רשות מקרקעי ישראל פרסמה אתמול (שני) את תוצאות המכרז לשיווק קרקע לבניית 609 יחידות מגורים ושטחי מסחר בחריש דרום. מתוך חמשת המתחמים שהוצעו במכרז, שלושה זכו בהצעות ושניים נותרו ללא מציעים כלל. מגמה מעורבת זו של הצלחה חלקית או כישלון חלקי, תלוי בעיני המתבונן, מאפיינת את כלל מכרזי חריש דרום ששווקו עד עתה.

אבני דרך זכתה בשני מתחמים מול מתחרים

חברת אבני דרך זכתה בשני מתחמים גדולים – מתחם 74547 הכולל 148 יחידות דיור ומתחם 78627 הכולל 171 יחידות דיור. במכרז התחרו בחברה שני מציעים נוספים עבור כל אחד מהמתחמים. החברה תשלם 24.18 מיליון שקל עבור המתחם הראשון ו-29.18 מיליון שקל עבור השני. בנוסף לתשלום זה, אבני דרך תידרש להשקיע 36.13 מיליון שקל ו-39.19 מיליון שקל בהתאמה בהוצאות פיתוח תשתיות עבור שני המתחמים.

העלות הכוללת של הקרקע והפיתוח עבור מתחם 74547 עומדת על כ-407,000 שקל ליחידת דיור, ועבור מתחם 78627 על כ-400,000 שקל ליחידת דיור.

לאבני דרך הכרות מוקדמת עם חריש – החברה זכתה ב-2016 במכרז להקמת 255 יחידות דיור בשכונת הפרחים במסגרת "מחיר למשתכן", ובנתה את פרויקט "ספיר" בעיר.

באלאנס זכתה במתחם עירוב השימושים ללא תחרות

קבוצת באלאנס מגורים בע"מ זכתה במתחם 78629 – מתחם עירוב שימושים הכולל 77 יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה, תמורת 7 מיליון שקל. מתחם זה קיבל הצעה אחת בלבד. באלאנס תידרש להשקיע נוספים 29.2 מיליון שקל בפיתוח התשתיות במתחם. על פי תנאי המכרז, החברה מתחייבת לבנות בנוסף ליחידות הדיור גם את שטחי המסחר והתעסוקה שמשולבים במתחם, בסך של 12.6 אלף מ"ר.

זו הזכייה השנייה של באלאנס בחריש דרום: בפברואר השנה זכתה הקבוצה גם במכרז תעסוקה ברובע. מתחם 78629 בו זכתה החברה, הוא המקרה הראשון בחריש דרום בו שווק בהצלחה מתחם המשלב מגורים, מסחר ותעסוקה באותו מגרש – בהתאם לייעוד הרובע.

מ"מ ראש העיר, יוחאי פרג'י, ציין בתגובה לתוצאות המכרז כי: "במהלך השנה האחרונה כבר שווקו בהצלחה 12 מגרשים בשטח כולל של כ־230 אלף מ"ר, וכעת שווק מגרש נוסף להקמת משרדים לתעסוקה ומסחר. מכרז נוסף להקמת מתחמי תעסוקה ומשרדים עדיין מתנהל. חריש דרום יהיה הקטר הכלכלי של חריש, והצלחת השיווקים האחרונים מבססת אותו כמנוע צמיחה משמעותי לעיר".

שני מתחמים נותרו ללא מציעים

שני מתחמים במכרז לא זכו בהצעות כלל: מתחם 74693 שכולל 115 יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה, ומתחם 75399 הכולל 98 יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה, נותרו ללא מציעים. שני המתחמים הללו שווקו בעבר במסגרת מכרזי מחיר מטרה שנכשלו פעמיים – באוקטובר 2024 ובינואר 2025. גם העברתם למכרז הנוכחי בשוק החופשי לא הצליחה למשוך יזמים. להבדיל, מתחם 78629, שזכתה בו הפעם באלאנס מגורים, שווק בעבר במסגרת מחיר מטרה אך הפעם נרשמה הצלחה בשיווקו.

שיפור לעומת כישלונות במחיר מטרה

המכרז כלל בסך הכול 609 יחידות דיור. 396 מהן זכו ביזמים, ו-213 יחידות הדיור נותרו ללא יזם. התוצאות מציגות שיפור מסוים לעומת מכרזי מחיר מטרה בחריש דרום שנכשלו לחלוטין. באוקטובר 2024 נכשל מכרז מחיר מטרה לבניית 467 יחידות דיור – אף יזם לא הגיש הצעה. בינואר 2025 פורסם מכרז חוזר שכלל 673 יחידות דיור ושיפר את תנאי השיווק, אך גם הוא נכשל. המכרז הנוכחי, שהסב את כל המתחמים לשוק החופשי, הצליח לשווק קרקעות לבניית כ-65 אחוזים מיחידות הדיור.

