השכנים מקומה 20 בדרך: עשרות מגדלי מגורים ייבנו בחריש
מגדלים בני 27 קומות עם נוף לים, רבי קומות המשקיפים לגוש דן ובניינים גבוהים נוספים בעיר – עומדים לשנות בשנים הקרובות את קו הרקיע של חריש. האם המגדלים ימשכו אוכלוסייה חזקה לעיר או יהפכו לסלאמס?
בעוד כשלוש שנים קו המתאר של שמי חריש ישתנה. שני מגדלים בני 27 קומות שהעבודות לבנייתם במתחם הטרפז תחל בקרוב, יהפכו לסימן ההיכר של העיר.
עוד יתנוססו לצידם בכניסה לעיר שני בניינים בני 16 קומות ובסמוך אליהם, בשכונת מעו"ף, יתנוסס בנין אחד בן 20 קומות, לפחות, שתוכניותיו קיבלו לאחרונה אישור ראשוני.
חריש מתוכננת לצמוח לגובה במקומות נוספים. תוכנית המתאר העירונית שאושרה להפקדה מאפשרת לקבלנים לבנות מגדלים בני 18 קומות במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית בגמלא – בלב ליבה של העיר.
חיזוק לגובה תקבל העיר גם ברובע ׳חריש דרום׳, שם מתוכננים מגדלים בני 24-20 קומות לצד בנייה מרקמית נמוכה יותר.
אלה ישנו ללא הכר את מרקם המגורים הקיים כיום המבוסס ברובו על בנייה של מבנים לא גבוהים בני 9-6 קומות.
מגדלים לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה
העלייה לגובה אינה מפתיעה: על פי נתוני הלמ"ס משקלן של יח"ד במבנים רבי קומות בני 10 קומות ומעלה, שעד לפני עשור היה כ-15% מגיע כיום לכ-25% מתוך כלל התחלות הבנייה.
על פי מחקר שערכה בשנת 2017 הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אחת המגמות הבולטות היא התפשטות הבנייה לגובה ממחוזות תל אביב והמרכז אל רחבי הארץ ומיועדת, שלא כבעבר, גם לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה.
אבל לא כולם מרוצים ממגמה זו. פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול על שם קולר באוניברסיטת תל אביב מאמין שבינוי מגדלים בפריפריה הוא מהלך מוטעה של הרשויות.
"בנייה לגובה באזורים פריפריאליים היא בעייתית לדורות הבאים. לתחזוקה שוטפת של מערכות מורכבות בבניינים גבוהים, יש עלויות אדירות והיא מחייבת.
בניינים גבוהים דורשים השקעות רבות בתחזוקה והדבר הזה לפיכך הוא בר קיימא עבור אוכלוסיות שיכולות לממן את אותן עלויות לאורך זמן. אם ההשקעות האלה לא תבוצענה הנכסים יהפכו למוזנחים, למה שאנחנו קוראים "סלמאס".
חריש כמגנט לאוכלוסיות חזקות
"החשש שלי הוא שבניינים גבוהים באזור חריש – עיר שמושכת אליה אוכלוסיות לא חזקות אפילו במידה מסוימת מוחלשות – לא יחזיקו מעמד", מוסיף פרופ' בן שחר. "יכולה להיות פה בכייה לדורות, כי בניין של 30-20 קומות – לא מחליפים מרגע לרגע. הדבר הזה עלול להפוך את העיר דומה לערים ברחבי אסיה עם בנייני סלאמס גבוהים שמאוכלסים על ידי אוכלוסיות מוחלשות".
פרופ' בן שחר מודע לעובדה שהצידוק לבניית מגדלים הוא ציפוף האוכלוסייה בישראל והמחסור בקרקע אך הוא מציין כלל אצבע פשוט לפיו ניתן לקבוע היכן כדאי לבנות רבי קומות: "ככל שערכי הקרקע גבוהים יותר, יש הצדקה לבנייה גבוהה יותר, לדוגמה בערים כמו תל אביב. ככל שערכי הקרקע נמוכים יותר, אין סיבה לבנות לגובה. הסיכוי שהאוכלוסיות יוכלו לשמר את איכות הבניין יורד ככל שערכי הקרקע נמוכים יותר".
לא ייתכן מצב הפוך? דירה במגדל עם נוף לים לא תמשוך לעיר אוכלוסייה חזקה?
