מחירי הדירות בחריש המשיכו במגמת ירידה גם בשנת 2024. לצד זאת, מחירי הפנטהאוזים במתחם הטרפז, קבעו שיאי מחיר חדשים בעיר וחצו את רף ה-3.3 מיליון שקלים. דירות ראשונות בשכונת מעו"ף, שנמכרו עם סיום מגבלת השבע שנים, הציגו מחיר נמוך בהשוואה לשכונות אחרות, אך עם תשואה יפה לקונים

שוק הנדל״ן המקומי בחריש מסכם שנתיים של היקפי מכירות לא גבוהים וקו מגמה ברור של ירידת מחירים, כך עולה מנתוני סקירת הנדל״ן של חריש סיטי, שעודכנה השבוע, וכוללת את נתוני השוק המקומי עד לסוף שנת 2024. מחירי הדירות בעיר הגיעו לשיאם בשנת 2022 לאחר כשנתיים של עליות מחירים תלולות. בשיאו, הגיע המחיר הממוצע למ״ר בעיר לכ- 15,600 ש״ח, ברבעון האחרון של שנת 2022.

שנת השיא מבחינת היקף המכירות (כמות הדירות שנמכרו), היתה שנת 2021 שממוצע המכירות החודשי בה עמד על כ-120 דירות בחודש.

בשנים 2023-2024, שהיו שנים מאתגרות בשוק הנדל״ן הכללי בישראל, הן בשל הריביות הגבוהות והן בשל המלחמה, ירדו היקפי המכירות בעיר באופן משמעותי.

בשנת 2023 ירד ממוצע המכירות לכ-30 דירות בחודש בלבד, ירידה של כ-70% בהיקף הפעילות בשוק. בשנת 2024 חלה התאוששות מסוימת, והיקף המכירות החודשי הממוצע בחריש עלה לכ-52 דירות בחודש, פי 1.7 בהשוואה ל-2023, אולם עדיין מדובר במספר נמוך משמעותית בהשוואה לנתוני המכירות ב-2022.

מחירי הדירות בתקופה זו השלימו ירידה של כ-10%, ירידה שמשמעותה הוזלה של כ-150 אלף שקלים לדירת 4 חדרים סטנדרטית בעיר.

שכונת מעו״ף מצטרפת לשוק היד שנייה

בשנת 2024 עיקר עסקאות הנדל"ן בוצעו בשכונות אבני חן, החורש והפרחים – בחלוקה די שווה. ניתן להניח שחלקה היחסי של שכונת בצוותא קטן יותר עקב היותה שכונה חדשה, שטרם הגיעה להבשלה מלאה בהיבט שוק היד השנייה.

לראשונה נרשמו בשנת 2024 עסקאות מכירה בשכונת מעו"ף, זאת בשל סיום המגבלה שמנעה מרוכשי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן, המהווים את רוב השכונה, למכור את דירותיהם בשוק החופשי. כעת בחלוף שבע שנים מהרכישה שהתבצעה בשנת 2017, רשאים בעלי הדירות למכור את דירתם, ושלטי מכירה ראשונים נתלים במרפסות.

מספר עסקאות הנדל"ן בשכונת מעו"ף עדיין נמוך ועל כן עוד לא ניתן להסיק מסקנות סטטיסטיות מלאות לגבי מגמות ומחירי הדירות בשכונה. עם זאת, נכון להיום, המחיר הממוצע למ"ר בשכונת מעו"ף, בעסקאות שבוצעו בפועל, מסתכם ב- 12,700 שקלים, מחיר שנמוך בכ-10% מהמחיר הממוצע בשכונות הוותיקות יותר בעיר.

התופעה של מחירי דירות נמוכים יותר בפרויקטי מחיר למשתכן, שיוצאים לשוק בבת אחת, עם סיום המגבלה של משרד הבינוי והשיכון, מוכרת גם מפרוייקטים אחרים בארץ. כך לדוגמה, מחירי הדירות מיד שנייה בשכונת גליל ים בהרצליה, אחד מהפרויקטים הראשונים והבולטים ששווקו במסגרת מחיר למשתכן, צנחו בכ־11.5% עם יציאתן לשוק של מאות דירות בבת אחת.

על אף המחירים הנמוכים יחסית, עדיין מדובר על תשואה משמעותית מאוד עבור רוכשי הדירות. הדירות בשכונת מעו"ף נמכרו לזכאי משרד הבינוי והשיכון בשנת 2017 במחירים שנעו סביב ה-8,700 ש״ח למ"ר, ובהתאם, מחירי המכירה כעת משקפים עליית ערך של למעלה מ-45%.

מימושים נוספים התרחשו השנה במתחם הקוטג'ים ברחוב דולב, בשכונת החורש. 9 עסקאות מכירה התקיימו במתחם הקטן יחסית, ומחירי הסגירה נעו בין 2.6-3.2 מיליון שקלים. ככל הנראה מדובר בקבוצת רוכשים משלב המכירות הראשוני של הפרוייקט, שרכשו את הבתים להשקעה.

מתחם הטרפז החדש מציג: הדירות היקרות בעיר

בסוף שנת 2024 החלו מכירות הפריסייל במתחם הטרפז החדש בשכונת אבני חן. רוב הדירות במתחם הטרפז מיועדות לזכאי משרד השיכון, ומקצתן (20%) הן דירות מיוחדות למכירה בשוק החופשי. דירות אלה, שנמכרו למרבים במחיר, קבעו שיאי מחיר חדשים בעיר.

דירות פנטהאוז במתחם החדש נמכרו במחירים שנעו בין 3.2-3.3 מיליון שקלים. הדירה היקרה ביותר בחריש שנמכרה עד לסוף שנת 2024, נמכרה במחיר של 3.306 מיליון שקלים בחודש דצמבר. למעשה, נמכרו שלוש דירות פנטהאוז במחיר זה, שתיים מהן בשטח של כ-220 מטר והן כוללות 8 חדרים והשלישית מעט קטנה יותר.

בחודש ינואר 2025 נמכרה במתחם הטרפז דירת פנטהאוז במחיר גבוה אף יותר, שעמד על 3.335 מיליון שקלים. שטחו של הפנטהאוז עומד על כ-200 מ״ר והוא כולל 7 חדרים.

שלמה קליין, סגן ראש העיר, ציין בספטמבר 2024, לאחר אישורה של התוכנית להקמת בתים צמודי קרקע בשכונת הפרחים, כי קיים ביקוש גבוה לדירות של 200 מ"ר בחריש: "זה מוצר שכמעט שלא קיים בעיר ויש לו ביקוש גדול. כרגע, דירות גדולות כאלה קיימות רק בשכונת הטרפז שהיא בבנייה, ובמכירה המוקדמת של היזם, הן נחטפו".

במקביל, החלה כעת מכירת פריסייל של פנטהאוזים בפרוייקט נוסף במתחם הטרפז- פרוייקט High Park .

ההיצע גדל – עליית שכר הדירה נעצרה

נכון לסוף 2024 עומדת אוכלוסיית העיר על כ-40,000 תושבים והיא צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות לכ-65,000 תושבים.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חריש היא העיר שבה שיעור הדירות בשכירות הוא הגבוה ביותר בישראל (51.8%), והיצע הדירות בשכירות בעיר המשיך לגדול ב-2024. בשנה זו נוספו למאגר הדירות בעיר 172 דירות חדשות וכיום עומדות לרשות תושבי העיר סך של 11,524 דירות. בין השנים 2022-2024 נוספו לעיר 584 דירות.

בתחילת 2023, עם הירידה הזמנית בכמות הדירות הפנויות בעיר (בשל עיכובים בפרוייקטים השונים) והתייקרות המשכנתאות במאות שקלים לחודש, עלו מחירי השכירות בשיעור חד, אך במחצית השנייה של השנה נעצרו העליות והמחירים נותרו יחסית יציבים מאז.

על פי נתוני לוח דירות חריש מחירי השכירות של דירות 4 חדרים נעים כיום בין 4,000-3,400 שקלים. דירות 5 חדרים מושכרות במחירים הנעים בין 4,500-3,800 שקלים. דירות גן מושכרות במחירים הנעים בין 4,000 ל-5,200 שקלים, כתלות בין השאר, בגודל הגינה, ואילו פנטהאוזים בחריש מושכרים במחיר של 5,500-4,500 שקלים.

לסקירת הנדל"ן המורחבת: לחץ כאן

כבר למעלה משנה שמהנדסת העיר שרון פישמן עסוקה בהקמת אחד הגופים החיוניים ביותר לפעילותה השוטפת של העיר, ועדת תכנון ובנייה מקומית. ב-1 בפברואר תחל הוועדה החדשה בפעילותה. האם קצב פיתוח העיר ישתנה ומה תהיה ההשפעה על תושבי חריש?

החל מתאריך 22 בינואר ועד 1 בפברואר 2024 יהיו משרדי הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה-חריש סגורים לקבלת קהל. בקשות חדשות להיתר בנייה לא יתקבלו בתקופה זו. הסיבה הרשמית: חפיפה והעברת אחריות לעיריית חריש שמקימה, לראשונה בתולדות העיר, ועדת בנייה מקומית.

הוועדה המיוחדת מסיימת את תפקידה לאחר 15 שנות פעילות, במהלכן חוותה חריש פיתוח מואץ. בשנה האחרונה היתה עסוקה מהנדסת העיר, שרון פישמן, בבניית הוועדה המקומית החדשה, שתהיה כפופה לוועדה המחוזית חיפה. אם תרצו, תוכלו לראות במהלך זה אבן דרך נוספת להתבגרותה של העיר.

המשכיות ורציפות בטיפול בתושב

"אנחנו מוכנים", אומרת פישמן, האחראית על אתגר ההקמה של הוועדה החדשה שתחל לפעול ב-1 בפברואר 2024. "עברנו את בדיקת הכשירות (של מנהל התכנון) וכעת אנחנו מפרסמים מכרזים לגיוס כוח אדם".

"יש המשכיות ורציפות טיפול בבקשות שכבר הוגשו. אנחנו לא נגיד לתושבים עכשיו להתחיל מחדש תהליך מול ועדה חדשה. ממש לא"

אתגר ההקמה של הוועדה המקומית כולל בתוכו היבטים רבים אולם אחת המטרות המיידיות היא העברת סמכות חלקה שלא תפגע בשירות אותו מקבל התושב. "יש המשכיות ורציפות טיפול בבקשות שכבר הוגשו. אנחנו לא נגיד לתושבים עכשיו להתחיל מחדש תהליך מול ועדה חדשה. ממש לא", מבהירה פישמן.

כוח אדם גדול: "נגייס הרבה אנשים"

בניגוד לרציפות בטיפול בבקשות, כוח האדם של הוועדה עשוי להשתנות, מערכתית ופרסונלית. "העובדים של הועדה המיוחדת התקבלו לאחר מכרז שקבע מראש שהם מסיימים את תפקידם במועד הזה. אם הם ירצו לגשת למכרזים החדשים של הרשות, זה ייבחן באופן עקרוני, אבל המכרזים שפורסמו הם חדשים".

אחת הטענות שעלו כנגד הוועדה המיוחדת היא שהוועדה פעלה בתת תקינה מבחינת אכיפה, ביחס למספר התושבים בעיר. האם יש שינוי בכוח האדם המתוכנן בוועדה?

