חוזרים למחירי 2020: הנחות ״מחיר מטרה״ בחריש דרום גדלו משמעותית

רשות מקרקעי ישראל פרסמה השבוע חוברות שני מכרזים הכוללים יחד בינוי של 683 דירות ו-51 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ברובע חריש דרום החדש. 374 דירות יימכרו לזכאי משרד הבינוי והשיכון במסלול ״מחיר מטרה״, בהנחות גדולות, שיאפשרו לזכאים לרכוש דירה במחיר של לפני קפיצת המחירים הגדולה בעיר

בסוף שנת 2023 פרסמו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון מכרזים ראשונים לקרקעות ברובע ״חריש דרום״ החדש, לבניית דירות ושטחי מסחר. השבוע, חמישה חודשים אחרי, התפרסמו שתי חוברות מכרז, החושפות את מחירי הדירות הצפויים לזכאים, במסלול ״מחיר מטרה״.

בשני המכרזים יחד ייבנו, בשמונה מתחמים, 683 יחידות דיור חדשות ו-51 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

בסך הכל מתוכננות להיבנות בחריש דרום 1,650 יחידות דיור, לצד כ-332 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה ו-130 אלף מ"ר שטחי שירות. מכרזים נוספים יתפרסמו בהמשך והצפי הנוכחי לבניית הרובע כולו הוא בין חמש לעשר שנים.

55% מהדירות – במסלול מחיר מטרה

מכרז אחד הוא לקרקע המיועדת לבניית 216 דירות, למכירה בשוק החופשי, בתוספת 11 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. הקרקע תימסר למרבה במחיר, בכפוף למחיר המינימום והוצאות הפיתוח שנקבעו במכר. מחיר דירה ייקבע בהתאם לכוחות השוק, לתחשיבים ולכדאיות הקבלנים.

המכרז השני הוא לקרקע המיועדת לבניית 467 דירות, רובן במסגרת מסלול מחיר מטרה לזכאי משרד הבינוי והשיכון, וכ-40 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה.

על פי תנאי מכרז "מחיר מטרה״ 80% מהדירות יוקצו לזכאי משרד הבינוי והשיכון (כ-374 דירות) ו-20% הנותרות, שהן הדירות היקרות בפרויקט, יוקצו למכירה בשוק החופשי. לכל דירה במסלול מחיר מטרה תוצמד חניה אחת לפחות.

374 הדירות במסלול ״מחיר מטרה״ מהוות כ-55% מתוך 683 הדירות הצפויות להיבנות בשני המכרזים יחד.

חזרה למחירים של פעם

מכרזי ״דירה בהנחה״ ולפניהם מכרזי ״מחיר למשתכן״ סיפקו בעשור האחרון הנחות של מאות אלפי שקלים לזכאים ברכישת דירות ברחבי הארץ. בחריש נבנו אלפי דירות במסלול ״מחיר למשתכן״ בשכונות מעו״ף, הפרחים ובצוותא. מחירי דירות 4 חדרים סטנדרטיות במסלול ״מחיר למשתכן״ עמדו בתחילה על 800 אלף שקלים בקירוב, מחירים ששיקפו אז חזרה למחירי הדירות בימים הראשונים של הקמת העיר.

לשם השוואה, במכרז ״מחיר מטרה״ שפורסם בשכונת הטרפז באוקטובר 2022 מחיר דירה לאחר הנחה לזכאים של 20% (שהוגבלה ל-300 אלף שקלים), עמד על כ-1.3 מיליון שקלים לדירת 100 מ"ר סטנדרטית. מחיר זה שיקף קפיצה של כ-60% במחירי הדירות לזכאים מאז המכרזים הראשונים.

מאז, עודכנה תוכנית ״דירה בהנחה״ כך שעבור יישובים מסויימים, וביניהם חריש, תתאפשר הגדלת ההנחה באופן משמעותי.