"יכול להיות שכן. אבל אני חושב שאוכלוסיות שיכולות להרשות לעצמן את הלוקסוס הזה תימשכנה לערים חזקות יותר. אין ספק שזה מפתה להיכנס לבניין חדש בקומה גבוהה, אבל רוכש צריך לזכור שהוא נמצא בחריש ולשאול האם לאורך זמן בעלי הדירות ודיירי הבניין יכולים לשמור עליו. אם בבניין של 120 דירות יהיו רק 10 משפחות חזקות – זה לא יעזור לשמור על הבניין בטווח הרחוק. בשלב מסוים המשפחות החזקות יעזבו.
"אני לא בקיא בפרטי התוכניות לבינוי מגדלים בעיר אבל על פניו זו נראית לי החלטה לא נבונה לבנות מגדל של 27 קומות ביישוב כמו חריש".
מהו אם כן המסר העיקרי שלך להנהגה בחריש?
"לא נכון לתכנן בנייה לגובה בעת הזאת שבה אין שום תחזית שחריש הולכת להיות מגנט לאוכלוסיות חזקות בישראל".
תחזוקה של מאות אלפי שקלים בשנה
אחזקה תקינה של מערכות מורכבות ברב קומות (חירום, אש, מים, אוורור ועוד) מוערכת במאות אלפי שקלים מדי שנה. בהתאם, ההוצאה המשפחתית החודשית על מיסי ועד משתנה ואף מכפילה עצמה. אבי דוד, הבעלים של חברת התחזוקה VIP בחריש מפרט: "התשלום החודשי בחריש נע סביב 280 -300 שקלים פלוס-מינוס. יש כאלה שמשלמים פחות, ויש בנייני בוטיק שמשלמים גם 450 שקלים.
"בערים אחרות מחיר התשלום החודשי לוועד ברבי קומות הוא בסדר גודל מינימלי של 400 עד 600 שקלים לחודש.
"מדובר בסכום שמתייחס לרף הנמוך של תחזוקה במגדל, לא תחזוקה שכוללת חדר כושר, בריכה או שומר בכניסה, אלא בניינים גבוהים סטנדרטיים. בבניינים יוקרתיים יותר, הסכומים גבוהים הרבה יותר".
"עבודה כמו של ראש עיר"
דוד גם מציין שסכום זה מתייחס לתחזוקה שוטפת. אחזקת מערכות מורכבות שדורשות החלפה בטווח הבינוני והארוך דורשת סכום חודשי נוסף של כ-200 שקלים. הקושי בגיוס סכומים אלה גדול, במיוחד לנוכח העובדה שהשכנים אינם מכירים ובמידה רבה, גם לא טורחים להכיר – זו גם הסיבה שהתחזוקה במגדלים עלולה להיכשל. "מניסיון שלי בבניינים בוטיקיים השכנים מכירים יותר, אכפת להם לשמור יותר על יחסי שכנות טובים ויש יותר תקשורת בין הדיירים עצמם. זה הולך לאיבוד בבניין עם כמות גדולה של דיירים וגורם לבעיות. העבודה של חברת ניהול במגדל היא כמו של ראש עיר. אתה מנהל מתחם מגורים שלם – זה להכניס שכונה שלמה לבניין אחד".
עוד מציין דוד כי "ככל שהבניין גבוה יותר, החשיבות לתחזוקה שוטפת עולה עשרות מונים. אין אפשרות בבניינים גבוהים לעגל פינות או לברוח מתשלומים".
תכנון בהתאם לקהל היעד
אחד התומכים בבינוי מגדלים בחריש הוא אילן טייכמן, מנהל תחום תכנון ובינוי עירוני במשרד הבינוי והשיכון. טייכמן עוסק בחריש משנת 2007 אז החל התכנון הראשון לעיר. הוא היה שותף גם להקמת הועדה המיוחדת לתו"ב ומאז ועד היום משמש כחבר הוועדה.
"בשנת 2007 התחלנו לתכנן את חריש מאפס. העיר תוכננה כעיר חרדית והנושא של בנייה נמוכה יותר, בגלל מעליות שבת, היה גורם שתכננו לאורו. לא תכננו בנייה לגובה כי זה לא התאים לאוכלוסיית היעד.
"בסופו של דבר השיווק היה לכלל האוכלוסייה והאפשרות לבנות לגובה נפתחה. אם היינו מתחילים מלכתחילה לתכנן לאוכלוסייה שקיימת כיום בחריש, יכול להיות שהיית רואה את המגדלים מראשית העיר כמו במודיעין, מגדלים שמהווים סמן היכר של העיר".
הרחבת תמהיל המגורים בעיר
טייכמן מדגיש כי רבי הקומות אמורים להיות נדבך נוסף בתמהיל המגורים של העיר. "אנו חושבים שבתכנון עירוני רחב היקף, עיר עם יעדים של 100 אלף תושבים יכולה גם להכיל מגדלים.