"אני לא רוצה להתייחס להחלטות של הוועדה המיוחדת לגבי כוח אדם. אנחנו אישרנו את המבנה הארגוני של הוועדה המקומית מול מנהל התכנון. התקינה לכוח האדם נקבעה בהתאם לצפי הממוצע לבקשות של הציבור, שעמד בשנה האחרונה קצת מעל 100 היתרים. פרסמנו המון מכרזים של כוח אדם למגוון מאוד גדול של תפקידים. אנחנו נגייס הרבה מאוד אנשים".
פישמן מציינת לדוגמה כי במחלקת הפיקוח של הוועדה החדשה יעבדו שלושה פקחים. "לדעתי יש כיום מפקח אחד", היא מדגישה את ההבדל.

מדיניות אכיפה חדשה

שינוי נוסף יתמקד, כך נראה, במדיניות האכיפה של הוועדה. כזכור, בשנה שעברה אישרה הוועדה המיוחדת מדיניות אכיפה מדורגת לעבירות בנייה בעיר, וחלוקתן לעבירות בעלות השפעה גדולה על המרחב הציבורי, כמו פלישה לשטח ציבורי או הקמת בית כנסת לא מורשה, בהשוואה לעבירות שהשפעתן הציבורית פחותה, כמו סגירת פרגולה ללא אישורים.

פישמן מבהירה כי מדיניות זו אינה תקפה לוועדה החדשה וכי מדיניות אכיפה חדשה תאושרר עם כינוס המליאה החדשה של חברי המועצה החדשים, לאחר הבחירות המוניציפליות שנקבעו ל-27 בפברואר 2024 . "אי אפשר לאכוף את כל עבירות הבנייה, בגלל זה קובעים מדיניות אכיפה, אבל את שואלת אותי מה הוועדה תעשה? הוועדה המקומית תפעל ותאכוף הכול לפי החוק".

הבדל משמעותי נוסף יהיה ביכולת הוועדה המקומית להטיל קנסות כספיים על מפירי התקנות, עיצום ממנו נמנעה הוועדה המיוחדת.

אמנת שירות לתושב

אישור מדיניות האכיפה החדשה תתבצע בוועידת המליאה שתורכב מ-15 חברי המועצה החדשים שייבחרו בבחירות הקרובות. המליאה תאשר גם נוהלי עבודה חדשים ואמנת שירות חדשה לתושב. "אני כבר כתבתי אמנת שירות חדשה ששמה לה דגש גדול על שירות לתושב, אבל היא זקוקה לאישור המליאה", אומרת פישמן.

מרכז השירות לתושב ספג במשך תקופה ארוכה ביקורות קשות על תפקודו. כיצד מונעים את זה בגוף החדש?
"קודם כל בודקים את עצמנו. כדי לבצע את המעבר בצורה חלקה אנו נשתמש בשלב הראשון בפלטפורמה הקיימת, נפעל מהמשרדים הקיימים של הוועדה. שעות קבלת הקהל יהיו ארוכות יותר מהשעות של הוועדה המיוחדת.

"אנחנו נפרסם באתר הוועדה תשובות לשאלות שחוזרות על עצמן, כמו מותר/אסור לסגור מרפסת ו/או פרגולה ומידע שחשוב לתושבים.

"אני גם מתכננת גם בהמשך לעשות מפגש שולחן עגול עם מתכננים, אדריכלים ומהנדסים שעובדים בחריש ומגישים עבור התושב תוכניות בנייה. לשמוע מהם איפה הבעיות, היכן הקשיים ולטפל בנקודות האלה בשמחה".

זרוע ביצועית של הרשות

מהן אם כן המשימות העיקריות עימן תתמודד הוועדה המקומית בשנים הקרובות, בעיקר בהתחשב בעובדה שחריש כבר בנויה ברובה? פישמן מסבירה שעומס העבודה הגדול הקרוב צפוי להתרחש עם הוצאת היתרי הבנייה לשכונות הטרפז וחריש דרום אבל מוסיפה ומדגישה את נושא התכנון אותו תקדם הוועדה המקומית: "ועדה מקומית היא זרוע מאוד חשובה לרשות מקומית. היא גם אחראית על כל האכיפה וההיתרים בתחום הבנייה בחריש, ושתי שכונות משמעותיות מאוד הולכות להיבנות כרגע (חריש דרום וטרפז). וגם עוסקת בתכנון אסטרטגי והמימוש שלו.

"לדוגמה, בשכונת הפרחים אושרה לאחרונה תוכנית שיזמה הרשות להוספת שימושי מסחר מול פארק מתוכנן כדי לייצר מרכז שכונתי. אלו תוכניות שלוועדה מקומית יהיה אפילו קל יותר לתכנן בגלל שתהיה קורלציה בין האסטרטגיה והמימוש".

מפת הדרכים של הוועדה המקומית

אחת הטענות המרכזיות נגד הארכת מנדט הוועדה המיוחדת הייתה שהיא נשלטת על ידי אינטרסים חיצוניים של גופים ממשלתיים ואינה מייצגת את תושבי חריש. עד כמה האינטרס הציבורי-קהילתי של חריש יבוא לידי ביטוי בוועדה המקומית?

"גם היום בוועדה המיוחדת יושבים נציגי הרשות המקומית ומגנים על האינטרס הציבורי, ולכן אני לא כל כך מבינה את הטענה הזו. לחברי המועצה בוועדה יש אצבע והם יכולים להצביע בעד או נגד תוכניות.

"אני כן יודעת, שבשנתיים בהן האריכו את הוועדה היה מאוד מאוד חשוב לאשר את תוכנית המתאר. זו תוכנית מאוד מהותית וחשובה לעתיד של חריש, כי היא מסתכלת על חריש בתור מכלול עירוני אחד ולא כמו שתכננו את חריש בחלקים – התוכנית הזאת היא בעצם מפת הדרכים של הוועדה המקומית.
אפשר לומר גם כי הוועדה המקומית אמורה ליישם נכון את תוכנית המתאר שאושרה לתוקף בתחילת החודש שעבר".

לתכנן פודטק בחריש דרום

תוכניות הטרפז וחריש דרום אושרו. מה נשאר ברמה האסטרטגית לתכנן?
"היעד של מדינת ישראל בהתאם להחלטת הממשלה הוא להגיע ל-100 אלף תושבים. עם כל התוכניות המאושרות כיום בחריש אנחנו נגיע לכ-65 אלף תושבים.
הוועדה המקומית לא תוכל לאשר את התוכניות החדשות מבחינת הסמכויות אבל היא תוכל לתכנן אותן ולהגיש אותן לוועדה המחוזית".

את מתייחסת לתכנון שטח חריש צפון שיאושר על ידי וועדה מחוזית חיפה. מהו לוח הזמנים של פיתוח ואישור שטח זה בהשוואה לאישור המהיר של חריש דרום?

"מי שאחראי לזמני האישור הן אותן ועדות, לא אני. אני יכולה לומר שתהליכי האישור של חריש דרום היו מהירים יחסית, ארכו כשנה וחצי, אם כי התכנון של חריש דרום לקח מספר שנים. בפרדס חנה, לדוגמה, לקח להם בערך 8 שנים לאשר את אזור התעסוקה".

מה אופי העבודה שלכם בחריש דרום ובטרפז כשיש כבר תוכנית מאושרת לשכונות?
"כרגע עובדים בשתי השכונות, בטרפז מבצעים תשתיות מים, ביוב, חשמל והם כבר בשלבי סיום. היזמים שזכו בטרפז מתכננים כעת את הפרויקט בהתאם לתנאי המכרז. כל הבקשות שלהם והאישורים יגיעו לפתחה של הוועדה. אנחנו נאשר גם את השצ"פים, הגינות הציבוריות, למעשה את כל הבינוי בשכונה".
"חריש דרום נמצאת בתכנון. מכרזים ראשונים לשטחי תעסוקה בשכונה כבר פורסמו. אחת המשימות הגדולות שראש העיר התווה לי היא התרכזות במימוש אזורי תעשיה ותעסוקה בחריש דרום".

כלומר?
"נכון שיש תוכנית מאושרת לחריש דרום, אבל התחלנו לבחון מחדש מה נכון ומה לא נכון לבנות. האם אנחנו יכולים להציע שינוי תכנוני גם בחריש דרום וגם במעו"ף שישפר את המצב ויעזור לממש את השטחים? אנחנו מכירים את השיווקים של רמ"י, ואת זה שהם לא תמיד מצליחים.

"כוועדה מקומית הרבה יותר קל לעשות את זה בגלל שאנחנו יכולים ליזום תוכניות בעצמנו. לדוגמה, אנחנו בוחנים אם כדאי להקים בחריש דרום אזור לתעשיית הפודטק או לשלב אזורי מסחר כמו ביקנעם. בחריש גרים הרבה מאוד אנשים מהעולמות האלה שמחפשים לעבוד בבית ואם אנחנו יכול להקל על השיווק, לייצר מקורות הכנסה נוספים לעיר וגם לספק תעסוקה מקומית, זה יכול להיות מהלך נכון יותר לעיר. יש לנו את הכלים, יש לנו את היכולת ועכשיו יש לנו גם ועדה".

לקריאה נוספת: לאחר 15 שנים: נפרדים מהוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש

הקיץ החל וחגיגת מחירי הדיור בעיר כבר בעיצומה: מחירי השכירות קופצים מעלה והשוכרים מתמודדים מול מחירים שאינם מצדיקים, לטענת חלקם, את המשך המגורים בעיר. "בהשוואה למרכז המחירים כאן הרבה יותר זולים, אבל אנחנו לא במרכז"

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2021 עזבו את חריש 1,254 תושבים, ו-7,772 תושבים חדשים הגיעו לעיר. אוכלוסיית העיר מונה כיום כ-40 אלף תושבים ועל פי הערכות העירייה מספר התושבים צפוי לגדול משמעותית גם השנה.

חופשת הקיץ החלה וברחבי העיר כבר נראות משאיות עם סבלים וארגזים המבשרות על עונת מעברי הדירה. נכון, עדיין יש דירות ריקות ופנויות בחריש, אבל לא בכמות ובמספר אליהם הורגלו תושביה הראשונים של העיר.

שני גרינברג, סגנית ראש העיר וחברת הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש, משרטטת תמונת מצב עדכנית בנוגע למספר הדירות להשכרה בעיר: "בשנה שעברה היו בחריש כ-900 יחידות דיור ריקות, השנה ישנן כ-500 דירות לא מאוכלסות, כולל דירות מפרוייקטים שאמורים להסתיים הקיץ.

"בגדול, המגמה היא שמלאי הדירות הריקות שעמד על אלפי יחידות דיור לפני שנתיים ושלוש שנים, ירד ומסתכם כיום בכמה מאות בלבד וזה כמובן מסביר את עליית מחירי השכירות בעיר; ברגע שההיצע יורד הביקוש עולה".

"אין הצדקה למחיר הדירה"

משפחת טאובר, חשה את העלייה בביקושים ואת עליית המחירים על בשרה. המשפחה שכוללת את זאב טאובר, מחנך כיתה ומורה לחשבון בבית ספר יסודי, אורלי, פיזיותרפיסטית במקצועה, גל בנם התינוק וצ’אי הכלבה, מתגוררת בשכונת בצוותא.

