פינוי-בינוי בגמלא: "זה טוב לחריש שלא תהיה בה שכונת סלאמס במרכזה"

מתחם גמלא. צילומים: שירה קורן

על פי תוכנית המתאר החדשה של חריש, מתחם גמלא הוותיק ייהרס ובמקומו ייבנו מאות יחידות דיור ושטחי מסחר בלב ליבה של העיר. הדרך למימוש הרעיון עוד ארוכה אך בעלי הדירות, שהתאכזבו מתוכנית קודמת לשיפוץ המתחם שכשלה, מאמינים שכיום המצב שונה: "יש פה אמירה ברורה של הרשויות שהמתחם מיועד לפינוי-בינוי"

תוכנית מתאר העיר חריש שפורסמה לאחרונה כוללת הצעה להתחדשות עירונית במתחם גמלא הוותיק. על פי התוכנית, 248 יחידות הדיור שנבנו בשנות ה-90' ואוכלסו על ידי גרעין ההתיישבות ותושבי חריש הוותיקה, יהרסו. במקומן ייבנו בניינים בבנייה מרקמית ובנייה לגובה עם תוספת משמעותית מאוד של יחידות דיור, חניות תת-קרקעיות וקומת מסחר בחזית המתחם לשימושים ציבוריים, מסחריים ומשרדיים.

התוכנית לשיקום שכונות נגנזה

מתחם גמלא ממוקם בלב-ליבה של חריש. המתחם כולל 31 בניינים, המחולקים ל-7 רביעיות של בניינים ושלישיה אחת. בין הבניינים ישנם שטחים משותפים גדולים המיועדים לשימוש הדיירים. שטחים אלה נמצאים בבעלות פרטית של בעלי הנכסים. הבניינים עצמם הם בני 3 קומות בלבד.

טל סתת התגוררה במתחם גמלא יחד עם משפחתה במשך שלוש שנים. את דירת 3 החדרים שבבעלותה היא רכשה בשנת 2015. כיום הדירה מושכרת לדיירים. סתת-יפרח קנתה את הדירה להשקעה והיא מאמינה שפרויקט פינוי-בינוי יעניק תמורה גבוהה לבעלי הדירות, זאת בניגוד למצב כיום. להערכתה, מחירי הדירות בגמלא עדיין נמוכים בהשוואה למחירי הדירות המאמירים ברחבי הארץ ומחירי השכירות זולים במאות שקלים בהשוואה לדירות ברחבי חריש.

עם זאת, נזהרת סתת מלטפח ציפיות. "בשנת 2018 היתה תוכנית לבצע פרויקט שיקום שכונות במתחם. במסגרת התוכנית היו אמורים לשפץ את הגגות, חדרי המדרגות ולטפח את החצרות. זה נראה מבטיח, אבל התוכנית לא יצאה לפועל. אני לא יודעת לומר מדוע התוכנית לא התקדמה".

בלי אור בחדרי המדרגות

תוכנית שיקום השכונות שנגוזה באוויר, נולדה בשל ההזנחה הקיימת במתחם. הרב אריאל אליהו, מגרעין ההתיישבות הוותיק, רכש את דירתו לפני 17 שנים והתגורר במתחם במשך 15 שנים.

הוא מסכים שהתוכנית להתחדשות עירונית במתחם היא צו השעה: "זהו מהלך נכון עבור חריש לפתח את המקום ולא להשאיר אותו להיות סלאמס. כרגע המציאות היא שאין ועדי בתים, המתחמים המשותפים מאוד מוזנחים ואין אפילו אור בחדרי המדרגות".

ההזנחה בולטת אף יותר על רקע עבודות השיפוץ הנרחבות שהתקיימו בשנת 2016 ברחוב הראשי ומציע במתכונתו החדשה טיילת ושבילי אופניים בדומה לשאר השכונות בעיר.

מהם אם כן סיכויי התוכנית החדשה והאם אחריתה תהיה שונה מהתוכנית שנגנזה? עו"ד הראל לפידות, העוסק בהתחדשות עירונית ומחזיק בנכסים במתחם גמלא, מאמין שהמצב כיום שונה.

"התוכנית הקודמת הציעה לכל היותר פלסטר, ולא נתנה מענה אמתי לבעיות. אלו דירות ישנות שנבנו בלי מרפסת, בלי ממ"ד והאוכלוסייה שם לא מצליחה לתחזק את השטחים המשותפים", הוא מסביר.

עוד הוא מציין כי לדעתו, התוכנית הקודמת נכשלה כיוון שלא לכל בעלי הנכסים היתה אפשרות לשאת בנטל הכספי שנדרש לצורך שיפוץ המתחם.

אור ירוק לפינוי בינוי

"בפרויקט פינוי בינוי הדייר לא מוציא שקל מכיסו. דירות של 70 מ"ר יהפכו לדירות של 85-82 מ"ר ויקבלו בתוספת מרפסת, חניה ומחסן. מדובר בהשבחה משמעותית של הנכס לכל דייר ודייר", אומר עו"ד לפידות.

עוד הוא מציין כי הוא מאמין שבפרויקט גמלא ישנה היתכנות מסחרית ברורה ליזמים: "לפינוי-בינוי יש היתכנות כלכלית ליזם רק במצבים בהם המגרשים גדולים מאוד. אם המגרשים מאוד קטנים קשה ליזם להגיע לשורת רווח.

"בגמלא, יש שטחים פרטיים שמיועדים לבינוי ומשמשים כיום כשטחים ציבוריים, כגינות משותפות. זה מצב שקורא לפינוי-בינוי", הוא אומר ומציין נקודה משמעותית נוספת: "הוועדה המיוחדת לתו"ב-חריש נתנה אור ירוק למתחם גמלא להתחדש במסגרת פינוי-בינוי, למרות שפורמלית, תוכנית כזו מיועדת לבניינים שנבנו בשנות ה-80' ולא בשנות ה-'90. יש פה אמירה ברורה של הרשויות שהמתחם מיועד לפינוי-בינוי.