מכרזי תעסוקה נוספים

בחינה של היסטוריית שיווק המגרשים לתעסוקה (ללא מגורים) בחריש דרום, מגלה גם היא הצלחה חלקית: במרכז הראשון שנסגר באוקטובר 2024 שני יזמים (מתכת בן עזר, וילאר נכסים) זכו בשבעה מגרשים במכרז חריש דרום. תשעה מגרשים נוספים לא קיבלו כלל הצעות.

בפברואר 2025 שלושה יזמים (רמי לוי, באלאנס מגורים ומ. ברוכים) זכו בחמישה מגרשים ואילו ארבעה מגרשים נוספים נסגרו ללא זוכים. כאמור, מכרז נוסף להקמת מתחמי תעסוקה ומשרדים עדיין מתנהל, ואמור להיסגר ברבעון הראשון של שנת 2026.

ההערכה היא כי רשות מקרקעי ישראל תרחיב בשנה הקרובה את שיווק הקרקע בחריש דרום במטרה להאיץ את פיתוח הרובע, שהעבודות התשתית בו כבר החלו ברבעון האחרון של השנה הנוכחית.

רובע חריש דרום מתוכנן להכיל בסופו של דבר 1,650 יחידות דיור, לצד כ-332 אלף מטרים רבועים של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מטרים רבועים של שטחי שירות. הרובע יכלול גם את פארק נחל נרבתה, מבני ציבור ומסוף תחבורה ציבורית.

לקריאה נוספת: דקה מהמשרד, דקה מהנחל: רובע חריש דרום יציע עירוניות קצת אחרת

בשבוע הבא, אמור להיסגר מכרז לבניית 604 יח"ד ושטחי תעסוקה ומסחר ברובע חריש דרום. אם המכרז יצליח, המתחמים שישווקו יצטרפו ל- 14 מתחמי מגורים ומסחר וכ-230,000 מ"ר ייעודיים למסחר ותעסוקה ששווקו במהלך השנתיים האחרונות.

בנוסף, ברבעון האחרון של השנה, החלו בשטח עבודות תשתית, עפר ופריצת דרכים, כחלק מהקמת הרובע החדש והמעבר ״מהנייר לשטח״. התקוות שתולים פרנסי העיר בחריש דרום מעלות גם תהיות – כיצד יהיו החיים ברובע מעורב שימושים שאין דומה לו בעיר?

בדיקה עם מתכנני הרובע מגלה: מעבר לבניינים ולמשרדים המשלבים מגורים עם פנאי ועבודה, השכונה מבטיחה משהו שונה בתכלית – תכנון נוף שמזמין את הטבע פנימה, במקום לנסות ליצור אותו מאפס.

פארק נחל נרבתה

חריש דרום תהיה השכונה הדרומית ביותר של העיר, על שטח של 622.5 דונם, אבל המיוחד כאן הוא המיקום: ממזרח ניצב נחל נרבתה, וממערב – תל זאבים.

"יש לנו מיקום יוצא דופן באיכויות שלו", אומרת דורית מרגלית, אדריכלית הנוף של הפרויקט. "העקרון של התוכנית הוא לשמור על המתח של שני אתרי הטבע האלה ולהזמין אותם לתוך השכונה. אנחנו יוצרים ביניהם ציר ירוק שמחבר בין שני המוקדים".

לא פארק, אלא טבע אמיתי

במקום פארקים שכונתיים קלאסיים שמפוזרים בין הבניינים, השטחים הציבוריים יתרכזו בעיקר באזורים הטבעיים. "לא יהיה פארק עירוני באמצע השכונה", מבהירה מרגלית. "שטחי הפארק של הרובע יהיו בטבע עצמו. כמובן, שיהיו גם גני משחקים "גני סף" בסמוך לבניינים שיספקו מענה לצורך התושבים".

"לאורך השכונה, ממזרח, יש רצועה מאוד רחבה של שטח ציבורי פתוח שכלול בתוכנית", מסביר דרור אפשטיין, מהנדס רשות ניקוז ונחלים שרון. "אני מדבר על רצועה ברוחב של 200 מטר – שטח שהוא המדרון מהעיר עד תחתית הוואדי. השטח הפתוח לאורך הנחל מתחבר לשטחים הפתוחים של קק"ל בצד השני של הנחל".

לדבריו, חריש כבר זכתה בתקציב לתכנון פארק נחל נרבתה מהקרן לשטחים פתוחים בסך כ-200,000 שקל. "העיר מחויבת לפתח את כל השטח הזה כשטח ציבורי פתוח", מדגיש אפשטיין. "להקים פארק, להסדיר אותו. הוא לא חייב להיות אינטנסיבי, אבל הוא צריך להיות חלק מהתוכנית".