בקיץ 2021 שכרו בני משפחת טאובר דירת 3 חדרים בחריש. "גובה השכירות עמד אז על 2,300 שקלים לחודש", מספר טאובר "וכעת, לפני מועד חידוש החוזה, ביקשה בעלת הדירה להעלות את מחיר השכירות לסכום של 3,700 שקלים לחודש", (עלייה של כ-60% מהמחיר ההתחלתי).

"לאחר משא ומתן עם בעלת הדירה שהבינה כי הסכום שהיא דורשת אינו ריאלי, היא הסכימה להתפשר על העלאה בסך של 700 שקלים לחודש במעמד חידוש החוזה". (עלייה של כ-30%).

למרות ההתחשבות, החליטה משפחת טאובר לחפש לעצמה מגורים חליפיים. "אני עדיין חושב שאין הצדקה לשלם 3,000 שקלים לדירה הזו. למרות שאנחנו אוהבים אותה והדירה עצמה חמודה, היא אינה עונה עוד על הצרכים שלנו כמשפחה. רצינו דירה גדולה יותר ואם אפשר גם עם נוף יפה. הדירה הנוכחית פונה למגרש החניה".

"לא הגענו לחריש מתוך אידאולוגיה"

בקיץ הקרוב, לאחר שנתיים של מגורים בשכונה השיתופית, ולמרות העלויות הכרוכות במעבר דירה, תעבור משפחת טאובר לדירת 4 חדרים בשכונת אבני חן: "מצאנו דירה מטורפת בת 4 חדרים, עם נוף נהדר בסכום של 3,200 שקלים לחודש”.

טאובר מוסיף ומשתף בתחושותיו: "לא הגענו לחריש מתוך אידאולוגיה אלא בזכות מחירי השכירות הזולים, ועכשיו התחושה מעט מבאסת כי כבר לא כל כך זול פה. אמנם בהשוואה למרכז המחירים כאן הרבה יותר זולים, אבל אנחנו לא במרכז. אנחנו גרים בחריש ונסיעה למרכז דרך כביש 6 ולא בשעות העומס לוקחת שעה וזהו פרמטר כלכלי שגם צריך להילקח בחשבון".

אין הלימה בין המציאות לדרישות המשכירים

משפחת טאובר אינה היחידה שמתמודדת עם מחירי השכירות המאמירים. קרן אור איזרעאילוב (37), אם חד הורית ל-3 מתבגרים ודולה בהכשרתה, התגוררה ברחובות עד לפני כשנה.

איזרעאילוב שהתערתה במהירות בעיר והפכה לפעילה חברתית הקימה מיזם בשם "כל יכולות" הנותן מענה כלכלי וריגשי לאימהות חד הוריות בעיר, והיא גם חברה בוועד המנהל של עמותת חריש חופשית.

בעזרתו של מתווך, נכנסה משפחת איזרעאילוב לדירת 5 חדרים חדשה ברחוב רקפת בשכונת הפרחים. כחודש וחצי לפני מועד חידוש החוזה, הודיע בעל הדירה לאיזרעאילוב כי הוא מעלה את מחיר השכירות מ-3,400 שקלים ל-3,900 שקלים לחודש ולאחר מכן הסכים לרדת ל-3,800 שקלים.

"כשהגעתי לחריש לפני שנה, חתמתי על חוזה שלא היה לטובתי בכלל, ללא סעיף של אופציה לחוזה ובלי סעיפים חשובים אחרים. העלאת מחיר השכירות נתן לי את האות לצאת מהדירה ולעבור לדירה אחרת, גם אם איאלץ לשלם סכום גבוה יותר.

"מצאתי דירה באותה השכונה ברחוב סביון, 5 חדרים גם היא ובמחיר דומה של 3,800 שקלים ובתנאים טובים הרבה יותר", מספרת איזרעאילוב. "חובה שתהיה רגולציה במחירי השכירות בארץ. לא הגיוני שכל בעל דירה יכול לדרוש מחיר כראות עיניו".

"חריש עדיין לחלוטין עיר בבניה, אין יציאה לכביש 6, אין כאן תעסוקה וחסרים פה עוד המון דברים בכדי לדרוש את המחירים הגבוהים כפי שדורשים כיום", מוסיפה איזרעאילוב.

"חריש מקסימה וההון האנושי כאן מבורך. המון טבע ירוק מסביב, אוויר נקי, וייב נהדר וכייפי, מיקום נוח-שעה לצפון ושעה למרכז. רכשתי פה חברים ומכרים ואני מאד אוהבת את העיר, מבחינתי אני גרה במקום מושלם, אבל אין הלימה בין המציאות לבין מה שדורשים בעלי הדירות".

"גם החזר המשכנתא שלי עלה ב-500 שקלים"

טאובר מסכים עם איזרעאילוב ומבקש להעביר מסר לבעלי הדירות בחריש: "אני מקווה שבעלי הדירות יכנסו לפרופורציה, ועם כל הבנתי להעלאת הריביות והמשכנתאות, יתחשבו גם בנו, השוכרים".

ואכן, התייקרות המשכנתאות מהווה ככל הנראה גורם מרכזי בהחלטת המשכירים להעלות את דמי השכירות לשם יצירת איזון מול תשלום המשכנתא החודשי שהם משלמים. אך לא כולם פועלים כך.

בוקי ברדע, בעלת דירת 3 חדרים ברחוב יחד שבשכונת בצוותא השכירה לראשונה את דירתה בקיץ 2022 במחיר של 2,800 שקלים לחודש. כעת לפני חידוש החוזה בחרה ברדע שלא להעלות את מחיר השכירות.

"אני יודעת שהכל התייקר, גם החזר המשכנתא שלי עלה ב-500 שקלים, ולמרות זאת איני אוחזת בדעה כי נטל המשכנתא שלי אמור ליפול על השוכר. אני יודעת שאני יכולה לדרוש ולקבל גם 3,000 שקלים וגם 3,200 לחודש, אך כמי שגרה המון שנים בדירות שכורות, אני יכולה לגלות הזדהות עם השוכרים. זה שאני כבעלת דירה יכולה לדרוש סכום שכירות גבוה יותר עבור הדירה שלי, לא בהכרח אומר שזה מוצדק", כך ברדע.

עלייה של 1,000 שקלים

אירית שני (53) הגיעה לחריש מרחובות לפני ארבע שנים ומתגוררת בדירת 5 חדרים ששכרה ישירות מהקבלן ברחוב לוטם בשכונת הפרחים. כשנכנסה לדירה וחתמה על החוזה, מחיר השכירות עמד על 2,800 שקלים.

כעת, מספר חודשים לפני חידוש החוזה, מבקש הקבלן להעלות את מחיר השכירות ב-1,000 שקלים נוספים ושני בחרה לחזור לרחובות עם סיום החוזה.

"הגעתי לחריש כי מחירי השכירות היו מאד זולים ועכשיו המחירים כבר לא מצדיקים את המחיה היקרה הכרוכה במגורים באזור, הצורך בהחזקת רכב והנסיעות המרובות למרכז. מספרת שני. "אם הקבלן היה משחרר אותי מהחוזה לפני הזמן, הייתי עוזבת כבר עכשיו אבל אני עדיין כבולה בחוזה".

כמו שוכרים אחרים, גם שני מביעה תקווה לגבי עתידה של חריש: “אני מאד מקווה שהמחירים יחזרו להיות שפויים יותר ושיוקם בעיר אזור תעשיה. כרגע אני לא רואה הצדקה למחירים הגבוהים שדורשים".

על פי נתוני לוח דירות חריש, מחיר השכירות הממוצע לדירת 4 חדרים נע בין 3,300 שקלים ל-3,600 שקלים. לשם השוואה, במחצית הראשונה של שנת 2022 נעו מחירי השכירות לאותן דירות בטווח המחירים בין 2,900 ל-3,200 שקלים לחודש, כך שמדובר על עלייה של 12-13% בממוצע בשנה.

על פי נתוני הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה חריש בשנת 2022 הונפקו טפסי 4 (תעודות גמר) ל-547 יח"ד, לעומת שנת 2021 בה עמדה כמות תעודות הגמר על 2,533 יח"ד. נתון זה מצביע בצורה ברורה על ירידה בהיצע הדירות החדשות שנכנסו בשנה החולפת לשוק המגורים בעיר.

גרינברג מסכמת: "גם אם מסתכלים על הבנייה העתידית, למשל שכונת הטרפז, שרבים מתושביה העתידיים הם זוכים בני המקום שאין ברשותם דירה כלל, מדובר על עלייה בהיצע השכירות אך לא בהיצע הדירות למגורים, וגם העלייה הזו היא מצומצמת יחסית. הווקטור של חריש הוא שיהיה פחות היצע ולכן תמשיך עליית המחירים בעיקר בשוק השכירות".

לקריאה נוספת: חריש יקרה לי: האם משתלם לגור בחריש?

משפחות פרשין ופרדקין, המתגוררות מספר שנים בעיר, זכו בפרויקט דירה בהנחה במתחם הטרפז, לאחר שהשתתפו בעשרות הגרלות בערים אחרות. משפחת גולדשטיין השתתפה בפעם הראשונה וזכתה. כעת הן נערכות לשלב הבא: דירה במגדל או בבניין נמוך? דירה למגורים או להשקעה? מי יהיו השכנים ומה לעשות עם הריבית?

בשבוע החולף התפרסמו תוצאות ההגרלה של הפרויקט הממשלתי 'דירה בהנחה'. 499 זוכים מאושרים קיבלו הודעת זכייה בהגרלה לדירות בשכונת הטרפז בחריש, מתחם רבי הקומות הראשונים בעיר.

הביקוש לפרוייקט בטרפז היה גבוה. למעלה מ- 10,000 זכאים נרשמו לכל אחד משלושת הפרויקטים שהציעו דירה בהנחה בחריש.

624 דירות ייבנו במתחם הטרפז הממוקם בכניסה לעיר – בין כביש 6353 בואכה כיכר הזיתים לבין חלקה המזרחי של שכונת אבני חן. רוב הדירות (499) מיועדות לזכאים של משרד הבינוי והשיכון.

ביקושי השיא נולדו הרבה בזכות ההנחה המובטחת במחירי הדירות, בהשוואה למחירן בשוק החופשי. על פי ההערכות, עלות דירת 100 מ"ר עם מחסן וחניה בחריש, תסתכם בכ-1.3 מיליון שקלים (לאחר הנחה של 300 אלף ש"ח –  שיעור ההנחה המקסימלי הניתן במסגרת התוכנית).

ההגרלות במתחם הטרפז מטעם משרד הבינוי והשיכון הן, ככל הנראה, האחרונות בחריש בטווח הנראה לעין. טרם נודע אם גם ברובע המתוכנן החדש, חריש דרום, יהיו דירות בנות השגה לזכאים שיימכרו במחיר מוזל.

סיכויים נמוכים מאוד לזכאים, זכייה בטוחה לחרישאים

הביקושים הגבוהים ומספרן הנמוך של הדירות הובילו לסיכויי זכייה נמוכים מאוד, לזכאים שאינם מוגדרים כבני המקום. הסיכויים נעו בין 2.5% לזכייה בפרויקט של 'ליאם נחמיאס' שהציע 269 דירות, ועד 1.1% סיכויי הצלחה בלבד, לכל אחד משני הפרויקטים הנותרים, של 'י.א אלון' ו'ליאם הנדסה'.

