התמריץ ליזמים במעו״ף: קרקע ב-50% הנחה ובניית מאות דירות על שטחי תעסוקה
בכנס שנערך הבוקר הציגה עיריית חריש תמריצים משמעותיים במטרה לעודד יזמים להשתתף במכרז רמ״י להקמת שטחי תעסוקה במעו״ף. מחירי הקרקעות נחתכו בלמעלה מ-50% ביחס למכרזים קודמים שנכשלו וה״סוכריה״: אפשרות להמרת שטחי תעסוקה ומסחר במאות דירות מגורים
הבוקר (שני) קיימה עיריית חריש כנס שיווק ליזמים, שעסק במכרז שפרסמה רמ"י לשלושה מגרשי תעסוקה ומסחר בשכונת מעו"ף.
שמונה יזמים קיבלו ממנכ"ל העיר שלומי צדרבוים ומהנדסת העיר שרון פישמן מידע והסברים על התפתחות העיר בכללותה ועל ההזדמנות העסקית הטמונה, לתפישתם, במגרשי התעסוקה במעו"ף.
נסיונות השיווק של שטחי התעסוקה בשכונה החלו כבר בשנת 2018 ומאז התקיימו מספר מכרזים שנכשלו. עד היום, חמש שנים אחרי, שווק רק מגרש אחד בהצלחה ליזם ליאם הנדסה גרופ.
עם זאת, ראוי לציין כי בשנת 2023 בשל התייקרות הריבית במשק קבלנים רבים נמנעו מלהשתתף במכרזים. מנתונים שהתפרסמו בעיתונות הארצית עולה כי מחצית מהמכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) באפריל נכשלו. המחירים במכרזים שהצליחו נמוכים בכמחצית מאלה שהיו נהוגים ב-2022. חוסר ההיתכנות הכלכלית גרם גם לעיריית חריש לדחות את פרסום המכרז להקמת הקאנטרי.
הפחתה של 50% בעלות הקרקע
רמ"י פרסמה את המכרז הנדון במאי 2023 ודחתה את מועד סגירתו מסוף יולי ל-14 ספטמבר. המכרז מציע שלושה מגרשים סמוכים ששטחם הכולל הוא יותר מ-25 דונם, עם זכויות בנייה של יותר מ-100 אלף מ"ר.
עם זאת, בשונה ממכרזים קודמים, לראשונה מחיר המינימום לקרקע הופחת באופן משמעותי והוא נמוך בלמעלה מ-50% בהשוואה למכרזים בשנים קודמות.
מנכ"ל העירייה: "זה הזמן לעסקים בחריש"
"זה הזמן לעסקים בחריש", ציין מנכ"ל העירייה שלומי צדרבוים בפתח דבריו בכנס וציין שלושה גורמים התומכים בטענתו: אוכלוסייה איכותית ומגוונת המתגוררת בעיר ויכולה להוות כוח עבודה למעסיקים; נגישות תחבורתית עתידית; ומחירים מוזלים, הן של רכיב הקרקע במכרז והן של הארנונה העסקית הנמוכה בחריש בהשוואה לערים אחרות;
כוח עבודה, כוח קנייה
צדרבוים שיבח את האוכלוסייה בחריש והדגיש כי היא יכולה להוות כוח עבודה איכותי למעסיקים: "עשינו סקר תעסוקה ותוצאות הסקר מגלות כי 70% מתושבי העיר עובדים מחוץ לעיר. שני שליש מתוכם היו מעדיפים לעבוד בחריש. מדובר בכוח אדם של אקדמאים, כוח אדם איכותי במנעד רחב של תחומים.
"כל חברה שתבוא ותקים פה את הבית שלה תוכל לקבל כוח אדם איכותי וטוב שרוצה לעבוד בקרבת מקום ויש לו את כל היכולות במגוון מקצועות".
צדרבוים ציין כי גודל האוכלוסייה והרכבה, 40 אלף כיום עם צמיחה מתוכננת ל-62 אלף עד שנת 2026, יכול להוות גם כוח קנייה משמעותי עבור חברות ועסקים.
"כמות הילדים מגיל לידה ועד 5 היא הגבוהה בארץ ומהווה כ- 21% מכלל תושבי העיר. הילדים האלה צריכים מקומות בילוי, צריכים באולינג, קאנטרי וכל שירות בתחום הבילוי והפנאי. האוכלוסייה צמאה לזה ונאלצת לחפש את זה מחוץ לעיר.
"מצד אחד, יש פה כוח אדם איכותי ומצד שני כוח קנייה גדול ולכן אנו חושבים שחריש היא הזדמנות מעולה למי שרוצה להקים כאן עסק או חברה".
חיבור לכביש 6? "מחויב המציאות"
צדרבוים פירט גם על הנגישות התחבורתית "הטובה" לדבריו גם כיום: "להגיע ממחלף עירון לחריש אורך כ-10-7 דקות".
עם זאת, הוא הדגיש את התכנון התחבורתי בשנת 2026 "אז התמונה התחבורתית תהיה טובה יותר" ותכלול את הרחבת כבישי 574-581 ואת כביש היציאה הדרומי 611.
"אני יכול לבשר שלפני כחודש הוקם צוות של חברת נתיבי איילון בהנחיית מנכ"ל משרד התחבורה לבחינה מחודשת של חיבור חריש לכביש 6. אנחנו מאמינים שזה יקרה. זה מחויב המציאות ובסופו של דבר העיר תחובר באופן ישיר לכביש 6".