טרסות, בריכות מים

חשוב לזכור כי האזור סבל בעבר מהצפות משמעותיות של שטחים חקלאיים, ולכן, בחריש דרום, פתרונות הניקוז מחייבים על פי תוכנית. גם השצ"פ הגדול ביותר ברובע, מגוייס למשימה: "פארק הנחל צריך לעשות שימור נגר בהיקף נרחב של לפחות 10,000 מטר קוב", אומר אפשטיין. "לצורך זה הוא צריך לכלול בתוכו טרסות ובריכות איגום, שכבר קיימות בתכנון שהוגש בחריש דרום".

"הטרסות מתוכננות בצורה הנדסית, ועכשיו צריכים להטמיע את זה בתכנון האדריכלי ולבצע כחלק מביצוע התשתיות של השכונה.

"גם בתוך השכונה עצמה צריך להיות אמצעים לשימור נגר", הוא מוסיף. "בריכות קטנות, בורות חילחול, אזורים מונמכים, רצועות גינון שמקבלות מים".

טיילת הנחל, טיילת הולכי רגל

תכנון הניקוז בשילוב עם תכנון הנוף בשכונה יוצר מראה הוליסטי: "המבקרים אמורים לראות רחבה מפותחת ליד הנחל", מתאר אפשטיין. "בלי דברים אינטנסיביים שפוגעים בטבע, אלא רק טיילות במובן של טיילות טבע. ואמצעים לשימור נגר – טרסות ובריכות – אלמנטים שמאטים את הזרימה ושעוזרים לנהל את ההצפות בנחל". אפשטיין גם מוסיף ששצ"פ זה, בניגוד לטיילות עירוניות רגילות, לא יהיה מואר. "לא תהיה תאורה, כדי לא לפגוע בבעלי חיים בסביבה".

מי שבכל זאת ירצה להסתובב בלילות, יוכל לעשות זאת בטיילת הולכי הרגל שמתוכננת לקום מדרום לשכונה, בסמוך לאזור התעשייה שיקום ברובע. "הטיילת תקיף את השכונה ותשמש גם כתשתית לניקוז ודרך חירום. היא תשמש את התושבים לספורט ולהליכה", מסבירה מרגלית. "היא לא תתחבר בשלב הראשון לטיילת הקיימת של חריש, אבל אולי בעתיד".

רצף צל לעידוד הליכתיות

וכיצד יראה דרום השכונה, בעל המראה התעשייתי יותר? לדברי מרגלית, תכנון הנוף בדרום השכונה, "התעשייתי" יותר, שמר על חורשת עצים שנטועה במקום. "שמרנו כל מה שניתן, בעיקר אלונים, אלות וחרובים".

סקר עצים שבוצע באפריל 2018 מצא 178 עצים, 127 יישמרו במקומם. העצים המשומרים מתפרשים על פני מספר אזורים: חורשה בשטח הציבורי הפתוח בצפון השכונה, שורת אלונים ואלות, ואלון מרשים במיוחד שנשמר במגרש 200. לצד השימור, 41 עצים יועתקו למקומות אחרים ורק 10 עצים יכרתו.

לצד העצים הקיימים, יישתלו עצי ארץ ישראל חדשים. "לא יהיה פה שום דבר חריג או שונה בנוף המקומי", מבהירה מרגלית. אבל יש הבדל משמעותי אחד: המרווח בין עץ לעץ יהיה רק שישה מטרים, לעומת שמונה-עשרה מטרים כמקובל במקומות אחרים. "זה נותן לנו אפשרות ליצירת צל מהירה יותר", היא מסבירה.

עוד היא מציינת כי השדרה הראשית ברובע, שתחבר בין תל זאבים לנחל נרבתה תכלול שורה כפולה של עצים משני צידיה. גם בשדרה האורכית המרכזית שמחברת בין חריש דרום לשכונת הקיימות (מתחברת לדרך ההגשמה) יינטעו שתי שדרות עצים, ובעתיד היא תשמש לתחבורה ציבורית.

מתוכניות לביצוע: להחיל את הערכים של המתכננים

"כבר התחילו עבודות תשתית ברובע", אומר אפשטיין. "העבודות האלה אמורות לכלול כבר את הפיתוח של הפארק".

"העובדה שהעיר סימנה את השטחים הציבוריים של הסביבה וקיבלה את זה כמטלה תכנונית – זה דבר טוב וחשוב מאוד", מסביר אפשטיין. "זה בעצם יביא הצלחה בהליך התכנון. עכשיו צריך רק לוודא שבהליך הביצוע זה יבוא לידי הגשמה, שמישהו ייקח על זה אחריות ובאמת הערכים שהתכוונו המתכננים להחיל פה יתממשו".

לקריאה נוספת: הגריד של חריש דרום: צומת כל 100 מטר ואפס רמזורים