לעומתם, זכאים העונים להגדרה של "בני מקום" בחריש (חסרי דיור שכתובת מגוריהם היא בחריש ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות) – נהנו מזכייה בטוחה. 154 עד 159 זכאים בלבד התמודדו על 199 דירות וזכו. כל שנותר להם הוא רק להמתין למקומם בתור לבחירת הדירה.

מחירי הדירות בעיר התייקרו

"חסרי הדיור" שהתגוררו בעיר בשכירות בשנים האחרונות, ראו את המחירים הולכים ומאמירים הן בתחום הדירות לרכישה והן בתחום השכירות. לראייה, השוואה לפרויקטים קודמים של דיור בר השגה בחריש מצביעה על התייקרות של כ-60% במחירי הדירות, במהלך חמש השנים האחרונות.

כעת, עם חזרתה של חריש למפת מיזמי הדיור המוזל, היו שהחליטו להעז ולהתמודד על האפשרות לרכוש דירה בעיר במחיר שמגלם הנחה של מאות אלפי שקלים בהשוואה למחיר השוק.

האם הזוכים בני המקום ייקחו את ההזדמנות בשתי ידיים? מה הם יעדיפו: דירה במגדל רב קומות או בבניין נמוך יותר, ומהן הציפיות והחששות שלהם לקראת העסקה הגדולה ביותר בחייהם?

"אנחנו מאוד מחוברים לחריש ואוהבים את העיר"

אלכס ואיגור פרשין זכו באפשרות לרכוש דירה בפרויקט של ליאם נחמיאס בשכונת הטרפז. השניים עברו לחריש מנתניה לפני 4 שנים והם עובדים במרכז הארץ ומתניידים ביומיום באופנועים.

"ברגע שראיתי שיש הגרלה בחריש ישר הלכתי על זה, לא היה לי ספק שזאת הזדמנות מעולה להגשים את החלום הישראלי ולקנות דירה. זו הפעם ראשונה שאנו משתתפים בהגרלה של חריש לאחר שניסינו את מזלנו בהגרלות בנתניה כבני מקום, וגם בחיפה, רמת גן, עפולה, טבריה, ירושלים, אשדוד, קדימה צורן, אלפי מנשה וכרמיאל", משתפת אלכס.

אז אתם הולכים על זה או שוקלים לוותר על הזכייה?
"אין שום סיכוי שנבטל את הזכייה. אנחנו מאוד מחוברים לחריש ואוהבים את העיר ובכללי – אם לא עכשיו לקנות דירה אז מתי?!"

אלכס מתייחסת גם למחירי הדירות שעלו בתקופת מגוריהם בעיר:  "מחירי הדיור בארץ ובחריש בפרט עלו מאוד בארבע השנים שאנחנו כאן, שלא לדבר על הריביות והאינפלציה. "לדעתי, המחירים בחריש קצת מוגזמים בהתחשב בנוחות, תעסוקה ופעילויות, אך חריש לא שונה מכל עיר במדינה שבה עולים המחירים בתקופה האחרונה".

"החשש העיקרי היה מהצביון של האיזור"

הדירה היא למגורים או להשקעה?
"נכון לעכשיו, הדירה שנרכוש תיועד למגורים, כמובן בתנאי שכאשר יגיע תורנו לבחור את הדירה, היא תהיה לטעמנו. במידה ולא, נרכוש אותה להשקעה ונהיה בעלי דירות הכי כייפית וטובים שיש".

דירה במגדל או בניין נמוך יותר?
"פחות חשובה לנו הקומה. נוף פרטי ומרפסת מספיק גדולה לאירוחי הקיץ, הם בגדר חובה מבחינתנו. היום אנחנו גרים בדירה עם מרפסת 50 של מ"ר, כך שקצת קשה לרדת ברמה אחרי זה".

חששות וציפיות?
"החשש העיקרי שהיה לי, ברגע שראיתי את המפה של הפרוייקט, היה מהצביון של האיזור. ביום הזכייה נסענו לראות את האיזור הריק שמיועד לבנייה וזה היה מאוד מרגיע. אהבתי את האיזור, הוא מאוד קרוב ליציאה של העיר, לחברים שרכשו דירה באיזור ואפילו להורים של בעלי שגרים בשכונת מעו"ף.

"בפן הכלכלי, יש חשש מעליית הריביות, פחד שלא נצליח לעמוד בתשלומים של המשכנתא הגבוהים, אבל מצד שני מסתכלים קדימה ויודעים שעדיף לקנות עכשיו, כי אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד. צריך רק לקוות שהכל יעבור חלק ושבעוד מספר שנים ניכנס לדירה שהיא שלנו".

בינגו בפעם הראשונה

ענבל גולדשטיין זכתה בפרויקט של ליאם הנדסה. היא מתגוררת עם שלוש בנותיה כבר למעלה מ-6 שנים בחריש, אליה עברה המשפחה מתל אביב.

"מדובר בניסיון הראשון שלי להתמודד בהגרלה לדירה בהנחה. ההחלטה לגשת הפעם להגרלות, הגיעה בעקבות אפשרות כלכלית וסכום התחלתי קטן שלא היה בעבר.

"המחירים מאוד גבוהים בכל הארץ וגם בחריש בפרט. האפשרות לרכוש דירה עם הון עצמי לא גבוה, באופן יחסי לשוק החופשי, היא שהניעה אותי לגשת להגרלה".

אז את הולכת על זה או שוקלת לוותר על הזכייה?
"אין סיכוי שאוותר על הזכות".

"קומה עשרים ומעלה? איו מצב"

האם הדירה תיועד למגורים או להשקעה? ענבל מציינת שמוקדם עדיין להחליט: "ההחלטה תלויה מאוד במבחר שיעמוד בפניי בשלב בחירת הדירה. אם זו תהיה דירה שתתאים לצרכים שלנו מבחינת מיקום, כיוון ואוכלוסיה כמובן שאבחר לגור בה".

עם זאת, יש לה כבר העדפות ברורות לקומה: "אני אישית לא אוהבת מגדלים. קומה עשרים ומעלה? אין מצב. בהחלט מדובר בדילמה. לי הכי חשוב כיווני האוויר והנוף ולפי זה אבחר את הדירה. אני מעדיפה קומה גבוהה בבניין נמוך. כך או כך, עוד מוקדם לעסוק בזה".

חששות וציפיות?

"יש חששות מהגעה של אוכלוסייה חרדית בדלנית לפרויקט. יש חששות כמובן גם מקצב ההתקדמות של הפרויקט בתקווה שלא יהיו עיכובים משמעותיים. מקווה לפגוש דירות עם סטנדרט בנייה גבוה, ובמישור הכלכלי, מקווה שאצליח להוציא את העסקה הזו לפועל ולרכוש דירה בחריש".

"אפילו בג'סר א זרקא ניסינו את מזלנו"

רעות ואבישר פרדקין, נשואים והורים לשלושה ילדים. אבישר עובד בחברת אלקטרוניקה בכפר סבא ורעות היא מתווכת נדל"ן מקומית. בני הזוג מתגוררים בחריש זה 5 שנים וגם הם זכו בהגרלה לרכישת דירה בפרויקט של ליאם נחמיאס.

"ניסינו לא מעט פעמים לזכות בעבר וזו הפעם הראשונה שזכינו, לא אגזים אם אומר שניגשנו עד כה לכ-20 הגרלות ברחבי הארץ. אפילו בג'סר א זרקא ניסינו את מזלנו. הפעם זה הצליח לנו ובחריש", אומרת רעות.

אז את הולכת על זה או שוקלת לוותר על הזכייה?
"זכינו במחיר למשתכן בפרוייקט של ליאם נחמיאס במקום אחד לפני הסוף. מניסיוני, הדירות  במקומות האלו הן לרוב הדירות היקרות ביותר או הפחות מבוקשות, לכן עוד לא החלטנו אם לקנות או לוותר על הזכייה. בסופו של דבר ההחלטה לעשות את הצעד היא נטו עסקית. כאחת שחיה ונושמת נדל"ן, החשיבה שלנו היא להתחיל במשהו שיעניק לנו קרש קפיצה. בנוסף, אני מאוד מאמינה בחריש ובעלייה הגדולה של המחירים שתגיע בעתיד, ומשם השמיים הם הגבול".

"דמי האחזקה במגדלים הם בדרך כלל גבוהים"

מה דעתך על המחירים בעיר?
"לדעתי, ועל בסיס ראייתי המקצועית, המחירים נראים לי סבירים ותקינים לחריש ולתקופת הזמן בה נקבל את הדירה".

רעות מציינת כי ההעדפה הברורה של בני הזוג היא לרכוש דירה במגדלי רבי הקומות המתוכננים. "דמי האחזקה במגדלים הם בדרך כלל גבוהים ובאופן טבעי מושכים אל הפרויקט אוכלוסייה חזקה עם כוח קנייה גדול יותר לעיר, מה שיאפשר לנו לדרוש יותר ולקבל יותר, אם יהיה מדובר, בסופו של דבר, בעסקה להשקעה".

חששות וציפיות?
"הפחד שלי הוא כמו של כל אדם שרוכש דירה מקבלן: אתה לעולם לא יודע מי יהיו השכנים, מה יהיה הפיתוח סביב השכונה בטח בחריש שהיא עיר שנמצאת בהקמה מתמדת. אנחנו חוששים שהסיפור של מעו"ף יחזור על עצמו גם ברובע הטרפז. אם קצב פיתוח המסחר והתעסוקה לא ידביק את הפיתוח למגורים זה ישפיע על איכות החיים שם.

"מהריביות שעולות כל הזמן אנחנו פחות חוששים מהסיבה הפשוטה, שהכל יחזור על מקומו בשלום בהמשך. זו רק תקופה והיא תעבור".

הריבית המאמירה והאינפלציה משנות את כללי המשחק וגורמות לקבלנים ויזמי נדל"ן לשבת על הגדר. בהתאם, שיווק שטחי המסחר והתעסוקה בחריש הופך למורכב ומאתגר יותר: המכרז לשיווק שטחי הנדל"ן המניב בטרפז נכשל ופרסום מכרז הקאנטרי מתעכב: "הנושא הכלכלי במכרז נבדק שוב"

רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז לשיווק המגרשים המיועדים להקמת שטחי מסחר ותעסוקה במתחם הטרפז, אולם המכרז נסגר לאחרונה ללא מציעים.

כזכור, בנובמבר 2022, המכרז להקמת בנייני המגורים באותו מתחם נסגר בהצלחה, ושלושה יזמים יבנו את רבי הקומות הראשונים בחריש.

כישלון המכרז להקמת שטחי התעסוקה והמסחר בטרפז אינו חריג בנוף החרישאי. מספר מכרזים שפורסמו בעבר להקמת שטחי תעסוקה ומכרז בשכונת מעו"ף נכשלו, ובינתיים נרשמה רק הצלחה אחת, שיווקו של מגרש מסחר ראשון בשכונת מעו"ף בו זכתה החברה ליאם הנדסה.