"אנחנו לא עומדים לתכנן עיר של מגדלים. גם בתכנונים הבאים הבנייה תהיה מרקמית, אבל שילוב של מגדלים יכול לספק מענה לאנשים שזה החלום שלהם, לגור בגובה וליהנות מנוף נפלא שנשקף מחריש.
"כמו שמתכננים תמהיל שונה של גדלי דירות כדי להתאים לפלחי אוכלוסייה שונים, כך גם בניית מגדלים נותנת מענה רחב יותר לאוכלוסייה. אנחנו לא חושבים שיש בעיה עם מגדלים כל עוד זה במידה".
מהי המידה הנכונה לחריש?
"ההערכה היא שהרוב המוחלט של דירות בחריש יהיה בבנייה מרקמית, לא נגיע ל-10% של דירות במגדלים. כך אנו רוצים לראות את העיר שאנו חושבים שהיא מתוכננת היטב".
חריש היא לא פריפריה
מומחים טוענים שמגדלים צריך לבנות באזורי ביקוש ולא בפריפריה. הם מזהירים מהפיכת המגדלים בחריש ל"סלאמס". מה דעתך?
"ראשית, אני מסתייג מההגדרה של חריש כפריפריה. חריש היא לא פריפריה.
"המיקום של חריש אטרקטיבי על בסיס צירים מרכזיים וקרבה לכביש 6 – ואנחנו עושים כל מאמץ שהעיר תחובר לכביש 6 במחלוף. אנחנו מקווים שזה יקרה ומהר. הרכבת אמורה להגיע לעיר, ומחריש יש מרחקי נסיעה קצרים הן ללב המטרופולין של חיפה והן ללב המטרופולין של תל אביב.
"שנית, חריש היא עיר עם ביקושים, אנחנו רואים אותם. אנשים מגיעים לעיר והיא מושכת גם אוכלוסייה חזקה שמעריכה את היתרונות של העיר ואת המיקום שלה.
"יכולות להיות עליות וירידות בשוק הנדל"ן, אבל יש ביקושים לחריש ואנחנו צריכים להביא בתכנון אפשרויות שונות ותמהיל מגורים מגוון.
"ויש דבר נוסף שצריך להביא בחשבון: העתיד צופן לנו המשך ציפוף. זו ארץ קטנה ואנחנו רוצים לשמור על שטחים פתוחים ומצד שני לתת מענים, ולכן צריך לנצל כל דונם ולפתח אותו בצורה יעילה יותר.
"אנחנו עושים כל מאמץ כדי שהמבנים הגבוהים יהיו במקומות הנכונים, מקומות שקרובים לתחבורה הציבורית. לכן המגדלים של 27 קומות נמצאים ליד המע"ר העירוני, ליד דרך ארץ – ציר שאמור להיות ציר מסיבי בתחב"צ".
אתה מעריך שמגדלים ימשכו אוכלוסייה חזקה יותר לעיר?
"בהחלט יכול להיות. זה פותח אפשרויות לאוכלוסייה חזקה יותר שמחפשת מוצר דיור שמתאים לה יותר. מקומה 20 בחריש אתה יכול לראות היטב את הים, את כתף הכרמל, אתה יכול לראות אפילו עד גוש דן וחיפה. זה מסוג הדברים שיכולים לדבר להרבה מאוד אנשים שרוצים לשבת במרפסת ולראות את הנוף הזה".
"בנוסף, אני חושב שבנייה גבוהה היא בדיוק התשובה עבור אנשים שגרים בחריש כבר כמה שנים, מרוויחים כבר יותר ורוצים לשדרג את המגורים. זה יכול להשאיר את התושבים בעיר, שלא יצטרכו לעבור למגדלים בפרדס חנה או אור עקיבא".
מסר להנהגת העיר?
"אנחנו עובדים עם הרשות המקומית וחברי המועצה בשיתוף פעולה מלא והדוק במסגרת הוועדה המיוחדת לתו"ב וכל פעולה של המשרד הבינוי והשיכון נעשית בשיתוף ובהסכמות. הראייה של הרשות דומה לשלנו. אנחנו רוצים שחריש תהפוך לשחקן משמעותי במשחק האזורי ותספק תמהיל רחב יותר לתושבים".
לקריאה נוספת: שוק הנדל״ן בחריש: שפל מכירות של כל הזמנים וירידת מחירים
מישהו חשב על תושבי חריש שיחנקו מזה?
In a time where earthquaques are so frequent, I do not see it wise to build tower appartment buildings. We have seen in recent catastrophies that the more tall
.buildings there are in a city hit by a seism the greater are the damages left behind