לא רק ששיעור ההנחה הוגדל ל-25%, הוא גם נלקח ביחס למחירי 2020, טרם קפיצת המחירים הגדולה בעיר. לחישוב המחיר הסופי הוכנסה מגבלת הנחה של 600 אלף שקלים, אם המחיר יורד מתחת למחירי 2020 או תקרת מחיר שנקבעה על פי מחירי 2020 במידה וההפרש בין מחירי השוק כיום למחירי 2020 גבוה מ-600 אלף שקלים. בשורה התחתונה, המשמעות היא חזרה למחירי 2020 או פחות מכך.

״מנגנון החישוב של רמ"י השתנה וההנחות הוגדלו", מסביר ברוך ליבוביץ', שמאי מקרקעין מחברת מנשה-ליבוביץ' שמאות מקרקעין. "ניקח לדוגמה דירה סטנדרטית שמחירה כיום בשוק הוא 1.6 מיליון שקלים ובשנת 2020 עמד מחירה על 1.1 מיליון שקלים. ב״מחיר מטרה״ היא תימכר כעת לזכאים במיליון שקלים בלבד״ (600 אלף שקלים הנחה ביחס למחיר השוק היום – ר.פ). דירה קטנה יותר שמחירה כיום 1.25 מיליון ש״ח תימכר לזכאים ב 750 אלף ש״ח בלבד וזה מחיר נהדר ועסקה טובה״.

עבור חריש, החזרה למחירי 2020 משמעותה חזרה למחירים של לפני עליית המחירים הגדולה, כפי שניתן לראות בגרף התפתחות המחיר למ״ר בחריש, מתוך סקירת הנדל״ן של חריש סיטי. "הקפיצה הגדולה במחיר למ"ר שהיתה בחריש אינה זהה לשאר הארץ כי חריש היא עיר חדשה שעדיין אינה מיוצבת מבחינת המחירים. בעיר בפיתוח הקפיצות הן גדולות יותר״, מסביר ליבוביץ'. ״שומת המחיר למ״ר שצוינה במכרז הנוכחי מדברת על מחירים למ״ר של 10,500 אלף ש״ח ב-2020 לעומת כ-15,500 ש״ח באפריל השנה, זוהי עלייה של 50% במחיר״, הוא מוסיף.

סיכוי גבוה ל"בני המקום", סיכוי נמוך לאחרים

על פי תנאי המכרז, המדינה תתן עדיפות ל"בני המקום", תושבי חריש (זכאים שכתובת מגוריהם בחריש ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות).

במכרז האחרון של דיור במסלול מחיר מטרה במתחם הטרפז, שהתקיים ברבעון האחרון של שנת 2022, כל ״בני המקום״ שניגשו להגרלה זכו, בשל מיעוט נרשמים שהשתייכו לקטגוריית "בני המקום" ביחס להקצאה. לעומתם, סיכויי הזכייה של נרשמים אחרים, שאינם ״בני המקום״ היו נמוכים ונעו בין 1.1%-2.5%, בשל שיעור ההשתתפות הגבוה בהגרלות.

ציפייה דרוכה לתוצאות מכרז שלישי – למאות אלפי מ״ר של שטחי מסחר

כאמור, שני המכרזים כוללים גם 51 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, אולם קיים גם מכרז שלישי, שפורסם גם הוא בדצמבר 2023 וכולל מאות אלפי מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, אך טרם פורסמה חוברת מכרז ליזמים.

להצלחת השיווק ליזמים של שטחי התעסוקה והמסחר חשיבות גבוהה לעתיד העיר. שטחים אלה אמורים לספק תעסוקה לתושבי חריש ולא פחות חשוב מכך, הכנסות לקופת העירייה שיהוו מנוף משמעותי לכלכלת העיר ולחוסנה.

ראוי להזכיר שמכרזי התעסוקה והמסחר שפורסמו בסוף שנת 2023 עבור שלושה מתחמים בשכונת מעו"ף נכשלו ונסגרו ללא מציעים. זאת על אף מאמצים גדולים שעשתה העירייה על מנת להופכם לאטרקטיביים, ואף קיימה כנס ייעודי ליזמים בו הציעה הטבות מפליגות.