בימים אלה פרסמה רמ"י גם מכרז להקמת בית אבות בשכונת הפרחים. זהו ניסיונה השלישי לשווק את המגרש ליזמים, לאחר שהמכרז נכשל בשני הסבבים הראשונים, האחרון בהם בדצמבר 2022. ראוי לזכור כי בחודשים הקרובים עתידים לצאת לשיווק גם שטחי המסחר הראשונים ברובע חריש דרום.

המכרז נכשל "בגלל הטיימינג"

רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין, מעריך כי כישלון המכרז לאזור התעסוקה והמסחר בטרפז נובע מסיבות לאומיות ועולמיות.

"המגרש במיקום מצוין, ממש בכניסה לדרך ארץ בסמוך לפארק העירוני החדש שמוקם בימים אלו. עפ"י התב"ע מותר לבנות במגרש הזה מבנה משולב של כ-4,000 מ"ר מסחר וכ-21 אלף מ"ר ברוטו לתעסוקה (משרדים). מחיר המינימום של המכרז דווקא היה בגבולות הסביר".

"אם המגרש היה כולל רק שטחי מסחר אין לי ספק שהמכרז היה מצליח, אך רצון המתכננים, כמו גם רצון העירייה, להגדיל את היקף התעסוקה ברשות חייב יצירת מתחם משולב (מסחר + משרדים).

"בימים אלו, שיווק מתחם משולב בחריש כרוך באי וודאות גדולה, בטח בהיקף כזה ובכמות כזו של משרדים".

רוזנטל מסביר כי 21 אלף מ"ר לתעסוקה הוא שווה ערך לכ-2/3 משטחו של המגדל המרובע בעזריאלי. "זה לא מעט", הוא פוסק.

רוזנטל מציין כי מעבר לקושי הברור של שיווק שטחי משרדים גדולים בחריש, קיים גורם מעכב נוסף, המצב השורר כרגע בענף הנדל"ן לאור העלאת הריביות, שמשפיע משמעותית גם על התחום המסחרי.

"חברות לא נוטות לעשות עכשיו עסקאות מסוכנות כי מחיר המימון יקר, ועל כן כדי להיכנס לעסקה שטומנת בתוכה סיכון גדול באשר לסיכויי ההצלחה של השיווקים בחריש, צריך משקיע עם כיסים עמוקים ואמונה מאוד גדולה. במילים אחרות, הסיבה שהמכרז הזה נכשל היא הטיימינג שלו".

הריבית הגבוהה מרחיקה את היזמים

חיזוק לדבריו של רוזנטל ניתן למצוא בדברים שנשא אהרון דינוביץ, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים פתח תקווה, בכנס מקצועי שקיים הארגון לאחרונה.

"שוק הנדל"ן נמצא כיום בתקופה מאתגרת מאוד. קיפאון במכירות, סביבת ריבית גבוהה שמייקרת עבור הרוכשים את המשכנתא ושולחת אותם לשבת על הגדר, ועבור היזמים והקבלנים מייקרת את הוצאות המימון ומרחיקה רבים מהם מהשוק. קיים גם חוסר ודאות כללית בהיבט הפוליטי עם המהפכה המשפטית, ההפגנות והממשלה שלא ממש מתפקדת".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו, ציין גם הוא כי "המציאות בשוק הדיור כיום וגם המצב הכלכלי של המדינה, מורכב מאוד. העלאת הריבית היא גלולת רעל לכלכלה ולענף הבנייה".

מכרז הקאנטרי: האם יש היתכנות כלכלית?

הקיפאון הארצי בענף הנדל"ן משפיע גם על התוכניות העירוניות. ב-21 במרץ 2023 משרד הפנים אישר לעיריית חריש לפרסם בשנית את המכרז להקמת הקאנטרי, בהתאם לחומרים שהעירייה הגישה. למרות האישור, בעירייה לא ממהרים לפרסם את המכרז החדש, אלא בוחנים אותו ואת המצב החדש בשבע עיניים.

על פי פרסומים קודמים של העירייה נעשו שני שינויים בתנאי המכרז, האחד שינוי המגרש משכונת מעו"ף למגרש 801 בשכונת הפרחים, מגרש שדורש עלויות פיתוח נמוכות יותר בהשוואה למגרש הקודם, שינוי להקל על הוצאות היזמים.

השני, מתן תמריצים לקבלנים וליזמים ויצירת 'רשת ביטחון כלכלית' ליזם באמצעים שונים.

"אני מאוד מקווה שבתנאי השוק של היום יש למכרז הקאנטרי היתכנות", מציין שלמה קליין, סגן ראש עיריית חריש ביחס לתנאי השוק החדשים בו פועל ענף הנדל"ן.

"הרבה קבלנים ישבו כעת על הגדר"

יוסי גולדמן, חבר המועצה והממונה על העסקים בעיר מודע גם הוא למצב ומתייחס לשני המכרזים. לדבריו, כישלון המכרז של אזור המסחר בטרפז מטופל על ידי רמ"י ואין לעירייה קשר כלשהו לפרסום המכרז, כישלונו ו/או הצלחתו.

"המכרז לשטחי תעסוקה נסגר בלי מציעים. נחכה לפרסום המכרז השני בתקווה שיזם כלשהו ייגש. במקרה של כישלון שני, השטח יצא למכרז מדף (במחירים נמוכים יותר. ר.פ)  ויזכה אז ביזם, כפי שהיה בעבר עם נחמיאס במעו"ף, שהבין בסוף שזה כלכלי עבורו והלך על זה".

"כל נושא הריביות משפיע כעת מאוד על כל הענף. מדברים על ריביות של 10% שנתי, ובהנחה שכל פרויקט אורך מינימום שנתיים, אז 20% מעלות הפרויקט היא רק ריביות – מה שאומר שהרבה קבלנים ישבו כעת על הגדר.

"אנחנו מבינים שכל נושא הקאנטרי משתנה, ולכן גם המכרז טרם פורסם. התחשיבים של הקבלנים יהיו שונים כעת. קבלן לא ייגש לבנות קאנטרי אם עלויות הפרויקט מתייקרות ב-20%. מדובר בהרבה מאוד כסף על פרויקט ששוויו כ-40 מיליון שקל.

"לכן הנושא הכלכלי נבדק שוב. אנחנו עדיין בדיונים, אנחנו בוחנים מה צריך לשנות ולשפר כדי שזה יהיה רלוונטי וכדי שתהיה כדאיות כלכלית למציעים. אנחנו בקשר עם מתעניינים ומנסים להבין מגופים שעוסקים בתחום מה אטרקטיבי ומה לא, מה כדאי ומה נחשב לרשת ביטחון טובה. הדברים בבדיקה".

מגמות עולמיות משפיעות

בתשובה לשאלה האם יש צפי /הערכה לגבי לוח הזמנים לפרסום המכרז, משיב גולדמן: "לא יהיה אחראי לדבר על לוחות זמנים. גם אנחנו רוצים שהמכרז יצא אבל יותר חשוב שהוא יצליח ושיהיה זוכה. בשלב הזה עדיף לתת לאנשי המקצוע לעשות את הבדיקות ונראה איך מתקדמים עם זה", הוא מסכם.

גם רוזנטל מודה שלא ברור מה הלו"ז הצפוי לשינוי המגמה: "כרגע, רוב הקבלנים מחכים ולא נכנסים לעסקאות מסוכנות, אלא בעיקר מנסים לשרוד את המצב, בטח אלו שממונפים משמעותית על הקרקעות שלהם.

"שינוי מגמה יתרחש בעיקר בעקבות שינויים בסוגיות מאקרו כלכליות עולמיות. ישראל מצויה במצב די טוב ביחס לעולם, אבל כל עוד ברמה הגלובלית האינפלציה תמשיך לדהור, גם אצלנו המגמה לא תשתנה".

לקריאה נוספת: 1.3 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים: מאות דירות חדשות יוגרלו בחריש

499 דירות חדשות ישווקו לזכאי משרד הבינוי והשיכון במתחם הטרפז, רובע רבי הקומות החדש של חריש, במסגרת מכרז "דירה בהנחה". 199 מתוכן ישווקו ל"בני המקום"  – חסרי דיור שכתובת מגוריהם היא בחריש ב-3 השנים האחרונות. הקבלנים: "אנו מאמינים גדולים בהבטחה שנרקמת בעיר חריש"

ביום ראשון ה-16 באפריל תיפתח ההרשמה להגרלת דירות לזכאים בחריש במסגרת התוכנית הממשלתית "דירה בהנחה". ההרשמה תיסגר ב-7 במאי ועל פי משרד הבינוי והשיכון, עשרה ימים לאחר סגירת ההרשמה, צפויה להתקיים ההגרלה, שלאחריה יפורסמו שמות הזוכים.

בדומה להגרלות שקידם משרד הבינוי והשיכון בתוכניות ממשלתיות קודמות כמו "מחיר למשתכן", זכאי התוכנית רשאים להירשם לשלוש ערים שונות, ולכלל ההגרלות בערים אלו.

כ-9,000 דירות יוגרלו ברחבי הארץ. בחריש יוגרלו 499 דירות במתחם הטרפז, מתחם רבי הקומות הראשונים בעיר. 199 דירות מתוכן מיועדות ל"בני מקום" – חסרי דיור שכתובת מגוריהם היא בחריש ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות.

יש לציין כי בסבב ההגרלות הנוכחי, יורשו לראשונה להשתתף גם זוגות העומדים להינשא, זאת על ידי המצאת אסמכתה מהרבנות או לחילופין באישור נוטריוני של עורך דין.

דיור בר השגה בשכונות חריש

אין זו הפעם הראשונה שבה חריש נכללת במפת מיזמי הדיור המוזל. בשנים 2018-2017 הוגרלו בחריש כ-1,500 דירות במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן", מתוכן למעלה מ-600 דירות בשכונת מעו"ף, כ-700 דירות בשכונת בצוותא ולמעלה מ-100 דירות בשכונת הפרחים.

לזוכים בהגרלות הראשונות של מחיר למשתכן ניתנה האפשרות לקנות דירה, שמחירה הממוצע באותה תקופה עמד על כ-800 אלף שקלים בלבד (לדירות 100 מ"ר). מאז התייקרו מחירי הדיור לזכאים בכחצי מיליון שקלים.
פרט לפרוייקט אחד שהתעכב ובנייתו נשלמת בימים אלה, רובם המוחלט של מיזמי הדיור המוזל ששווקו בחריש, התקדמו באופן משביע רצון הן ביחס למשך הזמן עד לקבלת היתרי בנייה והן בהתייחס לקצב פיתוח ובינוי גבוה.

כלל הדירות במכרז הקרוב יוגרלו ברובע רבי הקומות "הטרפז", בשלושה פרוייקטים שיבנו הקבלנים ליאם הנדסה, ליאם נחמיאס ו-י.א. אלון בנייה.

ברובע המגדלים הראשון בעיר, ייבנו בסך הכל 624 יחידות דיור (20% מתוכם יימכרו בשוק החופשי) והוא כולל 2 מגדלים בגובה של 27 קומות, שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות וארבעה בניינים נוספים בני 10-7 קומות.

"מחירי הדירות יתפתחו יחד עם העיר"

חברת י.א אלון, שבנתה בעבר פרויקט מגורים בחריש, תקים ברובע הטרפז מגדל בן 26 קומות עם 120 יח"ד, ובניין מרקמי עם 24 יח"ד בלבד. בסה"כ תבנה החברה 144 יחידות דיור, 80% מתוכן יימכרו לזכאים במתכונת ״דירה בהנחה״.