צדרבוים לא שכח לספר ליזמים גם על חיבור חריש לרכבת: "כרגע מתוכננת רכבת צמודת דופן לכביש 6 בסמוך למסוף התחבורה המערבי בעיר. זו החלופה שנמצאת כיום על השולחן וב-2026 אנו מאמינים שהיא תהיה כבר בביצוע".
עוד הוא הוסיף כי "אנו מייצרים פה עיר עם נגישות תחבורתית ברמות הגבוהות ביותר. יש גם תוכנית ענפה של מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) לכל האזור שחריש מחוברת אליה ואלה תוכניות שבשנת 2026 יהיו מיושמות".
מחירי קרקע ומחירי ארנונה עסקית נמוכים
צדרבוים לא שכח לציין בפני היזמים את הדובדבן שבקצפת: מחירי הקרקע המוזלים. "על מנת לייצר תמריץ ליזמים הגענו להסכמה עם רמ"י להפחתת מחירי המינימום של המכרזים. אנחנו מאמינים שהפחתה זו תייצר ביקושים יותר משמעותיים. אנו חושבים שהמחירים האלה הם הזדמנות שלא תחזור".
צדרבוים הוסיף וציין גם כי מחירי הארנונה העסקית אותם יצטרכו היזמים לשלם הם נמוכים משמעותית ביחס לסביבה ומהווים בפני עצמם תמריץ עסקי: "לעומת פרדס חנה, חדרה ונתניה, המתחרות הישירות שלנו, מחירי הארנונה העסקית שלנו הם נמוכים בפער מאוד משמעותי.
"שלושת הפרמטרים האלה שציינתי (כוח אדם, נגישות תחבורתית ומחירי קרקע וארנונה) מהווים הזדמנות משמעותית בנקודת הזמן הזאת למגזר העסקי בישראל", הוא סיכם.
תמריץ: 230 יח"ד נוספות במעו"ף
שרון פישמן, מהנדסת העיר, הוסיפה מספר דגשים משלה: "המעו"ף יהיה הלב הפועם של חריש עם התפתחות העיר צפונה". עוד היא הזכירה את הקמתו המתוכננת של בית חולים בשכונת מעו"ף שאושרה במסגרת תוכנית המתאר הארצית למוסדות בריאות (תמ"א 49).
"חריש מהווה את העיר המרכזית במרחב שלה. משכך, היא גם מייצרת שירותים אזוריים. הקשר בין שכונת מעו"ף לבית החולים המתוכנן הוא מאוד הדוק. יש פה פוטנציאל עסקי להתחבר לשירותים רפואיים שהמדינה סימנה במחסור".
פישמן סיימה בסוכריה מתוקה נוספת, איזכור הפרויקט של ליאם הנדסה במגרש 304 במעו"ף שנמצא כבר בהיתרי בנייה ומאפשר ליזם להמיר 30% משטחי התעסוקה במגורים, מכוח חוק ההסדרים. אפשרות זו פתוחה בפני כל היזמים שייגשו למכרזים בשכונת מעו"ף.
על פי דפי המידע שחילקה העירייה בשלושת המתחמים המוצעים לשיווק יוכלו היזמים לבנות 231 דירות קטנות מכוח חוק ההסדרים, כפי שאושר לליאם הנדסה גרופ, "הסנונית הראשונה בשטח", להגדרתה של פישמן.
מעו"ף כסימן לחריש דרום
האם היזמים השתכנעו? האם חריש באמת מהווה בנקודת זמן זו הזדמנות עסקית בלתי חוזרת? היזמים שזכו גם לסיור מודרך בעיר, שאלו מספר שאלות. חלקם התעניינו בשלטי המכירה וההשכרה הרבים המצויים בחללי המסחר הריקים בשדרת ההגשמה ותהו אם אכן יש פה כוח קנייה ועסקים משגשגים.
בעוד שבועיים – אם לא תהיה הארכה נוספת למועד סגירת המכרז – נדע אם מאמצי העירייה לשווק את המגרשים הצליחו. אם כן, מדובר בצעד משמעותי מאוד בדרך להפיכת חריש מעיר תלותית וחסרת הכנסות לעיר עם זכות קיום עצמאית.
הצלחת המכרז תאותת גם על עתיד השיווקים הקרובים של המלאי הגדול ביותר של שטחים מניבים בחריש, שיווק חריש דרום.
טרם הוברר באילו מחירים ישווקו קרקעות הרובע החדש שכולל 332 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מ"ר שטחי שירות. גם לא ידוע אם רמ"י תתעקש להתחיל ממחירי קרקע גבוהים יותר או שמחירי הקרקע במעו"ף ישמשו כנקודת התייחסות לשיווק המגרשים.
אולם דבר אחד ידוע כבר עתה: בחריש דרום לא יוכלו היזמים להמיר 30% משטחי התעסוקה למגורים כפי שניתן בשכונת מעו"ף, וזאת בשל התב"ע השונה. מבחינה זו, שכונת מעו"ף באמת מעניקה הזדמנות בלתי חוזרת ליזמים.
לקריאה נוספת: התוכנית החדשה במעו"ף: שטחי תעסוקה יוסבו למגורים