כשלון המכרזים בשכונת מעו"ף אינם סימן מעודד, וכעת נותר לראות אם עבור היזמים, מכרזי חריש דרום אטרקטיביים יותר מאלה של שכונת מעו״ף.

ראש עיריית חריש יצחק קשת ציין בראיון חג שהתפרסם בחודש אפריל כי "צריך להבין שאנחנו יוצאים למכרזים של חריש דרום בתקופה מאוד קשה, סיטואציה מורכבת שלא הייתה כמותה אולי 20 שנה, סביבת ריבית מאוד-מאוד גבוהה ומלחמה".

"אחד הדברים החשובים שעשינו, זה שהצלחנו לשמר את ההישג שפרצנו במכרזים למעו"ף (הוזלת מחיר רכיב הקרקע) גם בחריש דרום.

"בנוסף, שינינו את החלוקה של המגרשים במכרזים של חריש דרום, כך שמי שזוכה בשטחי תעסוקה, זוכה גם לבנות מגורים, כדי שתהיה לו כדאיות כלכלית. בדיור, מתח הרווחים הוא קבוע ונמוך, אבל הוא הרבה יותר בטוח. בנוסף, לבנקים קל יותר לתת ליווי פיננסי לפרוייקטים של דיור מאשר לתעסוקה".

בהודעה הרשמית שמסרה עיריית חריש בדצמבר 2023 נמסר כי "העירייה תקים מנהלת ייעודית לקידום הצלחת השיווקים באמצעות מסע פרסום, כנסי יזמים ופעולות מול רשות מקרקעי ישראל כדי שמחירי הקרקע יהיו אטרקטיביים ליזמים".

השילוב בין מגורים ותעסוקה: "זה העתיד"

רוח גבית חיובית מספק ליבוביץ': "על פניו נראה שאלו פרויקטים יחסית אטרקטיביים. המצב כיום הוא שיש ליזמים עלויות מימון מאוד-מאוד גדולות והריביות בשמיים. יזמים לא כל -כך ממהרים לקחת עסקאות כאלה.

"מצד שני, מחיר מטרה יכול לזרז את המכר של הדירות וליצור תזרים לקבלן, אז דווקא למכרזי מחיר מטרה יש יותר מקום בתקופה הזו".

ליבוביץ׳ מתייחס גם לשילוב בין מגורים לשטחי תעסוקה ומסחר וקובע כי "זה העתיד. מכרזים דומים מתפרסמים גם בערים הגדולות. החשיבה היא ששילוב כזה מספק לאנשים איכות חיים, הם פחות בדרכים, פחות בנסיעות ויותר זמן קרוב לבית. למכרזים האלה צריך יזם גדול שיודע לנהל פרויקטים של מאות יחידות דיור ולבנות רבי קומות. את שטחי המסחר, היזמים בדרך כלל משכירים, הם אוהבים להשאיר אותם בחזקתם ולהפוך אותם לנכס מניב.

"לגבי משרדים, יש ביקוש בחריש, האוכלוסייה גדלה ורבים לא רוצים לצאת מהעיר, ולכן אני מעריך שיהיה ביקוש גדול בתחום, מה שעשוי לעודד יזמים לגשת למכרזים".

מכרז מחיר מטרה אמור להיסגר למציעים ב-24 ביוני והמכרז לבינוי דירות בשוק החופשי ייסגר ב-15 ביולי 2024. אם אכן יהיו מציעים והמכרזים יסגרו בהצלחה, ההגרלות לזכאים יתפרסמו בהמשך השנה או סביר יותר, במהלך שנת 2025, בהתאם להיערכות משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל.

לקריאה נוספת: רובע ׳חריש דרום׳ החדש: אורבני ותוסס יותר בזכות מודל חדש-ישן