"השתדלנו לייצר תמהיל דירות מגוון מאוד במסגרת ההגבלות והוראות התב״ע", מציין דניאל יצחק, סמנכ"ל החברה. "השתדלנו לתת מענה לחתך אוכלוסייה גדול ככל הניתן. אנו מקווים מאוד להתקדם להגשת והשגת היתר בנייה עוד בשנת 2023 ובהתאם לכך כמובן להתחיל בעבודות הבנייה".

לדברי יצחק הדירות הקטנות ביותר הן בנות 91 מ"ר והגדולות ביותר הן 195 מ"ר. עוד מתכננת החברה לבנות דירות בגדלים משתנים: 120 מ"ר, 135 מ"ר, 150 ו-170 מ"ר.

"י.א אלון בנייה מכוונת אסטרטגית לבנייה בערים ויישובים מתפתחים ולא בערים מבוססות, מתוך חשיבה שביעדים הללו ניתן לרכוש קרקע במחיר מוזל ובשאיפה שמחירי הדירות יתפתחו יחד עם העיר עצמה. לכן בחרנו לגשת למכרז לבניית פרויקט מגורים נוסף בחריש", מרחיב יצחק.

"הפעם מדובר על הקמת מגדלים ראשונים בחריש וזה יהיה מיוחד ואטרקטיבי. אנו שמחים להיות מהראשונים. כרגע מדובר בסגנון חדש בעיר, אך אני מניח שהוא יושרש בעיר בשנים הקרובות".

בקרוב: היתר לתחילת עבודות הבנייה

חברת ליאם הנדסה תבנה אף היא 144 דירות, בבניין אחד בעל 16 קומות ושלושה בנינים נוספים כ-9 קומות. 115 דירות יימכרו במסגרת תוכנית ׳דירה בהנחה׳ ו- 29 דירות בלבד יימכרו בשוק החופשי. החברה תבנה בנוסף גם כ-2,500 מ"ר שטחי מסחר בחזית הרחוב.

ליאם הנדסה בנתה בחריש את המרכז המסחרי השכונתי "אלה" ובשנה החולפת זכתה במכרז להקמת מתחם תעסוקה, מסחר ומשרדים בשכונת מעו"ף. פרויקט הטרפז הוא פרויקט הבנייה השלישי שלה בעיר.

גיא סחלי, מבעלי חברת 'ליאם הנדסה' ציין, כי תמהיל הדירות יכלול דירות גן, 4, 5 ו-6 חדרים: "יתוכננו דירות מרווחות וגדולות ככל הניתן עם כיווני אוויר פתוחים. בנוסף יוצמדו לכל דירה מחסן דירתי וחניה תת קרקעית. בשטחים המשותפים ייבנו מועדון דיירים ומתקנים לטובת הדיירים".

סחלי מעריך כי היתר לתחילת עבודות הבנייה יתקבל תוך חודשים ספורים. "עיריית חריש ומשרד הבינוי והשיכון מקדמים את השלמת עבודות הפיתוח בשכונה. במקביל, העירייה נותנת רוח גבית חיובית לקידום תכנון מהיר שמיטיב עם צורכי העיר".

עוד הוא מציין: "קבוצת ליאם הנדסה זיהתה את הפונטציאל בעיר חריש, את קצב גדילתה המהיר ואת המגוון הדמוגרפי מכל רחבי הארץ – שנותנים לנו כחברה יזמית, מרחב פעולה תכנוני גמיש וודאות גבוהה יחסית לערים אחרות", משתף סחלי.

"בנוסף, חריש היא פרויקט לאומי, עיר חדשה עם חזון ורצון לפיתוח מהיר ומציאת פתרונות מיידים לתושבים ולעיר. שכונות חדשות, מערכת חינוך ושירותים קהילתיים מעוררי השראה, הפארקים, המתקנים והשטחים הפתוחים, הם דבר להתקנא בו ביחס לשאר הערים בישראל. אנו מאמינים גדולים בהבטחה שנרקמת בעיר חריש".

300 אלף שקלים הנחה

על פי כללי התוכנית הממשלתית, שיעור ההנחה במסלול דירה בהנחה, מוגבל ל-20% ממחיר הדירה (כולל מע"מ) או כ-300 אלף שקלים, הנמוך מבין השניים.

כמה, אם כן, תעלה דירה טיפוסית של 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר עם מחסן וחניה? על פי ההערכות, עלות דירה במסגרת התוכנית, תסתכם בכ-1.3 מיליון שקלים (לאחר ההנחה).

ואכן, על פי סקירת הנדל״ן של חריש סיטי, המבוססת על נתוני רשות המסים, המחיר למ״ר בחריש הגיע לאחרונה לכ-16,000 שקלים. המשמעות היא כי דירות 100 מ״ר בשוק החופשי (מקבלן ומיד שנייה) נמכרות כיום בעיר במחיר הנע סביב 1.6 מיליון שקלים. מכאן שדירות 100 מ״ר בעלות של 1.3 מיליון שקלים אכן משקפות הנחה של כ-20% או לחילופין כ-300 אלף שקלים ממחירי השוק.

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, ציין כי המדינה מתכננת להגריל בשנה הקרובה אלפי דירות במגוון ישובים בכל רחבי ישראל ולכלל האזרחים. "אנו נאפשר לזוגות הצעירים ולמחוסרי הדיור, דיור בר השגה בהנחה משמעותית ובאזורים מסוימים יינתנו גם מענקים גבוהים בכדי שאזרחי המדינה יוכלו להתחיל לבנות את עתיד משפחתם", הצהיר השר גולדקנופף.

לקריאה נוספת: הצלחה למכרז הטרפז: הזוכים יבנו את רבי הקומות הראשונים של חריש

רשות מקרקעי ישראל שיווקה ליזמים את הקרקע לבניית מתחם הטרפז בכניסה לעיר. הזוכות במכרז הן ליאם נחמיאס, ליאם הנדסה וי.א אלון בנייה, שלוש חברות להן הכרות מוקדמת עם חריש. היזמים ישלמו תמורת הקרקע 183 מיליון שקלים ויבנו 624 יחידות דיור. מרביתן יימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה. "אלו בשורות טובות לעיר"

רשות מקרקעי ישראל פרסמה השבוע (א') את תוצאות המכרז לבניית מתחם הטרפז. המתחם ממוקם בכניסה לעיר – בין כביש 6353 בואכה כיכר הזיתים לבין חלקה המזרחי של שכונת אבני חן – אזור מרכזי מאוד עם נגישות גבוהה ליציאה מהעיר.

במכרז זכו שלושה יזמים, בעלי הכרות מוקדמת עם חריש. השלושה ישלמו יחדיו תמורה כוללת של למעלה מ-183 מיליון שקלים כולל הוצאות פיתוח לבניית 624 יחידות דיור, רובן יימכרו במסגרת תוכנית מטרה והשאר בשוק החופשי.

במתחם הגדול מבין השלושה שהוצעו לשיווק, זכתה חברת ליאם נחמיאס, שבונה בימים אלו את פרויקט High מול המצפה, בקצה שכונת מעו"ף.

החברה תבנה במתחם הטרפז 336 יחידות דיור עבורן תשלם 34.3 מיליון שקלים בתוספת הוצאות פיתוח של 53 מיליון שקלים. 120 יח"ד מתוכן תבנה ליאם נחמיאס באחד ממגדלי רבי הקומות (27 קומות) המתוכננים במתחם.

ליאם נחמיאס התמודדה מול 6 הצעות נוספות שהוגשו על ידי יזמים, וזכתה במחיר שנמוך מערך השומה של המתחם (גובה התשלום שדרשה רמ"י במכרז) ב-4.5 מיליון שקלים. התמורה בשאר ההצעות היתה נמוכה אף יותר.

ליאם הנדסה גרופ בע"מ זכתה במתחם לבניית 144 יחידות דיור תמורת כ-22.5 מיליון שקלים ו-30.2 מיליון שקלים הוצאות פיתוח, כמו גם בינוי של כ-2,500 מ"ר לתעסוקה ומסחר (במבנה הפונה לרחוב שוהם). גם חברת ליאם הנדסה זכתה במכרז במחיר שנמוך משמעותית, 12 מיליון שקלים פחות, מערך השומה של המתחם. המתחם זכה לחמש הצעות.

לליאם הנדסה הכרות מוקדמת עם חריש ופרויקט הטרפז אינו הראשון שלה בעיר. החברה זכתה בשנה האחרונה במכרז לבניית מתחם מסחרי ראשון בשכונת מעו"ף.

גבוה ממחיר השומה

במתחם השלישי במכרז זכתה י.א אלון בנייה. החברה תבנה 144 יחידות דיור ותשלם תמורת הקרקע 19.1 מיליון שקלים והוצאות פיתוח של כ-24 מיליון שקלים. חברת י.א אלון בנייה תבנה את מגדל המגורים השני המתוכנן במתחם, המתנשא גם הוא לגובה 27 קומות.

המתחם, שמשתרע על שטח של 6.8 דונמים, הוא היחיד במכרז ששווק במחיר גבוה ממחיר השומה שלו (16.1 מיליון שקל). המתחם זכה לחמש הצעות.

גם לחברת י.א אלון בנייה הכרות מוקדמת עם חריש. החברה בנתה פרויקט מגורים כולל חזית מסחרית בשדרת דרך ארץ, שכונת החורש.

מתחם הטרפז ממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר ולמרכז העירוני העתידי (מעו"ף) והוא כולל כאמור 2 מגדלים בגובה של 27  קומות (120 דירות בכל בניין). עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

רבי קומות כסימן הכר

על פי תנאי המכרז 374 יחידות ימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה ו-250 יחידות יימכרו בשוק החופשי.

עוד מתוכנן במתחם בינוי של למעלה מ-20 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה – אולם הם לא כלולים במכרז זה.

רונן רוזנטל, כלכלן אורבני ושמאי מקרקעין מציין שרשות מקרקעי ישראל בחרה, ככל הנראה, להפריד בין המכרזים ולהוציא מכרז נפרד לבינוי שטחי המסחר, כדי לתרום להצלחת מכרז הדיור כמו גם להצלחת בינוי ושיווק שטחי המסחר, שדורשים התמחות ייחודית.

"הצלחת שיווק מתחמי הדיור במתחם הטרפז היא חדשות טובות לעיר", מציין רוזנטל. "במתחם ייבנו בפעם הראשונה בעיר מגדלי מגורים, ביניהם שני מגדלי מגורים יוקרתיים בני 27 קומות, אשר יתרמו להטרוגניות של הבנייה בעיר ולאפשרויות המגורים שעומדות בפני התושבים.

"מגדלים הם טרנד שעומד להישאר איתנו עוד זמן ממושך ובערים רבות בארץ כמו נתניה, הוד השרון ואשדוד נבנים רבי קומות. מנגד, יש לזכור כי מגורים בדירות במגדלים דורשות תחזוקה שוטפת גבוהה ועלויות גבוהות יותר לדיירים והן נמכרות במחירים גבוהים. לכן ניתן לומר כי רבי הקומות במתחם הטרפז ימשכו לחריש, בסבירות גבוהה, אוכלוסייה חזקה מבחינה כלכלית. יחד עם העלייה במחירי הנדל"ן בחריש ניתן לומר כי חריש מתייצבת מבחינת מחירי הנדל"ן בה".

