. ועל כל זה, השחיתויות של ראש העיר והמעצר שלו השאירו אותנו בלי ראש עיר, ועכשיו יש ראש עיר מחליף שאף אחד לא בחר".

לוד: כיצד הנהגה נחושה משנה שוק?

האם להנהגה יש תפקיד או מרחב לשינוי ושיפור הערך הנדל"ני מעבר למיתוג העיר? דוגמאות מהארץ מוכיחות שהנהגה עירונית נחושה יכולה לשנות את מציאות הנדל"ן. לוד, למשל, חוותה עלייה מחירים תלולה החל משנת 2022 בה דירת 4 חדרים נמכרה ב-1.3 מיליון שקלים ועד למחיר של 2.06 מיליון שקלים במרץ 2025. כך על פי נתוני מדלן.

חלק מההצלחה ניתן לייחס לתוכניות התחדשות עירונית, אותן מקדמת העירייה, מתוכן שמונה כבר אושרו ונמצאות בשלבי תכנון וביצוע. בנוסף, הוקמה מינהלת עירונית ייעודית להתחדשות, שמלווה תושבים בתהליך, ופיתחה שכונות חדשות שנבנות על ידי חברות הבנייה הגדולות בישראל.

גם פתח תקווה ונהריה הצליחו להוכיח שהשקעה בתשתיות, התחדשות עירונית ומיתוג נכון יכולים להניע את שוק הנדל"ן.

הכנסות ושירותים מוניציפליים

דיין מציע מסלול ברור לשיפור: "הרמה הראשונה היא הכנסה כלכלית לרשות כדי להבטיח יכולת לתת שירותים מוניציפליים ראויים. חריש נשענת על כספים של הממשלה עדיין, גם בשנה הבאה היא תהנה מהחלטת הממשלה, אבל אם היא לא תצליח להביא הכנסות בשנה העוקבת, ב-2027, אז נראה שירותים מוניציפליים שהולכים ויורדים".

פרץ תומך בגישה דומה ומוסיף: "אם הייתי יכול בתור יו"ר ועדה תכנון ובנייה לעצור את כל הבנייה בחריש, הייתי עוצר ואומר לממשלה 'דירה אחת לא תקבלו מאיתנו עד שאתם לא מביאים לנו הטבות לעיר'. צריך שהמדינה תיתן לחריש הטבות לפחות ל-5-10 שנים עד שהעיר הזאת תתחזק".

דיין מסכים ומזהיר מפני המשך פיתוח חריש צפון, כשהעיר עצמה איננה מבוססת מספיק. גם פרץ וגם דיין אינם מאמינים שבתנאים הנוכחיים בהם צפון הארץ ועוטף עזה מצויים במיקוד הממשלה, תקודם החלטה ממשלתית נוספת לחריש, ולכן, פרץ מאמין שהאלטרנטיבה היא לנסות להפוך את חריש לעיר עדיפות לאומית: "צריך לקדם החלטה כזו שתביא הטבות מס לתושבים ויזמים ובמקביל להקדים ולהביא כמה שיותר מהר את הרכבת, ואת בית החולים, להפוך את חריש לעיר מרכזית במרחב, עיר ואם בישראל".

סמנים חיוביים: פיתוח אזה"ת

דיין מאמין שעתידה של חריש תלוי בפיתוח אזורי התעסוקה. "אם אזה"ת בחריש דרום יתקדם בצורה משמעותית בשנתיים הקרובות ונראה כבר התחלות של בנייה ונראה פרסומים ונראה חברות שרוצות להגיע לעיר – זה יהיה סימן חיובי. התפקיד של העירייה הוא לוודא שהיזמים שזכו ב-12 מגרשים אכן בונים ולהסיר להם חסמים כדי לקצר את זמן הפיתוח והבנייה.

"במקביל, העירייה חייבת לפתח מתחמים נוספים בשכונת מעו"ף ולא להזניח אותם. ובנוסף, פיתוח איזור תעסוקה במחצבת ורד ושיוך שלה לחריש. אלו דברים שיכולים להבטיח את ההכנסות של הרשות".

"השנתיים הקרובות ילמדו אותנו לאן חריש הולכת", הוא מסכם. "אם נראה התקדמות משמעותית בשלושת המתחמים האלה – חריש דרום, מעוף ומחצבת ורד – אז הם יביאו את חריש למקום אחר".

חמש שנים של תקווה

סוויסה מאמינה גם היא בפוטנציאל של העיר ומוכנה לתת לה עוד 4-5 שנים כדי לקבל החלטה אם היא ממשיכה בעיר או מחפשת את מזלה במקום אחר. "אני חושבת שיש פוטנציאל ענק לחריש, במיוחד על השטח והאזור שהיא יושבת בו. אני מגיעה מפרדס חנה, כשעברתי לגור בה לפני עשור היא נראתה כמעט כמו חריש היום, והיא התפתחה המון".

דיין, בעל דירת גן 6 חדרים ייחודית, מסכים שחריש זקוקה לזמן הבשלה נוסף: "חריש תלך קדימה, ככל שיתקדם הזמן, היא תמשיך להתפתח. השאלות הגדולות הן האם המקומות שציינתי, שיש עליהם סימן שאלה גדול יצליחו לממש את הפוטנציאל שלהם".

פרץ מבקש לסכם בנימה אופטימית: "אנחנו קואליציה חדשה ובאנו לעבוד בכל הכוח. אני כרגע לומד את כל הנושאים, מתכנן פגישות עם משרדי הממשלה כדי לצאת בקמפיין מיתוג, להסיר חסמים לרכבת ולאזור התעשייה ולמשוך אוכלוסייה טובה לעיר".

השנים הקרובות אכן יהיו קריטיות – והתושבים צופים ומקווים, במיוחד אלה ש"תקועים" בעיר עם דירות שערכן יורד. ולדן מסכמת את המצב בכנות: "עם הכסף שאני יכולה לקבל פה ממכירת הדירה, אני לא יכולה לקנות בשום מקום אחר. אני מאוד מקווה שראש עיר חדש ירים את העיר למקום הראוי. רק חשוב שידע שהוא צריך לעבוד מאוד קשה, ושהוא צריך ראש בריא כשהוא נכנס למיטה חולה".

לקריאה נוספת: נדל"ן בחריש – סקירת מגמות