"להפיכת התוכנית הזו לתוכנית רשמית של הוועדה לתו"ב ישנן משמעויות מהותיות כמו לדוגמה, הצורך בהסכמה של 70% בלבד מכלל הדיירים, בניגוד ליוזמה פרטית שדורשת 100% הסכמה או פטור ממס שבח והיטל השבחה. אם לוקחים בחשבון את ההיתכנות המסחרית שיש לפרויקט, אני מעריך שהפרויקט אכן יכול להצליח ולהתממש".

הצפי: 8 שנים מרגע החתימה של רוב הדיירים

צעדים ראשונים כבר ניכרים בשטח. "אנחנו בעד התוכנית, נשמח מאוד שזה יקרה. חתמנו על הסכמה לפינוי בינוי אבל אני לא זוכרת את שם החברה שפנתה אלינו", מציינת סתת.

גם הרב אליהו מציין שנתן את הסכמתו לתוכנית אבל מודה שחתם אצל שני יזמים שונים שפועלים כעת בשטח, ומתחרים ביניהם בניסיון להשיג את מירב חתימות הדיירים ולהפוך ליזם הרשמי בפרויקט. "יש שתי חברות שמנסות לריב על לב הדיירים, חתמתי בטעות אצל שתיהן – כיוון שהן פנו אלי בטווח של חצי שנה – חשבתי שמדובר באותה חברה".

בימים אלה נערכים כנסי דיירים במתחם במטרה לקדם את הפרויקט ולארגן את הדיירים במסגרת פעולה שתקדם את הרעיון.

עו"ד לפידות מציין: "הסכמת הדיירים היא משמעותית. מניסיון שלי, בעבר תהליך של פינוי בינוי ארך כ-15 שנים, אבל ההתמקצעות בארץ בנושא קיצרה את התהליך ל-8-7 שנים, מרגע השגת החתימות הנדרשות".

ואילו הרב אליהו מוסיף: "עברתי פינוי בינוי בירושלים זה לקח 8 שנים. הצפי שלי הוא שעוד הרבה דירות יחליפו ידיים בזמן הזה. מה שחשוב הוא שהגורמים המוסמכים יקדמו כמה שיותר מהר את התהליך ולא יערימו קשיי בירוקרטיה. זה טוב לחריש שלא תהיה בה שכונת סלאמס במרכזה".

פי ארבעה יחידות דיור

וכמה יחידות דיור חדשות ייבנו במקומן של 248 הקיימות? "כיום מקובל בפריפריה להשתמש במכפיל של מינימום פי ארבעה. במילים אחרות כדי שזה יצא לפועל צריכים להיבנות בסביבות 1,000 יח"ד או 900 יחידות פלוס קומה מסחרית וקומה משרדית", מסביר עו"ד לפידות ומוסיף כי האתגר הגדול של וועדת תו"ב חריש תהיה לתת מענה לבעיות תחבורה, תנועה ותשתיות של מספר תושבים  גדול כל כך בלב העיר.

"אני מעריך שעיריית חריש תבחן את רמת הרווחיות של היזם ותדרוש ממנו לבנות מבנים ציבוריים ומסחריים שכונתיים. המגמה כיום בתכנון שכונות היא לספק מענה מירבי לדיירים בשכונה עצמה, קרי, גן ילדים, חנויות, סופרמרקט, בית כנסת, מקווה, כדי שלא יצטרכו לנסוע ברכב".

 "בלי קריוקי בלילות, בלי מריבות על חניה"

אם תוכנית הפינוי-בינוי אכן תצא לפועל היא תהרוס את אחד הסממנים של חריש הוותיקה ואת הקהילתיות שאפיינה את המקום. הרב אליהו מסכים: "מתחם גמלא, עם המבנה הייחודי שלו תרם רבות לחיי השכנות ובניית חיי הקהילה. המתחם מייצר המון מפגשים בין שכנים, והוא מאוד בריא לקהילה שנבנתה פה. האוכלוסייה שמתגוררת כיום במתחם היא של משפחות צעירות שמפתחות את עצמן וזכינו בשכנים מאוד טובים שעד היום אנחנו בקשר איתם".

שירה קורן, אם לילדה בת 5 המתגוררת בשכירות בשבע השנים האחרונות במתחם גמלא, מצטערת על התוכנית שתהרוס כל חלקה טובה במתחם "של פעם" כהגדרתה:

"אני ממש- ממש אוהבת לגור כאן. גם כשהמחירים בחריש החדשה היו נמוכים יותר וההפרש מול גמלא לא היה גבוה, העדפתי להישאר כאן. הדירות הן של פעם, מחולקות נהדר, גדולות ומוארות עם מרפסת שירות נוחה.

"למרות שהבניינים ישנים והגינות המחברות ביניהם לא מטופחות בכלל – זה עדיין רחוב מקסים ושקט, תחושה של שכונה קטנה של פעם. כשהמכולת של רחמים עוד פעלה, זה היה יתרון נוסף וגדול לאינטימיות של המתחם. הדיירים ברחוב הזה, רובם ותיקים. אנשים פשוטים ושקטים, בלי קריוקי בלילות, בלי מריבות על חניה, בלי המולה.

"פינוי-בינוי ברחוב הזה יסתום סופית את הגולל על האזור הוותיק, הנעים והשקט של חריש ויהפוך לעוד שורת בניינים סתמיים ורגילים. חבל, חבל, חבל".

לקריאה נוספת: המכולת המיתולוגית של חריש נסגרת