וכמה תעלה דירה טיפוסית של 4 חדרים (100 מ"ר) עם מחסן וחניה במתחם החדש? רונזטל מציין כי דירה בשוק החופשי תעלה כ-1,550,000 שקלים לפני הצמדות. רוכשי מחיר מטרה יקבלו הנחה של של 20% המהווה 310 אלף שקלים. במילים אחרות, מחיר הדירה הסופי לזכאים, יעמוד על 1,245,000 שקלים. מחיר זה משקף עלייה של כ-500 אלף שקלים במחירי הדירות לזכאים בחריש בחמש השנים האחרונות.

ראוי להזכיר כי תכנון מתחם הטרפז ארך מספר שנים ועבר גלגולים שונים. במאי 2021 התוכנית אושרה סופית וביוני 2022 פרסמה רמ"י את המכרז לראשונה. ההערכות הן כי הבינוי יתנהל בקצב מהיר יחסית. יו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, מושיק גולדשטיין, התחייב כי הוועדה תנפיק היתר בנייה ליזמים תוך 10 ימים לאחר שיגישו את התוכניות כנדרש וזאת במטרה להאיץ את הבנייה ולקדם את הבנייה החדשה. "נתכנס מספר פעמים בחודש לצורך הנפקת היתרי בנייה, וזאת במטרה לחזק את חריש כעיר מובילה בארץ וכמרכז עירוני בשרון הצפוני", הוא סיכם.

לקריאה נוספת: מעו"ף: מתחם מסחרי ראשון יוקם בשכונה

מכרז היזמים למתחם ״הטרפז״ ייסגר בקרוב ורוב יחידות הדיור בו יימכרו לזכאים במסגרת תוכנית ״מחיר מטרה״. נתוני המכרז ליזמים מלמדים כי עלות דירת 4 חדרים סטנדרטית במסגרת התוכנית, תעמוד על כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחה של כ-300 אלף שקלים. השוואה לפרויקטים קודמים של דיור בר השגה בחריש מצביעה על התייקרות של כ-60% במחירי הדירות, במהלך חמש השנים האחרונות

בנובמבר הקרוב ייסגר המכרז ליזמים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה לבניית 624 יחידות דיור ו-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ב-3 מתחמים במתחם ״הטרפז״. המתחם הינו חלק משכונת אבני חן וממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר (כיכר הזיתים) מול הפארק העירוני העתידי.

התב"ע לשכונת הטרפז אושרה כבר במאי 2021 ובמסגרתה ייבנו מאות יחידות דיור בבנייה רוויה הכוללת, לראשונה בעיר, מגדלים בני 27 קומות. עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

על פי תנאי המכרז 20% מכלל הדירות, היקרות מביניהן, יוקצו למכירה בשוק החופשי ואילו שאר הדירות ימכרו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה" של משרד הבינוי והשיכון.

הנחה של 300 אלף שקלים לזכאים

המכרז קובע כי היזמים יתחרו על ההצעה הגבוהה ביותר עבור הקרקע. המכרז כולל שלושה מתחמים שונים, לאחד מהם (מתחם 72038) נקבע מחיר מינימום של כ-10 מיליון שקלים לפני מע"מ, בשל שטחי המסחר הנכללים בו. לשניים האחרים לא צוין מחיר מינימלי עבור הקרקע.
עוד נקבע כי השווי למ"ר בנוי יעמוד על 12,400 שקלים + מע"מ (14,508 שקלים למ"ר כולל מע"מ).

"שווי מטר בנוי עיקרי" משקף את העלות לפיה יחושב מחיר הדירה וממנו תיגזר ההנחה לזכאי משרד השיכון. כך לדוגמה, דירת 100 מ"ר סטנדרטית במתחם הטרפז בקומות האמצעיות, (בתוספת חישוב חלק יחסי של שטחי מרפסות, חניה ומחסן) תעלה לזוגות צעירים כ-1.3 מיליון שקלים, זאת לאחר הנחת זכאים של 300 אלף שקלים.

דיור בר השגה ב-1.3 מיליון שקלים

האם דירת 4 חדרים בסכום של 1.3 מיליון שקלים עדיין משקפת דיור בר השגה לזוגות צעירים?
השוואה למחירי הדירות בחריש במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" בין השנים 2018-2017 מגלה כי מחיר מ"ר בנוי עמד אז על כ-7,500 שקלים ודירות בגודל של 100 מ"ר נמכרו לזכאים (לאחר הנחה) במחיר שנעו סביב ה-800 אלף שקלים.

המכרז הנוכחי משקף אם כן, עלייה של כ-60% במחירי הדירות המסובסדות במהלך חמש השנים האחרונות.

ראוי לזכור כי בשנים האחרונות חלה התייקרות משמעותית במחירי הדירות בישראל ובחריש בפרט וכי גם תוכנית ׳מחיר למשתכן׳ וגם תוכנית ׳מחיר מטרה׳ הנוכחית, משקפות הנחות של מאות אלפי שקלים ביחס למחירי השוק.

מחירי הדירות שיימכרו בשוק החופשי במתחם צפויים להיות גבוהים משמעותית. דירות היוקרה, בדגש על הקומות הגבוהות במגדלים, יחצו, כך נראה, שיאים חדשים במחירי הדיור בעיר.

לקריאה נוספת: סקירת הנדל״ן של חריש סיטי: המכירות הוכפלו, המחירים זינקו

624 יחידות דיור ברבי קומות המתנשאים עד לגובה של 27 קומות, וכ-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, מתוכננים להקמה בשכונת אבני חן, בכניסה לעיר. רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרז ליזמים להקמת מתחם הטרפז

הליך השיווק של מתחם הטרפז (תוכנית חריש 1/י'), הכולל 624 יחידות דיור ברבי קומות ועוד כ-20 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ייפתח בקרוב, כך הודיעה היום עיריית חריש.

מכרז שיווק הקרקע פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והוא מזמין את היזמים להציע הצעות לרכישת זכויות חכירה לבניית המתחם. על פי המכרז 374 יחידות ימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה ו-250 יחידות יימכרו בשוק החופשי.

המכרז של רשות מקרקעי ישראל מתקיים על פי מחיר מטרה, כלומר ההצעה הגבוהה ביותר ביחס למחיר הקרקע, כאשר ייעוד המגרשים הינו בנייה רוויה למגורים ולמסחר. הזוכה במכרז יישא גם בכל הוצאות הפיתוח.

שיווק המתחם עוכב עד לקבלת החלטת ממשלה חדשה

על פי הנחיית ראש העיר יצחק קשת, עיריית חריש עיכבה את השיווק הדירות למרות שהתב"ע אושרה כבר בשנה שעברה על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה, והציבה כתנאי את קידום החלטת ממשלה חדשה לחריש.עוד סוכם ששיווק הדירות יקודם רק בשיתוף פעולה עם העירייה תוך התחשבות בצורכי העיר. כעת, לאחר שעברה החלטת הממשלה נפתחה הדרך לתחילת שיווק יחידות הדיור.

המתחם המדובר ממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר ולמרכז העירוני העתידי (מעו"ף) והוא כולל בין היתר 2 מגדלים בגובה של 27 קומות (120 דירות בכל בניין). עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

רבי הקומות אשר ממוקמים בכניסה לעיר, ייראו למרחוק ויהוו במידה רבה סמן היכר לעיר החדשה. מטרת המתכננים, בין היתר, היא למשוך לחריש אוכלוסיה חזקה שיכולה להרשות לעצמה לגור בבניינים שדורשים עלויות תחזוקה גבוהות.

הפיתוח הסביבתי של המתחם קיבל גם הוא תשומת לב יתרה. בין הבניינים תוכננו מסלולי הליכה מוסדרים וכן פארק שכונתי רחב ידיים. עוד מתוכננים במתחם מספר מבני ציבור ומספר שצפ”ים.

מרבית שטחי המסחר והתעסוקה מרוכזים במבנה אחד על שדרת דרך ארץ, המשקיף אל הפארק העירוני העתידי. המבנה כולל 7 קומות של משרדים (16,000 מ”ר), 3 קומות חנייה וקומת קרקע מסחרית שתשתרע על שטח של 4,000 מ”ר.

הגדלת שטחי התעסוקה והמסחר תביא ליצירת מקומות עבודה בתוך חריש, תשפר את איכות החיים, תפחית את הנסיעות מחוץ לחריש (וכפועל יוצא מכך את עומסי התנועה) ותגדיל את הכנסות העירייה.

יו"ר הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, מושיק גולדשטיין, התחייב כי הוועדה תנפיק היתר בנייה ליזמים תוך 10 ימים לאחר שהגישו את התוכניות כנדרש. וזאת במטרה להאיץ את הבנייה  ולקדם את השכונה החדשה. "נתכנס מספר פעמים בחודש לצורך הנפקת היתרי בנייה. וזאת במטרה לחזק את חריש כעיר מובילה בארץ וכמרכז עירוני בשרון הצפוני", הוא סיכם.

לקריאה נוספת: החלטת ממשלה חדשה לחריש: לאן ילך הכסף?

הוועדה המיוחדת פועלת בחריש כבר 13 שנים והיא בעלת סמכויות של רשות רישוי, ועדה מקומית וועדה מחוזית גם יחד. בהתאם, הכרעותיה עצמאיות והיא אינה נדרשת לאישורים של מוסדות תכנון אחרים.

הוועדה המיוחדת החלה לפעול בשנת 2009 מכוח סעיף 32 בחוק התכנון והבנייה והיא נועדה להסיר חסמים ולזרז תהליכים בהקמת העיר החדשה בישראל. מאז זכתה הוועדה להארכת כהונתה פעמיים נוספות, בשנת 2013 תפקידה הוארך בחמש שנים ובשנת 2018 כהונתה הוארכה בשלוש שנים בלבד, כפשרה שהציע ח"כ יואב קיש בשל הסתייגויות שהעלו חברי כנסת ערביים בנושא. כעת, עם הארכת פעולתה בשנתיים נוספות הוועדה תשלים כהונה של 15 שנים בהן היא עיצבה ומעצבת את פני העיר חריש ואת סביבותיה.

כאמור, הארכת פעילותה בשנתיים נוספות הצריכה חקיקה מיוחדת, שאושרה אמש במליאת הכנסת. חודשיים לפני תום פעילותה פנו עיריית חריש והעומד בראשה לשרת הפנים איילת שקד  וביקשו ממנה להאריך את פעילות הוועדה בשנתיים נוספות. המטרה המוצהרת לדברי ראש העיר היא מתן קדימות לפיתוח וקידום אזורי התעסוקה בעיר.

"בדרך כלל ראשי רשויות לא רוצים וועדות תכנון שכאלה אלא מעדיפים את הסמכויות והכוח בידיים שלהם", הסביר יצחק קשת. "במשרדי הממשלה נדהמו לשמוע את דעתי בנושא, אני לא מחפש אגו אלא לרתום את כלל הגורמים הכי חזקים ולהעניק קרדיט לכולם למען קידום העיר, זוהי הדרך הנכונה להצליח".

ב-13 השנים בהן פעלה הוועדה המיוחדת בעיר היא הנפיקה היתרי בנייה לכ-12 אלף יחידות דיור, סיימה את התכנון המפורט לאכלוס הצפוי של 56,000 תושבים ואישרה את התוכנית לקידום רובע חריש דרום. כעת תתמקד הוועדה בקידום התוכניות של חריש דרום, שכונת מעו"ף ומתחם הטרפז, בהם מרוכזים מרבית שטחי התעסוקה והמסחר של העיר חריש, והתקווה היא כי מהירות קידום התוכניות תפעל לטובת העיר וקופת העירייה. "לערים אחרות לקח עשור שנים לפחות כדי להביא להקמה של אזור תעשיה בשטחן", סיכם קשת.

בהתאם לחוק שאושר, הוועדה לא תוכל לקדם ולטפל בשטחי ההרחבה שנמסרו לחריש בחודש הקודם, כדוגמת חריש צפון. אלה יטופלו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה – חיפה.

לקריאה נוספת: בדרך ל-100,000 תושבים ואזורי תעסוקה: הרחבת חריש אושרה

שנים לאחר שהופקדה לראשונה, ולאחר שינויים וגלגולים רבים, התכנית של מתחם ‘הטרפז’ בשכונת אבני חן אושרה. במתחם החדש ייבנו 11 בנייני מגורים, מתוכם שני מגדלים בני 27 קומות, וכן למעלה מ-20 אלף מ“ר של שטחי תעסוקה ומסחר

הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה – חריש אישרה סופית תכנית לתוספת יחידות דיור ושטחי תעסוקה בחריש במסגרת תוכנית חריש 1/י', המוכרת בשם 'מתחם הטרפז'. התכנית שקודמה ע"י משרד הבינוי והשיכון והוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה בחריש, עברה מספר שינויים לאורך השנים והיא כוללת בגירסתה הסופית 624 יחידות דיור וכ-20 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.

המתחם המדובר ממוקם בסמוך לכביש הגישה לעיר ולמרכז העירוני העתידי והוא כולל בין היתר 2 מגדלים בגובה של 27 קומות (120 דירות בכל בניין). עוד ייבנו במתחם שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

רבי הקומות אשר ממוקמים בכניסה לעיר ייראו למרחוק ויהוו במידה רבה סמן היכר לעיר החדשה. מטרת המתכננים, בין היתר, היא למשוך לחריש אוכלוסיה חזקה שיכולה להרשות לעצמה לגור בבניינים שדורשים עלויות תחזוקה גבוהות.

הפיתוח הסביבתי של המתחם קיבל גם הוא תשומת לב יתרה. בין הבניינים תוכננו מסלולי הליכה מוסדרים וכן פארק שכונתי רחב ידיים. עוד מתוכננים במתחם מספר מבני ציבור ומספר שצפ”ים.

מרבית שטחי המסחר והתעסוקה מרוכזים במבנה אחד על שדרת דרך ארץ, המשקיף אל הפארק העירוני העתידי. המבנה כולל 7 קומות של משרדים (16,000 מ”ר), 3 קומות חנייה וקומת קרקע מסחרית שתשתרע על שטח של 4,000 מ”ר.

שבע שנים לאחר שהופקדה לראשונה, ולאחר התנגדויות ושינויים רבים, התכנית של מתחם 'הטרפז' בשכונת אבני חן מגיעה לקו הסיום. במתחם החדש ייבנו 11 בנייני מגורים, מתוכם שני מגדלים בני 27 קומות, וכן למעלה מ-20,000 מ“ר של שטחי תעסוקה ומסחר, בצמוד לציר הכניסה לחריש

בשבוע שעבר התקדמה תכנית הטרפז, תכנית להקמת מגדלי המגורים הראשונים בחריש, צעד נוסף. בישיבת הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה חריש, הצביעו חברי הוועדה על מתן חלון זמן להתנגדויות של 60 ימים. אם לא יעלו התנגדויות נוספות, התכנית שבמהלך שבע השנים האחרונות עברה תהפוכות רבות, התנגדויות ושינויים – תאושר סופית.

מתחם 'הטרפז', ששטחו 100 דונמים, ממוקם בכניסה לעיר, בין כביש 6353, בואכה כיכר הזיתים לבין חלקה המזרחי של שכונת אבני חן – אזור מרכזי מאוד עם נגישות גבוהה ליציאה מהעיר.

התכנית העדכנית שעומדת לאישור כוללת 624 יחידות דיור בגדלים משתנים, החל מדירות קטנות (20% מכלל הדירות במתחם) המשך בדירות 4 ו-5 חדרים וכלה בדירות יוקרה. במתחם ייבנו שני מגדלים בני 27 קומות (120 דירות בכל בניין). שלושה בניינים בני 16 קומות, שני בניינים בני 13 קומות, שני בניינים בני 10 קומות ושני בניינים נוספים בני 7 ו-9 קומות.

המתחם כולו, ושני המגדלים הגבוהים בפרט, ממוקמים ממש במרכזה של העיר, מול הפארק המרכזי העתידי ובחיבור בין 4 השכונות הראשונות של חריש – אבני חן, החורש, הפרחים ומעו“ף. לדיירי הקומות הגבוהות מובטחת נקודת תצפית ייחודית ובעיני המתבונן מלמטה, יהוו המגדלים סימן היכר של העיר שיראה מרחוק, גם מחלונות המכוניות הנוסעות על כביש 6, כך לפי המתכננים.

שבע קומות של משרדים

הפיתוח הסביבתי של המתחם קיבל גם הוא תשומת לב יתרה. בין הבניינים תוכננו מסלולי הליכה מוסדרים וכן פארק שכונתי רחב ידיים. עוד מתוכננים במתחם מספר מבני ציבור ומספר שצפ"ים, באחת הגינות כבר תוכנן מבנה להקמת בית קפה.

שטחי המסחר והתעסוקה במתחם כוללים כ-23,000 מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים. מרביתם מרוכזים במבנה מרכזי על שדרת דרך ארץ, המשקיף אל הפארק המרכזי העתידי. המבנה כולל 7 קומות של משרדים (16,000 מ"ר), 3 קומות חנייה וקומת קרקע מסחרית שתשתרע על שטח של 4,000 מ"ר. תוספת שטחי המסחר, ובעיקר המשרדים, שחסרים כיום בעיר, צפויה לתרום נתח משמעותי של הכנסות מארנונה לעירייה, המשוועת לכך.

למשוך לעיר אוכלוסייה חזקה

מתחם הטרפז הינו מתחם המגורים האחרון בשכונות הראשונות של חריש (אבני חן והחורש) שטרם שווק ליזמים. בשנת 2013, בתחילת דרכו, תוכנן המתחם לכלול בנייה נמוכה הדומה באופייה לשאר מתחמי המגורים שנבנו בשכונות החורש ואבני חן. אולם הרצון לשפר את התכנון ולהגדיל את ניצול הקרקע ולהגדיל את הצע הדירות, גרם למשרד הבינוי והשיכון להציג תכנית חדשה ותקדימית שכללה בניית מגדלי יוקרה רבי קומות.

בפברואר 2018 הוצגה תכנית חדשה לבניית 5 רבי קומות בני 25-27 קומות לצד מבני מסחר ותעסוקה נמוכים יותר, מבני ציבור וכן מספר שצ"פים, כולל פארק שכונתי.

המתכננים ראו ב'טרפז' ובמגדלי היוקרה שעתידים היו להיבנות בו, מקור משיכה לאוכלוסייה חזקה לחריש והדגישו את גיוון תמהיל הדירות המוצעות בעיר, לצד שיפור פני העיר בזכות בולטות המגדלים והנראות המרשימה למרחוק. עם זאת, התנגדויות שהוגשו כנגד התכנית, גרמו לשינוי נוסף ולעיכוב של מספר שנים וכעת הוצגה התכנית מחדש, כתכנית שמשלבת בין רבי קומות לבנייה מרקמית.

עירוניות מתקדמת

האם מגדלי מגורים גבוהים יתאימו וישתלבו בנראות הקיימת בחריש? יש החוששים כי רבי הקומות בפרויקט יהיו חריגים על רקע הבנייה הנמוכה הקיימת בעיר. אחרים התריעו מפני המורכבות בתחזוקת מגדלים גבוהים הדורשים ידע, הערכות נמוכה ועלויות גבוהות.

אילן טייכמן, מנהל תחום תכנון מתארי במשרד הבינוי והשיכון ואחד מהתומכים הבולטים בתכנית המגדלים ציין מהן הסיבות לבחירה בהקמת מגדלים רבי קומות במתחם הטרפז: "חריש תהפוך לעיר מאוד גדולה, עיר משמעותית, סביר להניח שהיא תהיה יותר גדולה מחדרה. אין שום ספק שבנייה לגובה היא לגיטימית וראויה. אנחנו נמצאים ליד המע"ר העירוני של עיר שהיום היא חסרה לחלוטין בנייה גבוהה".

ראש העיר לא יאשר יחידות חדשות לבינוי

כאמור, בשבוע שעבר החליטה הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה בחריש לאפשר פרק זמן אחרון של 60 ימים להתנגדויות לתכנית העדכנית וזאת בשל השינויים הרבים שחלו ותיקוני התכנון ביחס לתכנית המופקדת. בתום התקופה שהוקצתה להגשת ההתנגדות, צפויה הוועדה לאשר סופית את תוכנית המתחם.

עם זאת, פרויקט הטרפז צריך להתמודד עם קושי אחד נוסף. לא ברור עדיין אם עיריית חריש תתמוך במימוש מיידי של התכנית שתוסיף לתב"ע של חריש מאות יחידות דיור חדשות.

בחודש יוני האחרון הצהיר יצחק קשת, ראש העיר, כי הוא מתנגד לאשר יחידות דיור חדשות בחריש, ללא הבטחה לתמיכה ממשלתית בעיר. בריאיון לאתר ’חריש 24‘ ציין קשת: "אני נחוש שלא לאשר את המשך התפתחות יחידות המגורים בעיר, עד שנצליח לקבל ערובות מהממשלה באשר לעתידה הכלכלי של חריש".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "תכנית חריש1/י הידועה גם כתכנית "הטרפז" מצויה כיום בהשלמת הליך אישור התכנית בוועדה המיוחדת חריש שלאחריו תקבל התכנית תוקף. התכנית מצויה בסמיכות למע"ר העירוני של חריש ולדרך ארץ ונהנית מרמת נגישות גבוהה לחלקי העיר השונים כמו גם ליציאה מהעיר. התכנית כולל 624 יח"ד ועוד למעלה מ-20 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.
במהלך התהליך לאישור התכנית ולאחר דיונים בהתנגדויות שהוגשו כנגד התכנית, ובכלל זה בוועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הוכנסו בתכנית שינויים. העיקרי בהם הוא שינוי מתכנית שכללה 5 מגדלים בגובה 27 קומות כל אחד, לתכנית מרקמית יותר, הכוללת מגוון בניינים החל משש קומות ועד שני מגדלים הכוללים 27 קומות כל אחד. כל זאת ללא שינוי במספר יחידות הדיור הנכללות בתכנית. התכנית תורמת תרומה משמעותית להשלמת הפיתוח בתחומי העיר חריש בדגש על תוספת שטחי תעסוקה ומסחר משמעותיים לעיר".